Вступление
Несмотря на то, что льготная ипотека на Дальнем Востоке по-прежнему доступна, рынок демонстрирует консервативный тренд со стороны предложения. Ключевым индикатором замедления инвестиционной активности девелоперов стало двукратное падение объема выданных разрешений на строительство для многоквартирных домов в 2025 году по сравнению с 2024 годом. Такая осторожность застройщиков, даже при наличии стимулированного спроса, неизбежно приведет к сокращению ввода новых площадей в среднесрочной перспективе, создавая вероятный дефицит предложения. В условиях устойчивого спроса это станет ключевым фактором дополнительного ценового давления на рынке жилья в округе.
Рынок ДФО вошел в фазу инвестиционной паузы. Объем ввода 2025 года (-2% к 2024 году) и запланированный скачок на 2026 год (+39%) формируют классическую волну девелоперского цикла: сначала накопление портфеля проектов, затем пик ввода. Однако двукратное падение выдачи новых разрешений на строительство свидетельствует о том, что после прохождения пика 2026 года рынок ожидает спад ввода без возможности быстрого восстановления. Инвестиционная активность смещается с прироста новых площадей в строительстве на достройку текущих объектов.
Александр Боронтов
Партнер Инвестиции и рынки капитала Практика по работе с компаниями сектора недвижимости и строительства
Ключевые события на рынке жилищного строительства в ДФО
01 ФСК «Регион» приступает к реализации масштабного проекта комплексного развития территории (КРТ) в Благовещенске. Компания, входящая в структуру ГК ФСК, получила от администрации города разрешение на строительство первого корпуса жилого комплекса на берегу реки Зея. Проект, реализуемый в рамках ранее заключенного соглашения о сотрудничестве с правительством Забайкальского края, станет одним из крупнейших в городе. Проект нацелен на формирование новой качественной жилой среды в шаговой доступности от центра Благовещенска.
02 Победителем аукциона на комплексное развитие территории Русского острова стало ООО «СЗ Ренессанс Эстейт». Компания оказалась единственным участником, поэтому лот был реализован по минимальной цене — 91,9 млн руб. Это крупнейший земельный массив в истории Приморского края, выставленный на торги от ДОМ.РФ. Градостроительный потенциал участка позволяет возвести около 540 тыс. кв. м жилья.
03 В 2025 году общероссийский рынок новостроек продемонстрировал незначительное снижение: количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) сократилось на 2%. На этом фоне ДФО показал положительную динамику (+6%), войдя в тройку лидеров среди федеральных округов по темпам прироста регистраций ДДУ. Однако за усредненным показателем скрывается глубокая региональная перестройка спроса.
Три региона округа продемонстрировали впечатляющую двузначную динамику: Забайкальский край (+49%), Сахалинская область (+32%) и Республика Бурятия (+25%). Однако их бурный рост был практически нивелирован стагнацией или спадом в двух крупнейших строительных агломерациях ДФО. В Приморском крае, который остается основным центром притяжения спроса, зафиксировано незначительное снижение на 1%, а в Хабаровском крае падение составило 7%. На рынке отслеживается постепенное выравнивание инвестиционной привлекательности субъектов ДФО и диверсификация спроса, который ранее был гиперконцентрирован в двух крупнейших регионах.
Источники:
fsk.ru, gk-osnova.ru, rg.ru, erdc.ru, prefabrika-ag.ru, prim.rbc.ru
Динамика предложения первичной недвижимости в ДФО
Объем жилищного строительства МКД в ДФО, тыс. кв. м
| Город / Период | 4 кв. 2020 | 1 кв. 2021 | 2 кв. 2021 | 3 кв. 2021 | 4 кв. 2021 | 1 кв. 2022 | 2 кв. 2022 | 3 кв. 2022 | 4 кв. 2022 | 1 кв. 2023 | 2 кв. 2023 | 3 кв. 2023 | 4 кв. 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Владивосток | 449 | 491 | 513 | 876 | 916 | 1 033 | 1 254 | 1 363 | 1 408 | 1 645 | 1 668 | 1 856 | 1 987 |
| Хабаровск | 191 | 239 | 269 | 500 | 590 | 634 | 833 | 69 | 730 | 797 | 977 | 1 009 | 1 034 |
| Якутск | 205 | 247 | 265 | 479 | 525 | 393 | 401 | 415 | 376 | 393 | 350 | 330 | 305 |
| ИТОГО ДФО | 2 205 | 2 479 | 2 659 | 2 946 | 3 306 | 3 509 | 3 936 | 4 015 | 4 470 | 4 987 | 5 317 | 5 749 | 6 283 |
| Город / Период | 1 кв. 2024 | 2 кв. 2024 | 3 кв. 2024 | 4 кв. 2024 | 1 кв. 2025 | 2 кв. 2025 | 3 кв. 2025 | 4 кв. 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Владивосток | 2 113 | 2 222 | 2 307 | 2 420 | 2 485 | 2 508 | 2 436 | 2 546 |
| Хабаровск | 1 207 | 1 234 | 1 241 | 1 264 | 1 303 | 1 370 | 1 370 | 1 386 |
| Якутск | 1 009 | 1 034 | 1 207 | 1 234 | 1 241 | 1 264 | 1 303 | 1 370 |
| ИТОГО ДФО | 6 701 | 6 985 | 7 062 | 7 246 | 7 410 | 6 859 | — | — |
Объем выдачи разрешений на строительство
Объем выдачи РнС с января по декабрь 2024 и 2025 годов, тыс. кв. м
| Субъект РФ | Январь – декабрь 2024 | Январь – декабрь 2025 | Динамика |
|---|---|---|---|
| Приморский край | 1 245 | 536 | -57% |
| Республика Бурятия | 408 | 134 | -67% |
| Хабаровский край | 548 | 444 | -19% |
| Амурская область | 656 | 171 | -74% |
| Республика Саха | 472 | 378 | -20% |
| Прочие субъекты ДФО | 468 | 268 | -43% |
| ИТОГО | 3 797 | 1 931 | -49% |
Тенденция сокращения числа новых проектов, отмечавшаяся на протяжении всего 2025 года, сохраняет свою силу: объем выданных разрешений на строительство по итогам года значительно ниже показателя 2024 года, а к декабрю разрыв достиг двукратного значения. Данная устойчивая отрицательная динамика указывает на сокращение инвестиционной активности девелоперов. Двукратное отставание от прошлогодних значений к концу года формирует серьезный риск дефицита качественного нового предложения в среднесрочной перспективе (2026–2028 годы), что при сохранении спроса приведет к росту цен.
Наибольшее относительное снижение зафиксировано в Республике Бурятия (–72% за год), наименьшее — в Хабаровском крае (–19%). Ни один из анализируемых регионов ДФО не показал роста данного показателя по итогам 2025 года. Универсальное снижение показателя во всех регионах, включая даже наиболее устойчивый Хабаровский край, подтверждает, что спад носит системный, а не локальный характер. По нашим прогнозам, в 2026 году объем выданных новых РнС не будет превышать 2 млн кв. м в связи с консервативностью в поведении девелоперов, вызванной неопределенностью рынка.
Источник: ЕИСЖС
Ввод жилья в эксплуатацию
Фактический и прогнозируемый объем ввода жилья, тыс. кв. м
| Год | МКД | ИЖС | Итого |
|---|---|---|---|
| 2020 | 1 209 | 1 346 | 2 555 |
| 2021 | 1 605 | 1 510 | 3 115 |
| 2022 | 1 986 | 1 581 | 3 567 |
| 2023 | 2 555 | 2 143 | 4 681 |
| 2024 | 2 628 | 2 095 | 4 723 |
| 2025 (прогноз) | 2 538 | 2 190 | 4 482 |
| 2026 (прогноз) | 2 684 | 2 921 | 5 605 |
Несмотря на продолжающееся сокращение объема новых разрешений на строительство, планы по вводу жилья в многоквартирных домах на 2026 год демонстрируют амбициозный рост — прогнозируемое увеличение на 39% к уровню 2025 года. Основным драйвером такого скачка является перенос части вводов с четвертого квартала 2025 года, что свидетельствует о сдвигах в календарных планах крупных девелоперов.
В 2025 году объем ввода МКД в ДФО завершился незначительным снижением (-2%), став минимальным за три года. По традиции к концу года объем РнВ увеличился в связи с фактором сезонности.
Параллельно рынок индивидуального жилищного строительства показывает признаки исчерпания потенциала роста. Годовые темпы прироста ввода объектов ИЖС последовательно замедляются, что является индикатором приближающейся стагнации в данном сегменте и возможной переориентации части спроса обратно на рынок многоквартирного жилья.
Годовые темпы роста объема ввода ИЖС, %
| Период | Темп роста |
|---|---|
| 2021/2020 | 33% |
| 2022/2021 | 24% |
| 2023/2022 | 15% |
| 2024/2023 | 11% |
| 2025/2024 | 4% |
Источники: ЕИСЖС, анализ Kept
Отношение распроданности к строительной готовности
В период с августа по декабрь 2025 года соотношение распроданности к стройготовности в ДФО увеличилось на 3 п. п. и составило 72%. Индекс отношения распроданности к строительной готовности на рынке жилья Дальневосточного федерального округа сохраняет устойчивую динамику, что свидетельствует о сбалансированном состоянии спроса и предложения в среднесрочной перспективе. Наиболее существенные корректировки показателя за отчетный период (последние 4 месяца 2025 года) отмечены в Республике Бурятия и Сахалинской области, где значение изменилось на +12 и -11 процентных пунктов соответственно.
В Сахалинской области за последнюю треть 2025 года было введено в эксплуатацию около 71 тыс. кв. м жилья с высокой степенью распроданности. Оставшийся объем строительства характеризуется низким уровнем распроданности. Поэтому на конец года регион и показал наихудший показатель в ДФО. В остальных субъектах округа колебания индикатора были умеренными и не превысили 1–4 процентных пункта, что указывает на стабильность региональных рынков.
Индекс отношения распроданности к строительной готовности по регионам ДФО, %
| Регион | Декабрь 2025 | Август 2025 |
|---|---|---|
| ДФО | 72% | 69% |
| Республика Бурятия | 115% | 103% |
| Забайкальский край | 115% | 118% |
| Сахалинская область | 38% | 49% |
| Хабаровский край | 77% | 74% |
| Приморский край | 79% | 75% |
| Прочие субъекты (1) | 58% | 56% |
| Прочие субъекты (2) | 73% | 72% |
| Прочие субъекты (3) | 93% | 97% |
Основные показатели жилищного строительства по субъектам ДФО
| Субъект | 2024 (Объем 1) | 2025 (Объем 1) | Изменение | 2024 (Объем 2) | 2025 (Объем 2) | Изменение |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ДФО | 195 441 | 209 105 | 7% | 35 307 | 35 387 | 0,2% |
| Приморский край | 49 612 | 45 348 | (9%) | 9 350 | 7 997 | (14%) |
| Хабаровский край | 37 934 | 38 457 | 1% | 6 695 | 6 439 | (4%) |
| Республика Бурятия | 23 862 | 33 352 | 40% | 4 472 | 5 464 | 22% |
| Сахалинская область | 9 751 | 11 499 | 18% | 1 597 | 1 832 | 15% |
| Забайкальский край | 18 769 | 24 608 | 31% | 3 625 | 4 223 | 16% |
| Амурская область | 13 317 | 13 138 | (1%) | 2 436 | 2 235 | (8%) |
| Республика Саха | 31 864 | 31 073 | (2%) | 5 284 | 5 142 | (3%) |
Динамика распроданности текущего строительства
Доля нераспроданной площади на рынке ДФО по итогам декабря 2025 года практически вернулась к уровню декабря 2024 года (44% против 46%), что отражает характерную сезонность рынка после снижения значений в апреле и августе 2025 года. При этом доля проданных квартир демонстрировала устойчивую положительную динамику в течение всего года, достигнув к декабрю 34% — рост на 7 п. п. год к году. Распроданность растет на фоне сокращения предложения (новых РнС). Наиболее явно это заметно в Республике Бурятии и в Забайкальском крае.
В региональном разрезе динамика показателя демонстрирует общую однородность. Годовой рост доли проданной площади наблюдается во всех анализируемых субъектах, а также в целом по ДФО. Исключениями являются Хабаровский край, где показатель временно снизился в августе, и Сахалинская область — из-за ввода в эксплуатацию домов с высоким уровнем распроданности.
Реализация квартир в строящихся домах в ДФО, %
| Статус площади | Декабрь 2024 | Август 2025 | Декабрь 2025 |
|---|---|---|---|
| Проданная площадь | 27% | 31% | 34% |
| Непроданная площадь | 46% | 42% | 44% |
| Продажи не открыты | 27% | 27% | 22% |
Доля распроданных квартир в строящихся домах по субъектам, %
| Регион | Декабрь 2024 | Август 2025 | Декабрь 2025 |
|---|---|---|---|
| ДФО | 27% | 31% | 34% |
| Приморский край | 33% | 33% | 35% |
| Хабаровский край | 33% | 29% | 30% |
| Республика Бурятия | 14% | 23% | 40% |
| Сахалинская область | 41% | 47% | 44% |
| Забайкальский край | 17% | 25% | 28% |
Динамика покрытия и процентных ставок по проектному финансированию
ДФО сохраняет лидерство среди всех федеральных округов РФ по уровню коэффициента покрытия задолженности по проектному финансированию остатками на счетах эскроу. Однако на протяжении 2025 года практически во всех крупных субъектах ДФО наблюдалось снижение данного показателя. Исключением стала Республика Бурятия, где коэффициент покрытия за год вырос на 14 п. п., достигнув 166% — одного из самых высоких значений в РФ.
Несмотря на отрицательную динамику коэффициента в целом по ДФО, средневзвешенная процентная ставка по проектному финансированию сохранила стабильность и не изменилась в период с августа по декабрь 2025 года. Структура распределения задолженности и остатков на эскроу-счетах также осталась практически неизменной.
Средневзвешенные процентные ставки по проектному финансированию, %
| Территория | Декабрь 2024 | Август 2025 | Декабрь 2025 |
|---|---|---|---|
| РФ | 8,0% | 9,4% | 10,5% |
| ДФО | 9,1% | 9,1% | 10,2% |
Коэффициент покрытия эскроу по субъектам, %
| Регион | Декабрь 2024 | Август 2025 | Декабрь 2025 |
|---|---|---|---|
| ДФО | 101% | 92% | 88% |
| Приморский край | 96% | 92% | 90% |
| Хабаровский край | 87% | 85% | 80% |
| Республика Бурятия | 152% | 160% | 166% |
| Сахалинская область | 96% | 73% | 63% |
| Забайкальский край | 112% | 68% | 60% |
Заключение
Лидерская группа застройщиков округа за год сохранилась, но внутри нее произошла заметная ротация. К концу 2025 года первое место по объему строительства заняла ГК «Самолет», переместившись со второй позиции. «Талан» поднялся с третьего на второе место, а ГК «ПИК», напротив, опустился с первой строчки на третью. Примечательно, что нынешняя тройка лидеров сформировалась относительно недавно: ГК «ПИК» и «Талан» вошли в топ-3 лишь в 2023 году, а «Самолет» присоединился к ним в 2024 году. Их активная экспансия напрямую повлияла на перераспределение рыночных долей, оттеснив традиционных местных и региональных девелоперов. Совокупная доля этой федеральной тройки в общем объеме строительства МКД в ДФО незначительно увеличилась — с 15% на конец 2024 года до 16% на конец 2025 года, но в отдельных регионах их доля значительно выше.
Никита Денин
Заместитель директора Инвестиции и рынки капитала Практика по работе с компаниями сектора недвижимости и строительства
Контакты
Партнер Инвестиции и рынки капитала Практика по работе с компаниями сектора недвижимости и строительства aborontov@kept.ru
Заместитель директора Инвестиции и рынки капитала Практика по работе с компаниями сектора недвижимости и строительства ndenin@kept.ru
Екатерина Канева
Старший консультант Инвестиции и рынки капитала Практика по работе с компаниями сектора недвижимости и строительства ekaneva@kept.ru
Информация, содержащаяся в настоящем документе, носит общий характер и подготовлена без учета конкретных обстоятельств того или иного лица или организации. Хотя мы неизменно стремимся представлять своевременную и точную информацию, мы не можем гарантировать того, что данная информация окажется столь же точной на момент получения или будет оставаться столь же точной в будущем. Предпринимать какие-либо действия на основании такой информации можно только после консультаций с соответствующими специалистами и тщательного анализа конкретной ситуации.
Аудиторским клиентам, их аффилированным или связанным лицам может быть запрещено оказание или предоставление некоторых или всех описанных услуг и технологических решений.