Гостиничные операторы 2.0: Российский рынок

Гостиничные операторы 2.0: Российский рынок

Гостиничный рынок РФ: основные этапы развития

2020 – 2021: Смещение фокуса на внутренний туризм

• Сжатие рынка из-за пандемии COVID-19.
• Акцент на внутреннем туризме.
• Государственные меры поддержки для стимулирования развития туризма: рост с 60 млн размещённых гостей в 2022 г. до 140 млн к 2030 г. (субсидирование процентных ставок, кешбэк, налоговые льготы на услуги размещения, субсидии на модульное строительство отелей).

2022: Изменение парадигмы развития

• Приостановка развития в России со стороны всех глобальных сетей.
• Полный уход или приостановка оказания услуг рядом мировых гостиничных операторов и OTA-платформ.
• Смена парадигмы в сегментации спроса на услуги гостиниц.
• Отключение от глобальных каналов продаж и IT-решений.

2023 – 2024: Взрывной рост российских операторов

• Стремительный рост (количественный и качественный) отечественных гостиничных операторов.
• Рост обусловлен высвобожденной с уходом глобальных сетей рыночной нишей, стабильностью внутреннего спроса и государственной поддержкой девелоперских проектов в сфере туризма.

2025 – 2030: Поиск новых каналов финансирования

• Снижение доступности льготного финансирования ввиду завершения срока действия Постановления Правительства РФ от 09.02.21 г. №141 (субсидирование строительства объектов туристской инфраструктуры).
• Запуск новой государственной программы, ограниченной рядом курортных локаций (в рамках программы «Пять морей и Озеро Байкал»).
• Растущий интерес девелоперов к альтернативным источникам финансирования (в том числе, в рамках 214-ФЗ — через схемы кондо-отелей).

2025: Ключевые характеристики гостиничного рынка РФ

• Дефицит денежных средств по льготным ставкам может привести к задержкам в реализации или отмене ряда заявленных проектов.
• Российский рынок сохраняет существенный потенциал к реализации новых гостиниц «традиционного формата» (один объект = один собственник), даже в случае возможного возвращения в Россию международных гостиничных операторов (если не учитывать набирающие популярность в курортных регионах кондо-отели, которые несут повышенные риски для операторов).
• Для отелей, утративших в 2022 г. глобальные бренды, имеется потенциал нового вхождения в крупные гостиничные сети. Однако собственники ожидают, что компенсация расходов на ребрендинг будет произведена операторами (полностью или частично).
• Новые независимые отели (проектируемые или строящиеся) могут не полностью соответствовать стандартам брендов ведущих гостиничных сетей (наиболее критичными являются нормы пожарной безопасности), что затруднит их включение в гостиничную сеть (по крайней мере, без больших финансовых вливаний).
• Российские собственники гостиниц готовы рассматривать сотрудничество с новыми международными брендами и гостиничными компаниями — при условии наличия у последних постоянного представительства в России (с укомплектованной русскоязычной командой) и доступа к глобальным каналам продаж и программам лояльности.
• В сложившихся условиях неопределенности, препятствующих принятию решений о полном возвращении на российский рынок международных операторов, последние рассматривают партнерство с местными УК на базе договоров франшизы. В этом случае одним из определяющих факторов для российских гостиничных компаний и собственников отелей будет доступ к каналам продаж и программе лояльности международного партнера, что позволяет существенно нарастить объем бизнеса (и компенсировать дополнительные затраты на лицензионное вознаграждение и централизованные платежи).
• Растущая стоимость заёмных средств и отмена Постановления №141 в середине 2025 г. привели к росту популярности схемы кондоминиум-отелей (разрешённой 214-ФЗ*) среди девелоперов, реализующих гостиничные проекты. Данная схема, обретя большую популярность в Санкт-Петербурге и Краснодарском крае, стремительно распространяется на другие рынки страны, как курортные, так и городские. Кондо-проектам еще только предстоит создать вторичный рынок, что ставит под сомнение реальную операционную доходность данного продукта (вопреки оптимистичным обещаниям брокеров). Кроме того, в российском законодательстве до сих пор нет эффективного механизма для балансировки интересов гостиничного оператора, частных инвесторов и девелопера — это создает серьезные риски сбоев в работе кондо-отелей.

*Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2024 г. регулирует участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Динамика изменения номерного фонда в сетевых отелях РФ, 2019 – 2030 гг., номера

К 2030 г. объем номерного фонда в сетевых гостиницах в РФ может увеличиться более чем вдвое:

• ~ 80 тыс. номеров в сетевых гостиницах, Россия, 2030 г.
• Прогнозируемый прирост числа гостиничных номеров: ~ 78 тыс. * Общее количество гостиничных номеров в сетевых гостиницах, Россия, 2025 г.: ~ 78 тыс.

Развитие рынка сетевых операторов в России происходит, преимущественно, за счет увеличения портфелей крупных российских сетей, тогда как доля рынка международных операторов продолжает снижаться (по мере сокращения доступа к каналам продаж и прочим централизованным услугам, что является критичным для любого собственника сетевого отеля). Однако естественное стремление федеральных сетей к максимальному увеличению доли рынка — в отсутствие жесткой конкуренции со стороны глобальных сетей — несет в себе риски снижения эффективности операционного управления отелей.

Существующее предложение и прогноз

Структура сетевых отелей по форматам, 2025 vs. 2030 П

Основное развитие — в курортных зонах и прочих рекреационных локациях.

Двенадцать туристских макротерриторий — это «точки роста» на туристской карте нашей страны, которые со временем будут определять географию поездок россиян.

Структура номерного фонда сетевых отелей по категориям, 2025 vs. 2030 П

Тенденции современного гостиничного рынка РФ

• Спрос на поездки внутри страны останется доминирующим:

• Доля россиян в общем турпотоке (по количеству поездок, Россия, 2024): ~ 94,7%.

• Общий турпоток (Россия, 2024): 170,8 млн поездок.

• Структура турпотока, 2024 г.: 94,7% — Граждане РФ, 5,3% — Иностранные граждане.

• Стремительный рост числа проектов кондо-отелей:

• Доля кондо-отелей в общем заявленном объеме сетевого номерного фонда (Россия, 2026–2030): ~ 50%.

• Примеры: Cosmos Stay Le Rond Sochi, Комплекс апарт-отелей VALO, Санкт-Петербург.

Основной фокус развития гостиничного рынка в России в среднесрочной перспективе нацелен на курортные / рекреационные проекты — от строительства отдельных объектов на уже освоенных туристских территориях до создания комплексных всесезонных курортов «с нуля».

Топ-10 гостиничных операторов в России: расстановка сил до и после 2022 года

Крупнейшие сетевые операторы по объему номерного фонда (до 2022 г.)

До 2022 г. ведущие позиции по объему номерного фонда занимали международные гостиничные компании — уже к 2025 г. лидируют локальные игроки.

Крупнейшие сетевые операторы по объему номерного фонда (2025 г.)

Топ-10 операторов в России к 2030 году (по числу номеров в действующих и заявленных гостиницах)

Доля рынка ведущих гостиничных сетей – к 2030 г.: ~ 76% (в сетевых гостиницах). Доля рынка ведущих российских гостиничных сетей – к 2025 г.: ~ 63% (в сетевых гостиницах).

Номерной фонд ТОП-10 игроков рынка, 2025 г. / 2022 г.

Примечание: Данные для AZIMUT и Amaks в 2025 г. могут быть неполными или отражать только часть портфеля.

Номерной фонд ТОП-10 игроков рынка, 2025 г.

«Точки роста» на карте страны

12 приоритетных макротерриторий для развития туризма в РФ, для которых разработаны мастер-планы:

• Большое Золотое Кольцо * Западный Юг России * Дальний Восток * Восточный Юг России * Из Москвы в Санкт-Петербург * Большой Урал * Большая Волга * Русский Север и Арктика * Большой Алтай * Большой Кавказ * Русская Балтика * Байкал

Города, в которых действуют / заявлены к открытию сетевые гостиницы, определяют географию развития.

Бизнес-модели и коммерческие условия

Основные бизнес-модели российских гостиничных сетей

Ключевые коммерческие условия договора с гостиничным оператором

Структура и размер вознаграждения (Для договоров управления и франшизы):

• Средний срок договора: 10–15 лет.
• Централизованный маркетинговый платеж: 1,5–2% от Операционной Выручки.
• Программа лояльности* (пока имеется только у крупных сетей федерального масштаба): 3–7% от выручки, полученной от членов клуба лояльности.
• Вознаграждение (Базовое и Поощрительное): Сопоставимо с условиями глобальных операторов, включая применение повышающей шкалы для Базового вознаграждения и стимулирующей шкалы (от Скорректированной Валовой Операционной Прибыли) — для Поощрительного вознаграждения.

Для договора аренды:

• Доля от Операционной Выручки: 30–35%.

Цифровые и IT-решения:

• PMS- и RMS-системы: Opera или 1C:Hotel (исключение — UPRO Group, которые инвестировали средства в разработку собственной системы RMS, что экономит расходы и обеспечивает конкурентное преимущество на фоне тенденций к сокращению показателей рентабельности).
• Модуль бронирования: TravelLine (исключения — Alean Collection и UPRO Group, которые инвестировали в разработку собственных каналов бронирования, а также LeePrime Group, которая использует модуль Sonata PMS).

Организационная структура ряда ведущих управляющих компаний РФ

Контакты

Екатерина Карслиева

Старший консультант Гостиничный бизнес и туризм Ekaterina.Karslieva@cmwp.ru

Марина Усенко

Партнер, MRICS, RICS Registered Valuer Marina.Usenko@cmwp.ru