Исследование цифровизации девелопмента

ДОМ.РФ Технологии и Фонд «Сколково»

Приветственное слово

Уважаемые партнеры!

Перед вами первый аналитический отчет ДОМ.РФ Технологии и Фонда «Сколково», посвященный цифровизации девелопмента. Мы подготовили его, чтобы ответить на главный вопрос: где сегодня находится отрасль и в каком направлении будет развиваться завтра.

Цифровизация становится неотъемлемой частью строительной индустрии: от информационного моделирования зданий (ТИМ) до использования ИИ для анализа данных и управления проектами. Понимание того, какие технологии действительно работают, какие барьеры сдерживают внедрение, и в каком направлении движется рынок, критично для обеспечения конкурентоспособности и устойчивого развития отрасли.

В ходе исследования мы изучили более 1100 цифровых решений, сравнили российский и международный опыт, опросили ведущих участников рынка и зафиксировали реальные кейсы цифровизации. Это не просто обзор — это дорожная карта для всей индустрии. На основе собранной аналитики мы сформировали целевую карту цифровизации девелоперских компаний, отражающую актуальные направления развития и зоны наибольшего потенциала.

Также мы разработали методику оценки уровня цифровой зрелости, с помощью которой любая девелоперская компания может пройти самооценку и получить персональные рекомендации по развитию цифровых процессов.

ДОМ.РФ Технологии — надежный партнер в цифровизации бизнеса — помогает девелоперам любого масштаба переходить от экспериментов к системной трансформации.

Фонд «Сколково» — ведущий центр технологической экспертизы в стране — объединяет передовые инновации и глубокое понимание цифровых трендов.

Мы уверены: чтобы цифровизация работала, она должна быть практичной, масштабируемой и встроенной в реальные процессы. Надеемся, что этот отчет станет для вас рабочим инструментом, источником идей и основой для новых совместных проектов.

С уважением, Команда исследования

Содержание

1. Об исследовании 2. Ключевые выводы из исследования 3. Анализ российской и мировой практики цифровизации девелопмента 4. Анализ цифровизации российских девелоперов 5. Методика оценки цифровой зрелости девелоперов 6. Целевая карта цифровизации. Рекомендации для девелоперов 7. Команда исследования

• 1. Об исследовании

В современном мире цифровые технологии трансформируют практически каждую отрасль, и рынок недвижимости не является исключением. Тем не менее уровень цифровизации в строительстве и девелопменте остается сравнительно низким: по данным международных и российских исследований он отстает от других отраслей по темпам внедрения технологий. В условиях растущей конкуренции и усиливающейся неопределенности цифровые решения становятся не просто инструментом повышения эффективности, но и ключевым фактором устойчивого развития бизнеса. Управление проектами, работа с клиентами, оценка рисков, эксплуатация зданий — все эти процессы могут быть качественно переосмыслены и улучшены с помощью современных цифровых инструментов.

Исследование стало ответом на несколько ключевых вызовов, с которыми сегодня сталкиваются девелоперы:

Предпосылки к проведению исследования

Государственная инициатива цифровизации

Источник: Постановление Правительства РФ от 5 марта 2021 г. №331.

С 1 июля 2024 года стало обязательным применение технологии информационного моделирования (ТИМ) на этапе проектирования, а с 1 января 2025 года — и на этапе СМР для новых проектов долевого строительства.

Изменения в нормативной базе делают цифровизацию обязательной. Это требует от компаний оперативной адаптации к новым правилам, даже если они не выступали инициаторами этих изменений.

Разрозненность решений

На рынке присутствует множество цифровых инструментов, однако их фрагментарность и отсутствие единых стандартов затрудняют выбор и внедрение оптимальной модели цифровизации. Компании сталкиваются с трудностями интеграции, совместимости и масштабирования решений.

Почему цифровизация девелопмента важна?

Это исследование ответит на ключевые вопросы:

• Как цифровизация уже применяется в России и мире?
• Какие технологии действительно работают?
• Какие барьеры мешают внедрению технологий?
• Какие эффекты можно получить от использования цифровых решений?

Цель и задачи исследования

Неопределенность эффекта

Цифровизация воспринимается как модный, но не всегда понятный тренд. Многие девелоперы не уверены в ее эффективности, не до конца понимают, какие процессы следует автоматизировать в первую очередь, и какие результаты это даст в краткосрочной и долгосрочной перспективе.

Цель исследования — определить текущие тенденции цифровизации девелопмента, выявить ключевые драйверы и барьеры внедрения технологий, а также предложить практические рекомендации для повышения эффективности деятельности компаний отрасли и снижения издержек.

Основные задачи исследования:

1. Проанализировать российские и международные практики, выявить наиболее перспективные технологии и направления развития цифровизации в отрасли.
2. Оценить наличие цифровых инструментов на всех ключевых этапах жизненного цикла девелоперского проекта — от проектирования до эксплуатации.
3. Выявить основные барьеры, ограничивающие внедрение цифровых решений в девелопменте.
4. Понять, что важно девелоперам при выборе технологий: на какие критерии они ориентируются и какие задачи стремятся решить.
5. Сформировать практические рекомендации по внедрению цифровых решений с учетом масштабов компании, специфики проекта и уровня зрелости.
6. Найти ключевые инсайты и точки роста, которые позволят переосмыслить направления цифровизации и сфокусировать усилия на решении актуальных задач отрасли.

Масштаб исследования

Исследование охватило широкий круг данных и участников, обеспечив комплексный взгляд на цифровизацию в девелопменте.

География исследования

20 стран: Россия, США, Европа, Китай, СНГ, ОАЭ и другие государства

Проанализировано цифровых решений

• 930 российских * 192 зарубежных

2 000+ источников обработано

50+ девелоперов – участников исследования

Методика исследования:

• Анализ открытых источников * Глубинные интервью с девелоперами * Фокус-группы с девелоперами * Онлайн-опрос девелоперов

Объекты и границы исследования

3 категории девелоперов * Малые компании (до 50 тыс. м²) * Средние компании (от 50 до 250 тыс. м²) * Крупные компании (более 250 тыс. м²)

5 этапов девелопмента * Принятие инвестиционного решения * Проектирование * Строительство * Продажи * Эксплуатация объектов

2. Ключевые выводы из исследования

Мы живем в эпоху цифровизации, где государственные инициативы стимулируют бизнес к изменениям. Цифровизация становится совместным усилием государства и компаний, направленным на согласованное развитие отрасли.

Российский рынок цифровых решений догоняет мировые тренды. В мире наиболее инвестиционно привлекательными являются решения для аналитики и SaaS-платформы. Будущее за интеграцией ТИМ, CRM, ERP с применением ИИ-аналитики.

Начинать никогда не поздно. В 2025 году ряд девелоперов только начинает автоматизировать базовые процессы. Даже простые инструменты — CRM, документооборот, личные кабинеты покупателей — делают бизнес понятнее, быстрее и прозрачнее. По данным интервью с девелоперами одно только внедрение CRM может увеличить конверсию в 3,5 раза.

Цифровизация — это путь, а не гонка. Главное — на него вступить.

Масштаб бизнеса определяет стратегию цифровизации. Крупные компании занимаются финальной интеграцией систем, средние – внедряют ИИ и аналитику, малые – пока только автоматизируют базовые процессы.

Изменения начались задолго до ухода зарубежных компаний с российского рынка. Большая часть российских девелоперов до сих пор используют зарубежное ПО. Но есть компании, которые начали цифровизацию на основе российских решений еще с 2014 года. Это результат стратегической дальновидности, а не только адаптации к кризису.

Наиболее цифровизированы продажи, а строительство и эксплуатация показывают существенный разрыв между текущим и целевым состоянием. Вложения в технологии на этапе продаж напрямую влияют на финансовый результат, но цифровизация на этапе строительства затруднена из-за низкой цифровой грамотности подрядчиков.

В фокусе цифровизации почти не оказывается этап эксплуатации — за редким исключением в виде умных домов, хотя именно на этом длительном этапе, когда дом служит 50–60 лет, проявляется основной эффект от цифровых решений.

2.1. Как цифровизация уже применяется в России и мире?

2.2. Какие технологии действительно работают?

Даже малые компании отвечают требованиям конкурентной среды. Некоторые из самых продвинутых решений — у малых девелоперов: 5D-проектирование, конструктор цен и смет, ИТ-технадзор, лазерное сканирование и др.

Размер — не ограничение. Небольшие компании обладают способностью быстрее адаптироваться и пробовать новое: быстрее тестировать и внедрять передовые решения, получая конкурентные преимущества.

Уход от разработки собственных решений. Даже крупные застройщики переходят с разработки собственных решений на покупку готовых решений ради гибкости и скорости.

Не все процессы целесообразно цифровизировать. Обслуживание премиальных клиентов, переговоры, стройконтроль и ряд операций остаются в зоне человеческого участия, в том числе из-за недоверия существующим решениям.

2.3. Какие барьеры мешают внедрению технологий?

Главные барьеры — не отсутствие технологий. Основные сложности — люди и процессы: сопротивление со стороны участников рынка, высокая стоимость технологий и острый дефицит компетентных специалистов.

Интеграция — ключевая проблема девелоперов. Технологии есть, а готовность к ним — вопрос культуры. Осмысленная цифровизация начинается с формирования квалифицированного заказчика: со специалистов, способных осознанно сформулировать запрос, оценить потенциал технологий и встроить их в бизнес-процессы.

Даже у тех, кто активно внедряет решения, существуют проблемы с совместимостью, дублированием данных. Запрос на единые платформы и интеграторов.

В мировой практике тренд тот же: растут инвестиции в платформы-агрегаторы (API, low-code, облачные хабы).

Цифровизация как мозаика — нет сквозных решений. У многих компаний цифровизация точечная: финансы, продажи, проектирование, гораздо реже — стройка и снабжение. Важно мыслить цепочками, а не только автоматизацией отдельных участков.

60% девелоперов не готовы менять бизнес-процессы. Главный запрос – автоматизация без сложных перестроек, с гибкостью и легкой интеграцией. При этом остальные 40% девелоперов, готовые оптимизировать бизнес-процессы, получают максимальный эффект.

Цифровизация выходит за рамки только офисных и управленческих функций и начинает охватывать саму производственную часть девелопмента. Есть российские компании, применяющие цифровые решения на этапе строительства. Упоминаются кейсы автоматизации контроля сроков, ресурсов, смет, строительного контроля.

2.4. Какие эффекты можно получить от использования цифровых решений?

Запрос на единую отраслевую базу знаний. Компании не знают, где искать решения, как их выбирать, какой эффект могут получить при внедрении. Нужна карта цифровых решений, кейсы внедрения, обзор лучших практитик.

Цифровизация – это не всегда про экономию. Хотя компании ожидают снижения затрат, на практике главный эффект заключается в росте прозрачности, управляемости и скорости процессов. Это в первую очередь про доверие, открытость и укрепление бренда: когда все прозрачно и контролируемо, растет и доверие со стороны клиентов, партнеров и сотрудников.

Ожидаемые эффекты в будущем: меньше затрат, больше контроля. Основная мотивация — «не инновации ради инноваций», а оптимизация затрат и контроль над исполнением. Это основной драйвер цифровизации на ближайшие 5 лет.

Ожидания и нереализованные потребности

В ходе интервью девелоперы отмечали нехватку следующих инструментов:

• Российский почтовый сервис с видеосвязью и документооборотом, с интеграцией всех систем между собой.
• Автоматизация проектирования с применением ИИ.
• Решения для точной и удобной оценки стоимости материалов и работ для подготовки и проверки смет с опорой на актуальные рыночные данные, отраслевые справочники и требования проверяющих органов.

Эти запросы — дорожная карта для разработчиков цифровых решений.

Неопределенность и слабое стратегическое управление

Неопределенность планов и отсутствие стратегии цифровизации в ряде компаний, особенно на фоне ухода ключевых зарубежных решений, создает риски и тормозит развитие отрасли в России.

3. Анализ российской и мировой практики цифровизации девелопмента

Мировой опыт показывает, что цифровизация девелопмента — это не точечные инициативы, а системная трансформация всех стадий жизненного цикла проекта: от проектирования и строительства до эксплуатации зданий. Ведущие игроки отрасли делают ставку на гибкие и масштабируемые решения, объединяющие данные, людей, оборудование и производственные процессы.

3.1. Анализ мировой практики

Ключевые направления развития цифровизации девелопмента в мире

Интерактивность управления процессами

• Сбор и анализ данных по всему жизненному циклу проекта с применением технологий продвинутой аналитики (включая ИИ и машинное обучение как стандарт).
• Интеграционные платформы, объединяющие ИТ-решения и участников процесса.
• Переход от 3D к 9D моделям в рамках технологии информационного моделирования (ТИМ).

Подключенные техника, оборудование и рабочие

• Использование IoT и датчиков для мониторинга объектов, управления техникой, материалами и персоналом.
• Внедрение технологий дополненной, смешанной и виртуальной реальности на всех этапах проекта.
• Концепция Connected Workers — локальные цифровые устройства и решения для ускоренного сбора данных и координации работы на объекте.

Адаптивное пространство

• Проектирование и строительство с учетом гибкой трансформации помещений и инженерной инфраструктуры под будущие задачи.
• Использование новых материалов и технологий, способствующих созданию «зданий будущего».

3D-печать

• Применение аддитивных технологий для создания компонентов зданий и сооружений, включая элементы отделки и даже целые дома.

Роботизация

• Внедрение полуавтоматических и автоматических роботов, в том числе транспортных систем, строительного оборудования и дронов (БПЛА) для мониторинга и логистики.

Анализ применяемых решений и направлений технологических разработок

Отбор решений осуществлен по ряду ключевых критериев:

1. Объем инвестиций в 2020–2024 гг. от 5 млн $ – для оценки быстроразвивающихся компаний в целях выявления технологического тренда (запрос от отрасли).
2. Частотность упоминания решения в мировых отраслевых аналитических обзорах.
3. Анализ применяемых решений и направлений технологических разработок крупных девелоперов по исследуемым регионам (лаборатории, сделки M&A, инвестиции в стартапы, покупка готовых решений).

192 цифровых решения было отобрано для углубленного анализа мировой практики. 107 цифровых решений из них включают элементы ИИ.

География цифровых разработок

Наибольшее количество решений, а также объем инвестиций зафиксированы в следующих странах:

• США: 70 решений, из них 41 с ИИ * Европа: 61 решение, из них 24 с ИИ * Китай: 25 решений, из них 7 с ИИ

Существенно меньшие, но заметные усилия по внедрению цифровых решений отмечены в Канаде, Израиле, ОАЭ, Австралии, Индии и Южной Корее.

Количество решений по этапам девелопмента

Цифровизация затрагивает все этапы девелоперского цикла, но наиболее инновационной оказалась стадия строительства — на нее приходится 134 из 192 решений, из которых 69 используют ИИ. Это неудивительно: именно на этой стадии формируется основной объем затрат и рисков, и внедрение цифровых инструментов дает заметный эффект.

Также демонстрируют цифровую активность этапы эксплуатации 39 решений (27 с ИИ) и проектирования — 31 решение (16 с ИИ).

Популярность применения технологий в цифровых решениях

<small>Примечание: Значения «3» и менее на графике указаны без подписи данных</small>

SaaS: цифровизация «в массы»

Технологии SaaS и продвинутой аналитики — самые востребованные и быстро развивающиеся в цифровизации строительства и девелопмента.

SaaS (Software as a Service) — это модель, при которой доступ к программному обеспечению предоставляется по подписке через облако. Еще недавно строительные компании отдавали предпочтение локально установленным продуктам (on-premise), но сегодня наблюдается четкий сдвиг в сторону облачных платформ.

Причины этого тренда:

• упрощенное внедрение без необходимости сложной ИТ-инфраструктуры; * быстрый доступ к обновлениям и расширению функционала; * возможность цифровизации даже средних и малых компаний без значительных вложений.

SaaS-технологии проникают в множество разнообразных процессов:

• управление строительными графиками; * документооборот и контроль задач; * мониторинг стройплощадок; * финансовый и проектный контроль; * управление активами и эксплуатацией; * платформы для взаимодействия с клиентами; * умное проектирование.

Вывод

Таким образом, SaaS делает цифровые решения доступными для широкого круга игроков, ускоряя массовую цифровизацию отрасли.

Продвинутая аналитика: путь к прозрачности и эффективности

192 цифровых решения было отобрано для углубленного анализа мировой практики. 136 цифровых решений из них используют элементы продвинутой аналитики.

Продвинутая аналитика – это технологии обработки и интерпретации больших объемов данных с использованием: искусственного интеллекта (ИИ), машинного обучения (ML), генеративных моделей, геоаналитики и ТИМ-данных.

Спрос на решения с продвинутой аналитикой стремительно растет. Это обусловлено:

• необходимостью сделать процессы прозрачными и контролируемыми; * стремлением повысить доверие между участниками проектов; * желанием компаний управлять рисками и оптимизировать решения в режиме реального времени.

Популярны не только ассистенты для принятия решений на основе ИИ, но также решения для анализа подземной инфраструктуры, для оптимизации состава бетона и энергоэффективности, контроля сроков и качества. Эти инструменты позволяют компаниям действовать не на догадках, а на данных — от проектирования до сдачи объекта.

SaaS — это удобство, скорость, взаимодействие.

Продвинутая аналитика — это точность, безопасность, устойчивость.

Вместе они превращают стройку из хаотичного процесса в управляемую цифровую экосистему, где каждое решение основано на данных и доступно в любой точке.

Будущее за интегрированными суперприложениями, которые объединяют в себе ТИМ, CRM, ERP, ИИ и аналитику. Они становятся «вторым пилотом» для девелопера — помощником, который не просто автоматизирует, а предсказывает, подсказывает и сопровождает.

3.2. Анализ российской практики

930 российских решений было изучено. 160 решений используют инструменты ИИ.

Отмечается постепенное внедрение ИИ в цифровые решения российского девелопмента, особенно на этапах, связанных с эксплуатацией зданий и строительством.

<small>¹ Использование рыночных цифровых решений (внутренние разработки компаний не учтены). Каждое решение может использоваться в рамках нескольких этапов.

² Сквозные решения девелоперов — это интегрированные цифровые инструменты и технологии, которые применяются на всех стадиях жизненного цикла проекта: от концептуального проектирования и планирования до строительства, эксплуатации и завершения объекта.</small>

Применение решений по этапам девелопмента:

• 363 на этапе проектирования (за счет ПО для проектирования и изысканий, систем общих данных) * 300 на этапе эксплуатации * 255 на этапе строительства

В российской практике ИИ-технологии используются точечно, преимущественно в системах умного дома:

• ИИ помогает автоматизировать управление оборудованием в системах умного дома на стадии эксплуатации.
• ИИ интегрируется в решения с IoT на стадии строительства для мониторинга техники, материалов и контроля за ходом работ в режиме реального времени.

Масштаб применения решений девелоперами

Для анализа масштаба применения решений мы изучили публично доступные данные на официальных сайтах цифровых решений, в том числе списки клиентов и кейсы внедрений. На основе этой информации был определен перечень потребителей (малые, средние или крупные девелоперы), применяющих конкретные цифровые решения на каждом этапе девелопмента.

<small>³ Исследование проведено в разрезе как групп, так и отдельных девелоперских компаний (если они не включены в группу). В исследовании принято допущение, что компании применяют все решения производителя (при наличии нескольких) в силу отсутствия открытых данных по конкретному виду используемого ПО. Возможно искажение информации в двух вариантах: – в сторону крупных компаний, т.к. маркетинговая политика компаний по разработке цифровых решений может предполагать неразглашение потребителей (особенно в категории малых компаний), – в сторону малых и средних компаний, т.к. крупные игроки преимущественно имеют собственные решения.</small>

На основании полученных данных мы можем утверждать:

• Крупные девелоперы применяют наиболее широкий набор решений на всех этапах девелоперского цикла — от инвестрешения до эксплуатации. Это связано с большей финансовой и организационной готовностью к масштабной цифровизации.
• Малые и средние девелоперы более избирательны в использовании решений, сосредотачивают усилия на точечных задачах на прикладных и клиентских этапах, таких как продажи и эксплуатация, значительно реже охватывают этапы проектирования и инвестиционного планирования.
• Этап продаж является наиболее цифровизированным среди всех категорий девелоперов, это связано с ориентацией рынка на клиента и распространенностью решений, облегчающих внедрение таких инструментов даже при ограниченных ресурсах.
• Различия в категориях и ресурсах девелоперов по-прежнему оказывают влияние на подход к цифровизации, однако развитие облачных сервисов и универсальных решений открывает возможности для выравнивания цифрового уровня игроков разного размера.
• Чем ближе к конечному клиенту — тем выше мотивация девелопера к цифровизации, особенно если решение быстро внедряется и дает видимый экономический эффект.

Актуальный реестр цифровых решений смотрите на странице ЦК ДОМ.РФ или сканируйте QR-код.

Популярность применения технологий в цифровых решениях: сравнение международного и российского опыта

Сравнительный анализ уровня развития технологий в России по отношению к международной практике был выполнен на основе трех ключевых критериев:

• Инвестиционная активность: какие технологии получают наибольшие объемы инвестиций.
• Законодательные ограничения: какие технологии обязаны внедряться на государственном уровне в различных странах.
• Вариативность цифровых решений: сколько решений с применением конкретной технологии представлено в лучших международных практиках (страны Европы, Китай, США, ОАЭ, СНГ), а также среди 930 решений, охватывающих почти весь российский рынок.

Уровень развития технологий в России по сравнению с мировым:

• Выше среднего:
• ТИМ и интеграция данных * Продвинутая аналитика * Платформенные решения (SaaS) * AR / VR / MR * Средний:
• Роботизация * Экзоскелеты * IoT и датчики для управления объектами * Технологии «на местах» (Connected Workers) * Ниже среднего:
• Blockchain * 3D-печать

Однако есть и направления, в которых российские цифровые решения пока отстают от мирового уровня: 3D-печать и блокчейн.

Различия в направленности SaaS-платформ

SaaS-платформы активно развиваются как в России, так и за рубежом, но с разными приоритетами:

• В России ключевая роль отводится маркетплейсам и агрегаторам, соединяющим спрос и предложение: оборудование, строительная техника, подрядчики, материалы.
• В мире инвестиционный фокус смещен в сторону SaaS-решений для: управления проектами, сбора и анализа данных, планирования и взаимодействия команд.

Такой сдвиг акцентов за рубежом порождает и высокий спрос на кибербезопасность, поскольку значительная часть бизнес-процессов и данных передается и хранится в облаке. В России подобной зависимости от облачных вычислений пока нет, что сдерживает активное развитие решений в области защиты данных.

Отличия в подходе к защите данных и блокчейн-технологиям

Выше мы отметили, что развитие блокчейн-решений и цифровых решений для защиты данных в России ниже, чем в США и Европе. Однако это связано не с техническим отставанием, а с отличием в подходах и моделях цифровизации.

В международной практике, особенно в США, широко развиты SaaS-платформы для управления проектами и хранения данных. Такие решения требуют высокого уровня доверия к внешним облачным сервисам, что формирует высокий спрос на технологии кибербезопасности — в том числе блокчейн-инструменты, обеспечивающие неизменность и защищенность данных.

В России подход иной:

• Большинство девелоперов предпочитают использовать десктопные решения или локальные серверы для обработки критически важной информации.
• Это снижает потребность в использовании внешних решений по защите данных, поскольку контроль осуществляется внутри компании. Защита данных чаще всего встроена в сами программные комплексы или обеспечивается корпоративными ИТ-подразделениями.

Низкий уровень развития решений по защите данных и блокчейн-технологий в России объясняется спецификой использования локального ПО и закрытых ИТ-инфраструктур, а также более низким доверием к облачным сервисам.

В то же время, в мире, где облачные SaaS-платформы охватывают критические бизнес-функции, защита данных становится приоритетом, что формирует устойчивый спрос на блокчейн и продвинутые решения кибербезопасности.

Направления развития цифровизации в России

На основе анализа российской и мировой практики применения цифровых технологий в девелопменте были выявлены ключевые направления дальнейшего развития цифровых решений. В работе учитывались как текущий уровень цифровизации в России, так и глобальные технологические тренды, а также те области, где наблюдается наибольший потенциал для внедрения новых решений.

В результате были выделены ключевые направления цифровизации по каждому этапу девелоперского цикла.

Для каждой стадии оценивались текущий уровень развития цифровых решений и потенциал их дальнейшего внедрения. Уровень определен на основе количества цифровых продуктов, предназначенных для поддержки девелоперов на этом этапе; потенциал — экспертно, с учетом значимости принятия решений и текущей нехватки цифровых инструментов.

Уровень цифровизации в России по этапам девелопмента:

1. Принятие инвестиционного решения

Уровень цифровизации: Низкий Потенциал для развития: Высокий

Приоритетные направления развития:

• Создание единой информационной модели участка с учетом рельефа, ограничений, глубинных и надземных объектов, ресурсоснабжения, в том числе с учетом результатов нового строительства (на текущий момент Росреестр не ведет данный учет).
• Разработка личного кабинета инвестора, позволяющего выбирать участок с учетом технических, финансовых и градостроительных ограничений, используя данные из модели выше.
• Автоматизация запросов в госорганы: подготовка и проверка документации.
• Платформы для поиска финансирования, включая цифровой подбор проектов для частных инвесторов.
• Цифровые инструменты для оценки рентабельности проектов и их анализа финансовыми организациями.

2. Проектирование

Уровень цифровизации: Высокий Потензиал для развития: Средний Несмотря на высокий уровень развития и обилие цифровых решений на этой стадии, остается потенциал для расширения библиотек, повышения совместимости и импорта.

• Импортозамещение библиотек объектов и компонентов для информационного моделирования (ТИМ).
• Автоматизация проектирования и управления проектами и данными.
• Объединение данных, инструментов и участников в единую цифровую систему для связки проектирования, строительства, продаж и эксплуатации, упрощения управления проектами и работы с ТИМ-моделью.
• Использование цифровых решений в авторском надзоре и техническом контроле.
• Проектирование зданий, адаптируемых под будущие технологии и сервисы.
• Оценка стоимости материалов и работ с учетом рыночных данных, справочников и требований проверяющих для подготовки и проверки смет.
• Аналитика эксплуатационных данных для оптимизации проектных решений.
• Разработка решений для пользовательского проектирования, например, выбора конфигурации квартиры покупателем.

3. Строительство

Уровень цифровизации: Средний Потенциал для развития: Высокий Потенциал развития не достигает высоких значений из-за низкой цифровой грамотности строительного персонала.

Приоритетные направления развития:

• Автоматизация подготовки тендерной документации и коммерческих предложений.
• Оптимизация строительных процессов: логистика, обучение персонала, контроль сроков.
• Импортозамещение в области стройконтроля, видеоаналитики, фотограмметрии.
• Развитие HR-инструментов: цифровая история работника на объекте, контроль компетенций; платформа для найма строительного персонала и проектировщиков с рейтингом исполнителей.
• Цифровизация подготовительных этапов: демонтаж, переработка отходов.
• Автоматизация запросов в гос. органы с проверкой пакетов документов для разрешений.
• Управление строительством на площадке с использованием ТИМ, выявление отклонений в режиме реального времени.

4. Эксплуатация

Уровень цифровизации: Низкий Потенциал для развития: Высокий Потенциал развития не достигает высоких значений из-за высокого барьера входа новых решений в существующий жилой фонд.

Приоритетные направления развития:

• Внедрение IoT-датчиков и платформ управления активами с предиктивной аналитикой.
• Цифровые системы для ремонтов и технического обслуживания, прогнозирование поломок.
• Автоматизация ресурсоэффективности через BMS (система управления всеми инженерными системами здания) на основе сенсорных данных.
• Прогнозирование доходов и расходов управляющих компаний, работа с дебиторской задолженностью.
• Повышение финансовой прозрачности для жителей и инвесторов.
• Платформы для доступа к строительной документации жильцов с возможностью интеллектуального поиска.
• Интеграция эксплуатирующей компании, арендодателей и жильцов в единое цифровое пространство.

5. Продажи

Уровень цифровизации: Высокий Потенциал для развития: Средний Несмотря на высокий уровень развития технологий, существует потенциал их дальнейшего развития, связанный с персонализацией и постпродажным сопровождением, а также совершенствованием существующих инструментов за счет внедрения глубокой аналитики и ИИ.

Приоритетные направления развития:

• Использование аналитики рынка и современных каналов продвижения.
• Цифровые сервисы, сопровождающие клиента на всем пути владения, увеличивают ценность продукта и создают новые источники дохода для девелопера.
• Персонализированное проектирование под запросы покупателя.
• Встраивание дополнительных сервисов: услуги перевозки, ремонта, постпродажного сервиса.
• Цифровизация процессов приемки квартиры, отслеживание исправлений и выдача ключей.
• Аналитика по качеству строительства на основе замечаний при приемке.

6. Сквозные решения девелоперов

Уровень цифровизации: Средний Потенциал для развития: Высокий Потенциал развития не достигает высоких значений из-за сложности включения всех участников в сквозной цифровой контур и возможного сопротивления со стороны некоторых из них. Однако среди крупных девелоперов наблюдается высокая востребованность в данных решениях.

Приоритетные направления развития:

• Создание единого пространства для всех участников девелопмента, чтобы выстроить «конвейер данных» и ускорить принятие решений на основе актуальной информации.
• Создание цифровых экосистем (в т.ч. SaaS-платформ) — превращение разрозненных решений в непрерывный поток информации от идеи до эксплуатации.

Цифровизация уже не воспринимается как «разовая» инновация, она становится инструментом повышения прозрачности, управляемости, доверия и конкурентоспособности.

Главный тренд — переход от фрагментарного внедрения решений к построению единого цифрового контура, охватывающего весь цикл девелоперской деятельности.

4. Анализ цифровизации российских девелоперов

На графике представлены результаты опроса девелоперов, в рамках которого участники оценивали уровень цифровизации на разных этапах жизненного цикла проекта.

Цифровизация этапов девелопмента

«На каком уровне относительно целевого находится цифровизация на каждом из этапов деятельности вашей компании/группы компаний?» (средний балл по шкале от 1 до 5)

<small>Расшифровка шкалы: 1 – Далеко от целевого, 2 – Значительно ниже целевого, 3 – Ниже целевого, 4 – Близко к целевому, 5 – Соответствует целевому</small>

Выводы

• Продажи — точка входа цифровизации * самый цифровизированный этап; * влияет на клиентский опыт и финансовый результат; * даже компании, только начинающие цифровизацию, стартуют с данного этапа.
• Проектирование — активный цифровой прогресс * второе место по уровню цифровизации; * активное внедрение ТИМ-моделей и платформенных решений.
• Строительство и эксплуатация — барьеры цифровизации * множество подрядчиков; * устаревшая ИТ-инфраструктура; * низкая цифровая грамотность.
• Эксплуатация почти не оцифрована: * исключения — умные дома; * проявляется долгосрочный эффект цифровых решений.
• Инвестиционное решение — цифровой пробел * наименее цифровизированный этап; * часто остается без ИТ-поддержки; * парадокс: этап стратегически важен, но цифровые инструменты почти не применяются.

Компании часто возвращаются к его цифровизации уже после внедрения инструментов в продажах и проектировании.

4.1. Уровень цифровизации

В фокусе — ускоренное развитие цифровых решений для этапов строительства, эксплуатации и принятия инвестиционных решений, чтобы сбалансировать цифровую зрелость по всем этапам девелопмента.

Чем крупнее компания, тем выше цифровизация по всем этапам, особенно в части проектирования и строительства. Но независимо от размера, все категории компаний начинают цифровизацию с продаж — это этап, наиболее заметный для клиента.

«Уровень цифровизации этапов девелопмента по категориям компаний-респондентов» (средний балл по шкале от 1 до 5)

<small>Расшифровка шкалы: 1 – Далеко от целевого, 2 – Значительно ниже целевого, 3 – Ниже целевого, 4 – Близко к целевому, 5 – Соответствует целевому</small>

• Малые компании чаще начинают цифровизацию с продаж и проектирования — эти процессы проще всего автоматизировать, они дают быструю отдачу. В то же время инвестиционное планирование, стройка и эксплуатация почти не охвачены цифровыми инструментами, в основном из-за ограниченности ресурсов и кадров.
• У средних компаний наибольшее внимание уделяется продажам — здесь чаще внедряют CRM, автоматизацию воронки и онлайн-сервисы. Но остальные этапы, особенно эксплуатация и инвестиционный блок, остаются на крайне низком уровне цифровизации (вероятно из-за более высоких целевых показателей, чем у малых компаний). Это также указывает на точечную, а не системную трансформацию процессов.
• Крупные игроки демонстрируют более сбалансированный уровень цифровизации. Продажи и проектирование — вблизи целевого уровня, а стройка и эксплуатация активно подтягиваются. Тем не менее, даже у лидеров рынка инвестиционный этап остается зоной роста.

Цифровизация документооборота с контрагентами

В рамках исследования девелоперы оценили уровень цифровизации документооборота с ключевыми контрагентами — государственными органами, проектировщиками, подрядчиками, поставщиками и финансовыми организациями.

«На каком уровне находится цифровизация документооборота с каждой из категорий контрагентов?» (средний балл по шкале от 1 до 5)

<small>Расшифровка шкалы: 1 – Вся работа на бумаге, 2 – Официальная переписка на бумаге, оперативные задачи – электронно, 3 – Часть процессов в эл. виде, 4 – Основные процессы автоматизированы, 5 – Полный цифровой контроль</small>

• Наиболее цифровизированные связи — с банками и проектными компаниями. Это связано с более высокой цифровой зрелостью сотрудников на стороне контрагентов и существующими отраслевыми решениями.
• Наименее цифровизированы процессы с подрядчиками и поставщиками. Это обусловлено низкой цифровой грамотностью и высокой фрагментированностью данных цепочек.
• Взаимодействие с госорганами — на переходном этапе. Несмотря на распространение цифровых сервисов (например, через ЕПГУ и Госуслуги), часть процессов по-прежнему требует «ручного» сопровождения или дублирования в бумажном виде.

«Уровень цифровизации документооборота по категориям компаний-респондентов» (средний балл по шкале от 1 до 5)

<small>Расшифровка шкалы: 1 – Вся работа на бумаге, 2 – Официальная переписка на бумаге, оперативные задачи – электронно, 3 – Часть процессов в эл. виде, 4 – Основные процессы автоматизированы, 5 – Полный цифровой контроль</small>

• Крупные компании демонстрируют системный подход к цифровизации документооборота, они чаще интегрируют внешние системы в свои процессы.
• Средние и малые компании сильно отстают в цифровизации взаимодействия с исполнителями строительных работ, с поставщиками материалов и оборудования, это критическая точка для развития цифровой цепочки.

Рекомендации

Для компаний

• Продажи — логичная точка «входа» в цифровизацию. Но для устойчивого эффекта цифровые решения необходимо масштабировать на проектирование, стройку и эксплуатацию.
• Особое внимание важно уделить самому длительному этапу — эксплуатации, где эффект от цифровизации наиболее устойчив, но уровень внедрения решений пока самый низкий.

Для разработчиков цифровых решений

• Необходимы простые и масштабируемые решения, которые помогут вовлекать в цифровую экосистему менее зрелых участников — подрядчиков, поставщиков, управляющие компании.
• Выявлен запрос отрасли на цифровые решения с использованием ИИ для проверки проектов, в том числе на соблюдение нормативных требований и отклонения от них, в целях сокращения количества замечаний и ускорения процесса экспертизы документации.
• Требуется развитие цифровых сервисов на этапе инвестиционного проектирования и получения разрешений — через автоматизацию, API-доступ и ИИ для проверки документов.

Для государства

• Важно создавать стандарты цифрового взаимодействия и обеспечить поддержку их внедрения на всех этапах — от поиска участка до эксплуатации.
• Некоторые девелоперы отмечают нехватку информирования про ключевые направления развития цифровизации жилищной сферы: как со стороны государства, так и со стороны девелоперов.

4.2. Факторы выбора цифровых решений

Что важно девелоперам при выборе цифровых решений?

«Определите ТОП-3 критерия выбора цифровых решений» (доля респондентов, выбравших ответ, %)

На первом месте — автоматизация текущих процессов: рынок ориентирован не на трансформацию, а на повышение эффективности уже существующих практик.

Данный тренд подтверждается и ответами на вопрос, как девелоперы в принципе понимают цифровизацию.

• Автоматизация текущих бизнес-процессов с помощью цифровых технологий: 58% * Изменение текущих и создание новых бизнес-процессов на основе цифровых технологий: 42% * Перевод информации из аналоговой формы в цифровую: 9%

58% опрошенных компаний не рассматривают цифровизацию как изменение текущих процессов, а предпочитают «переносить в цифру» уже существующие практики. Игнорирование оптимизации может быть ошибочной стратегией: такой подход приводит к фиксации хаоса, без повышения эффективности. Будущее за теми 42% девелоперов, которые готовы менять бизнес-процессы, делая их более оптимальными с учетом новых технологий.

При этом гибкость и интеграция становятся определяющими характеристиками. Решения должны не только соответствовать специфике девелоперского бизнеса, но и легко адаптироваться, масштабироваться и дорабатываться под задачи конкретной компании.

Поставщики цифровых решений, готовые к кастомизации и глубокой интеграции, получают наибольший шанс быть внедренными в ключевые процессы девелопера.

Чем крупнее компания, тем выше запрос на интеграцию, безопасность и масштабируемость. Поставщикам цифровых решений важно разрабатывать дифференцированный подход по целевым сегментам, учитывая разные уровни зрелости и потребностей девелоперов.

«Определите ТОП-3 критерия выбора цифровых решений» (распределение ответов по категории компаний – респондентов, %)

Отдельно стоит отметить важность стоимости, особенно для средних и малых компаний. При ограниченных бюджетах именно ценовая доступность решений становится одним из факторов, определяющих готовность к внедрению.

Малые и средние компании ищут готовые, недорогие и простые решения, способные быстро дать результат. Этот сегмент представляет собой перспективное направление для поставщиков цифровых решений.

Что может стать ключевым предложением:

• Платформенные SaaS-решения для управления проектами, строительными операциями, финансами и девелоперскими циклами.
• Модульный подход: компании выбирают только необходимые модули под свои процессы.
• Низкий порог входа: за счет большого количества пользователей стоимость становится доступной.
• Интеграция: решения должны легко встраиваться в уже используемые инструменты.

Такой подход позволит поставщикам удовлетворить запросы малых и средних компаний, обеспечив устойчивый спрос и ускорив цифровизацию отрасли в целом.

На основе серии глубинных интервью мы собрали перечень факторов, которые девелоперы разных категорий учитывают при внедрении цифровых решений. Это не просто список пожеланий, а отражение реальных ограничений и приоритетов отрасли. Их важно учитывать при разработке программного обеспечения, а также при планировании цифровой трансформации внутри компаний.

Представленные ниже факторы могут лечь в основу универсального шаблона бизнес-требований к цифровым продуктам. Такой подход будет полезен:

• Девелоперам, чтобы осознанно формировать запрос и выбирать подходящие инструменты.
• Разработчикам решений, чтобы создавать продукты, соответствующие ожиданиям рынка.

К факторам, учитывающимся девелоперами при внедрении цифровых решений, относятся:

• Гибкость и адаптивность, модульность * Продукты должны легко адаптироваться к текущим процессам компании с возможностью доработки / конструирования функционала под индивидуальные требования.
• Экономия затрат и повышение маржинальности * Девелоперы чувствительны к стоимости внедрения ПО и ожидают быстрой окупаемости инвестиций.
• Растет значение скорости внедрения решений из-за нестабильной экономической ситуации.
• Простота и доступность * Решения для всех категорий сотрудников должны быть легкими в освоении и использовании, поддерживать доступ через мобильные приложения и облачные технологии.
• Интеграция и совместимость * Растет спрос на сервисы/платформы интеграции различных систем (включая ТИМ, CRM, ERP и аналитические системы) для возможности объединения «лоскутной» цифровизации.
• Импортозамещение * Актуально развитие российских аналогов иностранного ПО.
• Учет масштаба бизнеса и региональной специфики * Цифровые решения должны учитывать специфику регионального рынка и законодательные требования.
• Есть большой спрос на недорогие пакетные решения для малых и средних девелоперов.
• Обеспечение качественной поддержки после внедрения решений * Девелоперы заинтересованы в создании обучающих платформ и сервисов для снижения порога вхождения в цифровизацию.
• Стандартизация и единое цифровое пространство * Разработка отраслевых стандартов для цифровизации, включая ТИМ, документооборот и контроль качества.
• Создание маркетплейса для девелоперов по поиску подрядчиков (строителей и проектировщиков) с рейтингами и проверками компетенций.
• Автоматизация и аналитика * Внедрение ИИ в проектировании, управлении и анализе данных.
• Использование ИИ, ML и RPA⁴ для автоматизации рутинных задач, прогнозирования и планирования (в том числе с учетом макроэкономических показателей).
• Развитие Data-driven подхода в управлении проектами — принятие решений на основе анализа данных с использованием цифровых инструментов для повышения прозрачности и эффективности.

<small>⁴ ML (Machine Learning) — машинное обучение, технология, позволяющая компьютерам обучаться на данных и делать прогнозы или принимать решения без явного программирования. RPA (Robotic Process Automation) — роботизированная автоматизация процессов, технология, которая позволяет автоматизировать рутинные, повторяющиеся задачи с помощью программных роботов.</small>

Необходимо отметить, что на выбор цифровых решений во многом влияет низкий уровень цифровой грамотности в отрасли. Ограниченные компетенции как у подрядчиков, так и у сотрудников девелоперских компаний напрямую определяют, какие решения будут выбраны и насколько эффективно они будут внедрены.

Именно с формирования квалифицированного заказчика начинается осмысленная цифровизация: со специалиста, который способен четко сформулировать потребность, оценить потенциал технологий и интегрировать их в бизнес-процессы.

4.3. Ключевые эффекты от цифровизации

Как цифровизация меняет девелопмент?

По результатам опроса и интервью с девелоперами, главные эффекты цифровизации связаны не столько с немедленной экономией затрат, сколько с повышением управляемости и прозрачности процессов. Внедрение цифровых инструментов позволяет компаниям быстрее принимать решения, эффективнее контролировать исполнение задач и в целом структурировать внутренние процессы.

«Выберите ТОП-3 эффекта от цифровизации» (доля респондентов, выбравших ответ, %)

• Прозрачность и контроль процессов становятся основными преимуществами цифровизации.
• Экономия затрат не всегда оправдывает ожидания. Это связано с тем, что цифровые проекты требуют времени и усилий на адаптацию, обучение персонала и трансформацию процессов.
• Большинство компаний не формулируют заранее целевые метрики, по которым можно было бы измерить эффект от внедрения цифровых решений. Это снижает возможность объективной оценки окупаемости и стратегической пользы цифровизации.

Результаты анализа ответов девелоперов показывают, что ожидаемые и достигаемые эффекты от цифровизации варьируются в зависимости от масштаба компании.

• Крупные компании выстраивают комплексную цифровую трансформацию.
• Средние компании оптимизируют принятие решений и управляемость.
• Малые компании автоматизируют рутину.

«Выберите ТОП-3 эффекта от цифровизации» (распределение ответов по категории компаний – респондентов, %)

Цифровая трансформация девелопмента — это не одномоментный процесс внедрения ИТ-продукта, а переход к инструментальной модели управления, где данные, скорость и контроль становятся главными активами компании.

4.4. Драйверы и барьеры внедрения технологий

Что влияет на внедрение технологий?

Развитие цифровизации в девелопменте напрямую зависит от внутренних ресурсов компании и зрелости рынка. Мы попросили девелоперов оценить, что мешает и что помогает продвигать цифровые технологии в их организациях.

«Выберите ТОП-3 основных драйвера цифровизации» (доля респондентов, выбравших ответ, %)

«Выберите ТОП-3 основных барьера цифровизации» (доля респондентов, выбравших ответ, %)

Компании с квалифицированным персоналом и заинтересованным руководством, стремящиеся отвечать ожиданиям клиентов и опережать конкурентов, осваивают цифровые технологии быстрее.

• 61% компаний всех категорий отметили наличие внутренней команды или лидера цифровой трансформации как драйвер.
• 67% компаний всех категорий ориентируются на соответствие ожиданиям клиентов.
• 42% компаний всех категорий стремятся выделяться на рынке на фоне конкурентов.

Без доступных решений и повышения цифровой грамотности контрагентов цифровизация остается сложной и затратной.

• 52% компаний всех категорий указали на низкий уровень цифровизации подрядчиков и партнеров.
• 45% компаний всех категорий сообщили о нехватке квалифицированных специалистов и необходимости обучения.
• 48% компаний всех категорий считают высокой стоимость внедрения барьером для цифровизации.
• 42% компаний всех категорий столкнулись с проблемами интеграции и разрозненностью решений.

Успешное внедрение цифровых решений требует квалифицированных сотрудников и разумной стоимости, что особенно характерно для малых девелоперов.

• 64% малых компаний назвали высокую стоимость одним из главных барьеров.
• 36% малых компаний отметили нехватку квалифицированных специалистов.
• 82% малых компаний внедряют решения, исходя из конкретных задач, и ожидают быстрый результат.

«Выберите ТОП-3 основных драйвера цифровизации» (распределение ответов по категории компаний – респондентов, %)

«Выберите ТОП-3 основных барьера цифровизации» (распределение ответов по категории компаний – респондентов, %)

4.5. Как цифровизация уже применяется в России и мире?

Как изменился рынок цифровых решений?

Импортозамещение стало одним из ключевых факторов трансформации рынка цифровых решений в девелопменте.

85% девелоперов продолжают использовать зарубежное ПО⁵. При этом рынок активно развивается, и переход на отечественное ПО воспринимается как долгосрочная цель, особенно в условиях роста рисков, связанных с ограничением доступа к иностранным сервисам.

Некоторые девелоперы начали цифровизацию на основе российских решений еще с 2014 года. Это результат стратегической дальновидности, а не только адаптации к кризису.

Большинство компаний сегодня опираются преимущественно на сторонние программные продукты: 88% девелоперов используют более 50% сторонних решений. Собственные разработки чаще всего встречаются у крупных игроков, обладающих ресурсами для поддержки внутренней разработки и цифровой независимости. Малые и средние компании предпочитают готовые платформы и сервисы.

<small>⁵ Стоит отметить, что все компании используют отечественное ПО, так как вариант «Используем только зарубежное» не был выбран ни одной компанией-респондентом.</small>

Однако даже некоторые крупные компании переходят с разработки собственных решений на покупку готовых решений ради гибкости и скорости.

По мнению участников рынка, в России недостаточно развиты сложные цифровые технологии — особенно в проектировании, управлении и работе с цифровыми двойниками.

4.6. Будущее цифровизации в девелопменте

Стратегия цифровизации

Мы спросили девелоперов, какие направления цифровизации они планируют развивать в ближайшем будущем. Нас интересовали как краткосрочные шаги на 1–3 года, так и долгосрочные ориентиры на 5–10 лет. Ниже представлены результаты анализа: они показывают, как масштаб бизнеса влияет на приоритеты, и где отрасль сталкивается с барьерами.

Какие решения крупные компании планируют внедрить/развивать?

Краткосрочные планы (до 3 лет)

• Интеграция систем и создание единого цифрового пространства. Работа в «одном окне», цифровые личные кабинеты дольщиков и застройщиков.
• Цифровые инструменты для анализа и прогноза. Автоматизация учета подрядчиков, объемов работ, стройматериалов, цифровой контроль стройки.
• Самостоятельная доработка существующих систем.
• Импортозамещение (ТИМ и 3D-моделирование).
• Развитие умного дома. Внедрение цифровых решений в новые ЖК.

Долгосрочные планы (более 3 лет)

• Полная автоматизация. Автоматизация мониторинга, ИИ-ассистенты, ТИМ-интеграция, data-driven управление.
• Развитие экосистемного подхода. Централизованное управление недвижимостью, цифровые паспорта объектов, виртуальные диспетчерские.
• ИИ и аналитика. Исключение человеческого фактора, роботизация документооборота, анализ себестоимости, предиктивная аналитика.
• ERP и цифровые продукты. Разработка low-code решений, модульные системы для управления проектами, монетизация внутренних разработок.
• Умные города и жилье. Инфраструктура для электротранспорта, интеграция с контрагентами.

Какие решения средние компании планируют внедрить/развивать?

• ТИМ и цифровизация стройки. Автоматизация контроля подрядчиков, учета материалов и проектирования, управление себестоимостью.

• ИИ и аналитика. BI-отчеты, ИИ для проектирования, прогнозирования и оценки инвестиций, динамического ценообразования.

• Цифровая безопасность. Исключение человеческого фактора, роботизация охраны труда.

• Интеграция систем и документооборота. Интеграция с 1С, цифровизация тендерных площадок и бюджетирования.

• Единая цифровая экосистема. Интеграционные платформы, мобильные приложения для клиентов, CRM-решения.

• Автоматизация стройки. Роботизация стройконтроля, телеметрия, ТИМ-интеграция, контроль движения строительных материалов.

• ИИ в проектировании и строительстве. Оптимизация планирования, градостроительный анализ, цифровые двойники.

• Цифровые стандарты. Обмен данными, телеметрия, сквозной мониторинг, введение единых нормативов.

• Развитие управления финансами. Инвестиционные платформы, прогнозирование стоимости, контроль тендеров.

Какие решения малые компании планируют внедрить/развивать?

• Базовая автоматизация и интеграция. Цифровой документооборот, CRM, стройконтроль.

• Оптимизация управления проектами. Дашборды для анализа строительства, факторный анализ сроков.

• Финансовая аналитика и отчетность. Контроль затрат, расчет себестоимости, мониторинг ликвидности.

• Развитие клиентских сервисов. Личные кабинеты дольщиков, сервисы для онлайн-продаж, автоматизация взаимодействия с клиентами.

• Полная ТИМ-интеграция. Автоматизация проектирования, контроль строительства, 3D-моделирование.

• Развитие цифровых сделок. Сервисы для онлайн-продаж, чат-боты для клиентов, выход на маркетплейсы для поиска подрядчиков (проектных и строительных компаний, аренды техники).

• ИИ и аналитика. Анализ трендов в архитектуре, автоматическая выгрузка смет, лазерное сканирование.

• Оцифровка всех процессов. Цифровой стройконтроль, закупки, взаимодействие с подрядчиками.

• Повышение цифровой зрелости. Автоматизация разрешительных процедур, внедрение цифровых решений в управляющих компаниях.

1. Масштаб бизнеса определяет стратегию цифровизации

• Малые компании сосредоточены на автоматизации базовых процессов — документооборота, строительных операций и клиентских сервисов.
• Средние компании активно внедряют ТИМ (информационное моделирование), стремятся к централизации данных и контролю себестоимости, предпринимают первые шаги по интеграции цифровых решений.
• Крупные компании выходят на уровень комплексной интеграции, работают над удобством использования цифровых систем, внедряют инструменты аналитики и прогнозирования, включая AI.

2. Неопределенность и слабое стратегическое управление

Несмотря на позитивную динамику, в ряде компаний отсутствует сформированная стратегия цифровизации. Это особенно заметно в условиях отказа от ключевых зарубежных решений и может создавать риски технологического отставания. Наличие ясной стратегии — важный фактор устойчивого развития цифровой среды в девелопменте.

Применение ИИ российскими компаниями

В рамках глубинных интервью мы изучили, какие цифровые решения на базе ИИ уже применяются российскими девелоперами, а какие находятся в планах на ближайшую перспективу. Результаты показывают разницу в подходах в зависимости от категории компании, а также общее направление развития.

• ИИ активно используется как в повседневных задачах (ценообразование, бэк-офис), так и в клиентском сервисе.
• Автоматизация проектирования — приоритет для всех категорий компаний, и это может стать ключевым направлением развития в ближайшие годы.
• Малые компании пока ограничиваются применением ИИ в универсальных решениях, тогда как средние и крупные девелоперы выстраивают системные подходы к интеграции ИИ в основные бизнес-процессы.

Текущее состояние

Среднесрочный план (до 5 лет)

В дополнение к изучению практик российских девелоперов, мы провели анализ цифровых решений, представленных как на российском, так и на зарубежном рынке. Мы оценили, где именно технологии ИИ используются сегодня и какой эффект они способны дать при масштабном внедрении в рамках процессов девелопмента.

• Увеличение точности прогноза выручки с 40% до 90% | | Проектирование | • Интеллектуальные платформы, использующие искусственный интеллект для оптимизации графиков и управления ресурсами

• Сокращение сроков строительства на 17%

• Сокращение затрат на ФОТ на 14% и на оборудование на 12% | | Строительство | • Применение ИИ при строительном контроле для выявления дефектов

• Снижение дефектов продукции на 69%

• Увеличение производительности на 15% | | Эксплуатация | • Применение цифрового двойника зданий с предиктивной аналитикой

• Снижение количества инцидентов на 70%

• Снижение незапланированного простоя оборудования на 65%

• Сокращение расходов на электроэнергию и ТО на 20% | | Продажи | • ML-алгоритмы и предиктивная аналитика для прогнозирования динамического ценообразования

• Рост выручки на 9,4% |

Нецифровизированные процессы

В будущем цифровые технологии продолжат трансформировать отрасль, но не все процессы подлежат полной автоматизации. Некоторые из них останутся в зоне ответственности человека — и это не слабость, а осознанный выбор.

Личное взаимодействие

• Обслуживание премиальных клиентов: контакт-центры и клиентский сервис, учет личных пожеланий клиентов к архитектуре и дизайну.
• Переговоры, совещания на рабочей площадке с персоналом с низкой цифровой грамотностью.

Экономически нецелесообразные для цифровизации процессы

• Автоматизация дороже, чем работа сотрудников.
• Процессы с нестабильной или неструктурированной природой могут быть слишком сложными для автоматизации: внутренняя приемка, управление изменениями «на ходу». Также есть опасение, что избыточная цифровизация администрирования может создавать дополнительную нагрузку, не принося пользы.

Сложные строительные процессы с низким уровнем доверия к новым технологиям

• Входной контроль качества принимаемых материалов.
• Визуальный контроль отдельных технологий строительства (например, контроль застывания бетона, качества штукатурки), визуальный стройконтроль.

ИИ обладает значительным потенциалом для девелопмента, особенно в процессах, связанных с управлением ресурсами, оптимизацией графиков, контролем качества и продажами. Наибольший эффект достигается не в единичных пилотах, а при системном внедрении ИИ в ключевые участки производственно-инвестиционной цепочки.

5. Методика оценки цифровой зрелости девелоперов

В условиях ускоренной цифровизации и растущей конкуренции в строительной отрасли остро встал вопрос: насколько зрелыми являются цифровые процессы девелоперских компаний?

С целью формирования объективной основы для оценки и развития цифровой трансформации в отрасли мы разработали методику оценки уровня цифровой зрелости девелоперов.

Методика включает два этапа:

1. Прохождение опроса — компания отвечает на вопросы онлайн-анкеты, в которой указывает:

• регион и масштаб деятельности, * насколько цифровизированы процессы на этапах девелопмента: от поиска участка до эксплуатации здания, * как организована стратегия цифровизации, бюджет, ИТ-инфраструктура и работа с персоналом.

2. Определение уровня цифровой зрелости — на основе ответов происходит расчет интегральной оценки и уровня цифровой зрелости. Все данные обезличены. При этом каждая компания получает индивидуальные рекомендации с зонами роста и подборкой подходящих цифровых решений.

Что оцениваем?

Методика охватывает 5 направлений цифровизации:

• Стратегия цифровизации: есть ли план и кто отвечает.
• Использование технологий и цифровизация процессов: как автоматизированы этапы проекта (от инвестиционного решения до продаж и эксплуатации).
• Бюджет на цифровизацию: сколько средств закладывается на цифровые инициативы.
• Кадровая культура и вовлеченность персонала: насколько сотрудники вовлечены в изменения.
• ИТ-инфраструктура и готовность к работе с данными: умеет ли компания собирать, хранить и анализировать информацию.

Каждое направление включает четкие показатели и оценивается по четырехбалльной шкале — от отсутствия цифровизации до ее продвинутого уровня. А итоговая интегральная оценка показывает общий уровень цифровой зрелости и соотносится с масштабом бизнеса.

Зачем это бизнесу?

• Понять, на каком вы уровне цифровизации.
• Получить отраслевой отчет с аналитикой, если вы участвуете в опросе.
• Получить персональные рекомендации по следующим шагам — от внедрения базовых CRM до системного перехода на ТИМ и сквозную аналитику.
• Попасть в отраслевой рейтинг и видеть свою позицию среди компаний сопоставимого масштаба (по согласованию).

Экспертная валидация

Методика прошла экспертную сессию с участием ведущих девелоперов, отраслевых ассоциаций и ИТ-экспертов, что позволило откалибровать ключевые параметры, скорректировать структуру вопросов и убедиться в применимости методики к различным типам компаний.

Результат

Методика уже используется в рамках общенационального исследования цифровизации в девелопменте. На ее основе формируется:

• Целевая карта цифровизации девелоперов, отражающая текущее и желаемое состояние цифровизации; * Уровень цифровой зрелости, который будет представлен в индивидуальном формате; * Аналитический отчет, содержащий отраслевые рекомендации.

Все желающие девелоперы могут присоединиться к оценке — и бесплатно получить персональные рекомендации.

Узнайте больше или сканируйте QR-код.

6. Целевая карта цифровизации. Рекомендации для девелоперов

Стратегия цифровизации: от локальных инициатив к сквозному управлению

Для малых компаний

Допустим базовый уровень — наличие отдельных цифровых инициатив с назначением ответственных лиц. Формализованной стратегии цифровизации, как правило, нет, и это не является критичным: ключевая задача на этом этапе — протестировать цифровые решения в отдельных зонах, оценить их эффективность и подготовить почву для системного подхода в будущем. Рекомендация: Начать формирование цифровой стратегии с фокуса на приоритетные бизнес-направления и определить зону ответственности за цифровизацию.

Для средних компаний

Оптимальным является наличие стратегически ориентированного бюджета, позволяющего запускать и масштабировать цифровые инициативы. Регулярный пересмотр расходов на цифровизацию помогает адаптироваться к изменяющимся условиям рынка. Рекомендация: Обеспечить координацию между стратегиями дочерних компаний (если есть холдинговая структура), назначить руководителей цифровизации на уровне подразделений, наладить механизм контроля за реализацией проектов.

Для крупных компаний

Целевое состояние — цифровизация как стратегическое направление, интегрированное в общий инвестиционный план. Бюджет на цифровые технологии централизован, распределяется по всем подразделениям и компаниям холдинга с учетом эффекта масштаба. Рекомендация: Обеспечить межкорпоративное взаимодействие, регулярную синхронизацию стратегии цифровизации со стратегией бизнеса, встраивание KPI по цифровым инициативам в систему корпоративного управления.

Использование технологий и цифровизация процессов: как автоматизированы этапы проекта (от инвестиционного решения до продаж и эксплуатации)

Какая цель?

Обеспечить сквозной обмен данными, синхронизацию процессов и единую цифровую среду.

Что это?

Интегрированные решения, охватывающие весь цикл проекта – от инвестрешения до эксплуатации.

Для повышения эффективности цифровизации важно перейти от фрагментарных решений к сквозным платформам, где данные, процессы и участники объединены. Это особенно критично для средних и крупных компаний, работающих в нескольких регионах или управляющих холдингом.

Этап 1. Принятие инвестиционного решения

Как девелоперы используют технологии для выбора участка, оценки концепции и поиска финансирования. Этап имеет низкий текущий уровень цифровизации, особенно среди малых и средних компаний. Но именно он обладает высоким потенциалом развития — благодаря возможности автоматизировать рутинные операции, снизить риски ошибок и повысить инвестиционную эффективность.

Этап 2. Проектирование

Как цифровые решения трансформируют процессы проектирования — от изысканий до выпуска РД и управления проектами. Этап уже имеет высокий уровень цифровизации в целом по отрасли, особенно у средних и крупных компаний. Однако остаются зоны роста — интеграция ИМ в сквозные процессы, автоматизация с применением ИИ и импортозамещение библиотек проектных элементов.

Этап 3. Строительство

Как цифровизация меняет управление стройкой — от разрешений до контроля качества и логистики. Этап характеризуется цифровым разрывом — решения есть, но используются неравномерно. Главный барьер — низкая цифровая грамотность подрядчиков и высокая стоимость внедрения. Зона роста — внедрение ИИ и IoT, интеграция стройки в сквозной цифровой контур девелопера.

Этап 4. Эксплуатация и управление объектом

Как цифровизация помогает управлять домами после ввода в эксплуатацию — от умных счетчиков до цифрового УК. Этап эксплуатации пока остается одним из наименее цифровизированных, несмотря на то, что именно на этом этапе цифровые решения позволяют достичь долгосрочного эффекта — повысить управляемость, прозрачность и комфорт эксплуатации. Многие инструменты применяются преимущественно в сегменте премиального жилья, тогда как потенциал использования таких решений значительно шире.

<small>⁶ BMS — это система управления всеми инженерными системами здания: отоплением, вентиляцией, кондиционированием, освещением, лифтами и др. SCADA — система, которая позволяет в режиме реального времени контролировать и управлять инженерными системами на уровне ЖК или даже группы объектов.</small>

При этом даже для небольших девелоперских компаний целесообразно использовать цифровые инструменты, закрывающие ключевые направления их деятельности:

• если реализуется направление аренды, необходимы платформы для управления арендой и арендаторами; * если проект ориентирован на премиальный сегмент, критически важна интеграция компонентов «умного дома», систем ИИ-аналитики и интеллектуальной автоматизации управления.

Даже при малом объеме проектов такие решения существенно повышают ценность недвижимости для конечного потребителя и усиливают конкурентное преимущество девелопера.

Этап 5. Продажи

Как цифровизация помогает выстраивать эффективные продажи — от CRM до онлайн-выдачи ключей. Цифровизация большинства компаний начинается именно с этапа продаж. Это обусловлено тем, что покупатель напрямую сталкивается с процессами на этом этапе — и именно здесь формируется первое впечатление о компании.

Внутренние процессы могут оставаться неавтоматизированными, но отсутствие цифровых сервисов на этапе выбора, бронирования и оформления недвижимости воспринимается как низкий уровень сервиса. Для клиента это может стать причиной отказа от покупки. Поэтому застройщики стремятся начать цифровую трансформацию именно с продаж:

• внедряют CRM, * запускают электронную регистрацию сделок, * подключают личные кабинеты покупателей, * используют цифровую визуализацию объектов.

Эти инструменты позволяют создать имидж современной, клиентоориентированной компании, повысить доверие со стороны покупателей и сократить путь клиента к сделке.

Бюджет на цифровизацию: от пилотных инвестиций к системному финансированию

Допустим умеренный уровень инвестиций — бюджет может формироваться под отдельные проекты, достаточные для базовой автоматизации процессов. Это отражает реалии небольших компаний, у которых цифровизация только начинает становиться приоритетом. Рекомендация: Закрепить цифровизацию в бюджете как отдельную статью расходов, начать с цифровизации наиболее затратных или ресурсозависимых процессов. Это создаст фундамент для дальнейшего масштабирования.

Оптимальным является наличие стратегически ориентированного бюджета, позволяющего запускать и масштабировать цифровые инициативы. Регулярный пересмотр расходов на цифровизацию помогает адаптироваться к изменяющимся условиям рынка. Рекомендация: Внедрить систему планирования и мониторинга цифровых инвестиций, обеспечив гибкость и возможность перераспределения средств между приоритетными направлениями.

Целевое состояние — цифровизация как стратегическое направление, интегрированное в общий инвестиционный план. Бюджет на цифровые технологии централизован, распределяется по всем подразделениям и компаниям холдинга с учетом эффекта масштаба. Рекомендация: Внедрить единую модель оценки эффективности цифровых инвестиций, обеспечить синергию между подразделениями и прозрачность управления цифровым бюджетом на уровне всей группы.

Кадровая культура и вовлеченность персонала: люди — основа цифровой трансформации

На начальном этапе важна хотя бы базовая открытость к инновациям и формирование культуры проб и ошибок. В малых командах инициатива может исходить от энтузиастов, а успех — зависеть от гибкости сотрудников. Рекомендация: Создать дружественную к экспериментам среду, избегать культуры наказаний за ошибки, развивать мотивацию к изменениям — через обучение, внутренние поощрения и вовлечение в проекты.

Целевой уровень предполагает уже системный подход к развитию цифровой культуры: внедрены инструменты поощрения, сотрудники проходят обучение, а менеджмент управляет изменениями с опорой на принципы управления изменениями. Рекомендация: Выстроить инфраструктуру обучения и мотивации, формализовать процессы внедрения изменений, создать устойчивую организационную структуру для цифровизации.

Зрелая цифровая культура становится частью ДНК компании. Она включает постоянное обучение, обмен опытом между структурами холдинга, устойчивую мотивационную модель и грамотное управление изменениями. Рекомендация: Использовать централизованные программы повышения квалификации, развивать культуру обмена цифровыми практиками, масштабировать компетенции за счет тиражирования успешных решений в холдинге.

ИТ-инфраструктура и готовность к работе с данными: от фрагментарности — к управлению в реальном времени

Обычно используется фрагментированная ИТ-инфраструктура, а работа с данными осуществляется вручную, по мере необходимости. Цифровая зрелость ограничена точечными ИТ-решениями и отсутствием команд аналитики. Рекомендация: Начать с централизованного хранения данных, базовых мер информационной безопасности и обучения ключевых сотрудников работе с BI-инструментами. Это создаст фундамент для дальнейшего масштабирования.

ИТ-инфраструктура обновляется, внедряются интеграционные решения, появляется команда аналитиков. Данные начинают использоваться для регулярного мониторинга, но пока не охватывают всю компанию. Рекомендация: Усиливать интеграцию между системами, внедрять IoT для автоматизированного сбора данных, формировать внутренние стандарты качества и управления данными, развивать команды аналитиков.

ИТ-инфраструктура должна быть полностью интегрирована — как по вертикали (между подразделениями), так и по горизонтали (между компаниями группы). Уровень зрелости предполагает постоянный сбор, хранение и анализ данных с высоким уровнем безопасности. Рекомендация: Развивать модель управления, основанную на данных и их анализе, объединять данные в рамках единой экосистемы, использовать IoT и предиктивную аналитику, инвестировать в аналитиков данных и кибербезопасность на уровне всей группы.

7. Команда исследования

Мы выражаем признательность всем девелоперским компаниям, принявшим участие в исследовании. Благодаря вашему опыту, открытости и вовлеченности нам удалось глубоко понять и систематизировать потребности отрасли и сформировать рекомендации, которые будут полезны рынку. Ваш вклад — это шаг к совместному развитию и цифровому будущему девелопмента в России.

• Рита Сиразова, Директор по работе с партнерами Фонда «Сколково» * Александр Лукьянов, Генеральный директор ООО «ДОМ.РФ Технологии» * Александр Гончаров, Руководитель направления цифровизации бизнеса ООО «ДОМ.РФ Технологии» * Юрий Хаханов, Директор по акселерации проектов по городским технологиям Фонда «Сколково» * Денис Давыдов, Директор по цифровизации бизнеса ООО «ДОМ.РФ Технологии»

ДОМ.РФ Технологии – ваш надежный партнер по цифровизации бизнеса

Цифровые продукты и решения

для повышения продаж, управления строительными проектами, аналитики, сделок с недвижимостью и обработки данных.

Узнайте больше или сканируйте QR-код.

Актуальные знания от ведущих экспертов

по востребованным направлениям в строительстве.

• Пройдите опрос и оцените уровень цифровой зрелости компании.
• Получите персональные рекомендации экспертов ДОМ.РФ Технологии.

Напишите нам:

• Александр Лукьянов, Генеральный директор, aleksandr.lukyanov@domrf.ru * Денис Давыдов, Директор по цифровизации бизнеса, d.davydov@domrf.ru