MarketBeat Q2 2024 Lite

MarketBeat Q2 2024 Lite

Содержание

1. Экономика (стр. 3) 2. Рынки капитала (стр. 8) 3. Офисная недвижимость (стр. 12) 4. Складская недвижимость (стр. 17) 5. Торговая недвижимость (стр. 22) 6. Гостиничная недвижимость (стр. 27) 7. Приложение (стр. 32)

• Экономика

• Обзор

Темпы роста экономики вновь опередили ожидания. Рост ВВП за первый квартал составил 5,4%*, что побудило Минэкономразвития пересмотреть прогноз по росту ВВП на 2024 г. в сторону повышения. Аналогичная динамика прогнозных показателей приведена в Макроэкономическом опросе ЦБ РФ.

Снижение инфляционного давления приостановилось в апреле. Главным проинфляционным фактором остается внутренний спрос, поддерживаемый рекордно низкой безработицей. Для возвращения к цели по инфляции регулятор вынужден будет продлить действие жесткой денежно-кредитной политики. Срок возвращения к цели перенесен на год.

Одним из ключевых событий квартала стало принятие закона о налоговой реформе, согласно которому с 2025 года будут повышены ставки на основные прямые налоги. По мнению ЦБ РФ, изменения в законодательстве окажут скорее нейтральное влияние на динамику инфляции вследствие разнонаправленности последствий реформы.

Темпы прироста кредитования остаются повышенными для всех сегментов, несмотря на высокую ключевую ставку. Рост поддержан увеличением реальных заработных плат и рекордно низкой безработицей.

В следующем квартале станет более очевидна реакция экономики на события, произошедшие во 2 кв. 2024 г. (принятие закона о налоговой реформе и отмена льготной ипотеки). Вместе с этим в следующем квартале можно будет дать оценку эффективности жесткой денежно-кредитной политики по прошествии 1 года с начала цикла повышения ключевой ставки.

*Официальные оценки роста ВВП за 2 кв. 2024 г. будут опубликованы в 3 кв. 2024 г.

Индикаторы инфляции

Снижение инфляционного давления приостановилось в апреле 2024 г. Главным проинфляционным фактором остается внутренний спрос, поддерживаемый рекордно низкой безработицей. Для возвращения к цели по инфляции регулятор вынужден будет продлить действие жесткой денежно-кредитной политики.

Во 2 кв. 2024 г. основные компоненты устойчивой инфляции показали рост после минимумов, зафиксированных в марте. В июне годовая инфляция достигла 8,58%, что является максимумом с февраля 2023 г.

Потребительская активность во 2 кв. 2024 г. остается высокой, хотя есть некоторые признаки ее замедления. По данным «Сбериндекса» объем потребительских расходов населения во 2 кв. 2024 г. вырос на 5,8% по сравнению с результатом 1 кв. 2024 г. Индекс изменения потребительских расходов (к аналогичной неделе прошлого года) во 2 кв. колебался от 11,9% до 22,5%.

Напряженность на рынке труда продолжила нарастать. Уровень безработицы в апреле снизился до 2,6%, обновив исторический минимум. Рост номинальных зарплат существенно ускорился в марте (до 21,6% г/г). В июне совет директоров ЦБ указал на возможность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании и необходимость продления жестких денежно-кредитных условий. В результате были пересмотрены прогнозы по инфляции на 2024-2025 гг., траектория ключевой ставки, а также перенесен срок достижения цели по инфляции в 4% с 2024 на 2025 г.

Налоговая реформа – инфляционный фактор?

12 июля был принят закон о налоговой реформе, согласно которому существенно повысятся ставки по основным прямым налогам (НДФЛ, налог на прибыль и др.). Консенсусное мнение ЦБ РФ и независимых аналитиков сводится к тому, что налоговая реформа окажет нейтральное влияние на инфляцию. С одной стороны, возросшая налоговая нагрузка может подтолкнуть бизнес к увеличению цен. С другой, дополнительные налоговые сборы позволят снизить объемы использования средств ФНБ, сокращая поступление новых денег в экономику.

Кредитование

Темпы кредитования во 2 кв. 2024 г. росли выше траектории, намеченной ЦБ. Активность во всех сегментах поддержана ростом экономики, реальных зарплат и рекордно низкой безработицей.

С конца прошлого года прирост ипотечного кредитования продолжает снижение, что объясняется высокой базой 2023 г. В 3 квартале станет заметен эффект от отмены безадресной льготной ипотеки.

Темпы прироста кредитования юрлиц остаются стабильно высокими с середины прошлого года.

Отмена льготной ипотеки

1 июля 2024 г. в России завершила действие безадресная льготная ипотека. Учитывая высокую долю займов по программам поддержки в ипотечном портфеле (по данным ДОМ.РФ в мае она составила 70% от общего объема и 48% – от количества), отмена широкой льготы с высокой вероятностью приведет к охлаждению спроса на жилищное кредитование. Тем не менее, даже после отмены широкой программы, доля льготных программ все равно останется на высоком уровне.

Налоговая реформа

Изменения в налоговом законодательстве, вступающие в силу в 2025 году, отразятся на сегменте кредитования через увеличение налоговой нагрузки, в первую очередь, на бизнес. Несмотря на умеренный рост кредитования нефинансовых организаций (21% г/г в июне 2024 г.), возможность обслуживать долг сократится у компаний, не претендующих на новые инвестиционные вычеты в составе реформы.

Рынки капитала

В I полугодии 2024 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость снизился на 7,1% по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. По итогам года мы ожидаем более значимое снижение показателя из-за высокой базы 2023 г.

Снижение ожидаемого объема инвестиционных сделок в 2024 г. объясняется постепенной стабилизацией инвестиционной активности. На финальную стадию этот процесс сможет выйти после 2025 г. – с завершением перераспределения выкупленных с 2022 г. иностранных активов между российскими собственниками и с постепенным снижением кредитных ставок, что позволит использовать заемное финансирование в инвестиционных целях.

Доля сделок с иностранными активами в I полугодии 2024 г. снизилась в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2023 г.

В I полугодии 2024 г. торговый сегмент сохранил лидерство, однако снизил долю в общем объеме сделок: 46% против 69% за аналогичный период 2023 г. Доля спроса на офисный сегмент выросла на 150% к I полугодию 2023 г. Высокая волатильность объясняется единичными крупными сделками.

Несмотря на высокую ключевую ставку, мы фиксируем повышенную инвестиционную активность за счет использования незаемных источников финансирования (собственный капитал, коллективные инвестиции). Тем не менее, в случае сохранения в 2024-2025 гг. жесткой денежно-кредитной политики ЦБ РФ, ее последствия для рынков капитала станут более очевидными.

Инвестиционные сделки: завершение перехода

Структура инвестиционных сделок по сегментам, Россия, млрд руб. (Январь-июнь)

Ставки капитализации

Динамика ставок капитализации будет определена в 3 кв. 2024 г.

*Синтетический индикатор ставки капитализации – консенсус ожиданий продавцов и покупателей качественных объектов с учетом конъюнктуры рынка, Москва.

Факторы, оказывающие влияние на ставку капитализации

1. Налоговая реформа: Повышение ставок налога на прибыль, земельного налога и налога на имущество при неизменной налоговой базе приведут к уменьшению чистого денежного потока от арендного бизнеса – числителя показателя ставки капитализации. Влияние фактора будет заметно с 2025 г. 2. Рост базовой стоимости активов: С момента последней корректировки ставок капитализации стоимость кв. м коммерческой недвижимости выросла в среднем на 7–10% во всех сегментах. После завершения распродажи иностранных активов доля сделок, заключенных на рыночных условиях (без дисконта), будет приближаться к 100%, что укрепит связь между стоимостью приобретения и рыночной стоимостью.
2. Рост арендных ставок: На данный момент маловероятно резкое снижение арендных ставок после периода значительного роста в 2023–2024 гг., вызванного перегревом рынка сразу в нескольких сегментах коммерческой недвижимости. В среднесрочной перспективе мы ожидаем умеренное повышение индикатора.

Инвестиции в недвижимость рассматриваются как долгосрочное вложение средств, поэтому высокая ключевая ставка ЦБ РФ как инструмент краткосрочной и среднесрочной денежно-кредитной политики в меньшей степени оказывает влияние на принятие стратегических решений инвесторами.

Офисная недвижимость

Ключевые индикаторы (Январь-июнь 2024 г., Классы А*, В+, В-)

*До момента завершения реклассификации стока в соответствии с обновленной классификацией офисной недвижимости от 2024 года аналитика приводится в разбивке по классам в соответствии с документом от 2013 года. Показатель не включает сделки резидентов в гибких офисах.

Обзор рынка

По итогам I полугодия 2024 г. новое строительство составило 330 тыс. кв. м, что в 3 раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. В 2024 г. новое строительство может стать рекордным с 2016 г. и достичь 680 тыс. кв. м. Тем не менее, указанные факты не окажут значительного влияния на уровень вакансии, поскольку доля свободных площадей в объектах, планируемых к вводу в 2024–2026 гг., составляет всего 42%.

В последний раз уровень вакансии был ниже текущего показателя в 2007 г. По итогам 2 кв. 2024 г. индикатор составил 5,4%, снизившись на 2,1 п.п. по сравнению с результатом 2023 г. Во втором квартале дополнительным фактором снижения показателя стала продажа объектов, в которых долгое время предлагались площади в аренду.

По итогам 1–2 кв. 2024 г. средневзвешенная ставка аренды в классах А и B составила 22 695 руб./кв. м/год. В результате ожидаемых закрытий крупных сделок аренды в высококачественных объектах по ставкам выше рыночных, в 2024 г. среднегодовой показатель может достичь 25 044 руб./кв. м/год.

Мы наблюдаем разнонаправленную динамику спроса в разбивке по классам. Так, в классе А объем спроса превышает идентичный показатель прошлого года на 25% (во многом ввиду активных продаж), в то время как в классе В динамика отрицательная – 16%. В общем объеме спроса 13% приходится на сделки продажи, из них 85% – в объектах класса А.

В 2024 г. чистое поглощение может обновить 15-летний рекорд и составить 1,1 млн кв. м, что служит еще одним подтверждением того, что рынок нуждается в дополнительных качественных площадях. Подобная динамика показателя обусловлена двумя ключевыми фактами: вводом в эксплуатацию полностью или частично заполненных объектов и активным спросом.

Доля свободных площадей в сегменте гибких рабочих пространств продолжает снижаться – показатель достиг 5,8% по итогам 2 кв. 2024 г. (- 8,3 п.п. по сравнению с 2023 г.).

Прогноз

Сегмент офисной недвижимости находится в состоянии перегрева. В условиях рынка собственника усиливается конкуренция между потенциальными арендаторами/покупателями, что позволяет арендодателю/продавцу выбирать максимально выгодные условия. В сегменте наблюдается критический дефицит ликвидного предложения, преимущественно в аренду.

Ожидаемый в 2024 г. уровень чистого поглощения свидетельствует о том, что рынок нуждается более чем в 1 млн дополнительных качественных площадей. Прогнозируемый рост ставок аренды выше уровня инфляции преимущественно связан с закрытием крупной сделки аренды, находящейся на стадии продвинутых переговоров. Новое строительство превысит показатель прошлого года более чем в 2 раза, однако большинство объектов вводятся в эксплуатацию уже заполненными.

*Средневзвешенная запрашиваемая базовая ставка аренды, рассчитанная по закрытым сделкам, не включает НДС и операционные расходы.

Спрос

Конверсия в сделки по итогам I полугодия 2024 г. оказалась ниже ожиданий начала года. Крупные сделки, закрытие которых ожидается во втором полугодии, позволят показателю приблизиться к 1,9 млн кв. м по итогам 2024 г.

Общее количество арендованных и купленных площадей на рынке Москвы (Январь-июнь 2024 г.): 905 тыс. кв. м. Прогноз на 2024 г.: 1,87 млн кв. м.

Объем сделок по классам (динамика Я-ИЮНЬ 2024 г. к Я-ИЮНЬ 2023 г.)

Объем спроса по прошествии 6 месяцев 2024 г. ниже показателя аналогичного периода прошлого года на 2,5%. Мы наблюдаем разнонаправленную динамику в разбивке по классам, что во многом связано с активными продажами в классе А. В общем объеме спроса 13% приходится на сделки продажи, из них 85% в объектах класса А.

В прошлом году сумма арендованных и купленных площадей составила рекордные 2,1 млн кв. м, подобная динамика была обусловлена эффектом отложенного спроса 2022 г. Мы ожидаем, что в 2024 г. показатель приблизится к 1,9 млн кв. м и будет поддержан крупными сделками с участием госкомпаний. В 2025–2026 гг. показатель составит 1,75–1,8 млн кв. м.

Стоит уделить отдельное внимание динамике объема спроса по классам – так, в классе А в 2024 г. второй год подряд показатель может превысить 800 тыс. кв. м, в то время как среднегодовое значение индикатора в 2018–2022 гг. составляет 521 тыс. кв. м. Причина – ожидаемое закрытие крупных сделок, инициированных 1–2 года назад, и активное строительство объектов класса А на продажу, которые пользуются большим спросом еще до ввода здания в эксплуатацию. В то же время в 2024 г. объем закрытых сделок в классе B (прогноз – 1,05 млн кв. м) может стать минимальным с 2016 г., когда показатель составлял 983 тыс. кв. м.

Структура спроса по отраслям компаний – арендаторов/покупателей, январь-июнь 2024 г., %

Складская недвижимость

Ключевые индикаторы (Московский регион, Январь-июнь 2024 г.)

*Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в существующих сухих объектах без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС.

По итогам 2 кв. 2024 г. ставка аренды зафиксировалась на историческом максимуме (9 800 руб./кв. м/год), а доля свободных площадей – минимуме (0,3%). В перспективе 1–2 лет ставка аренды сохранит умеренный рост, а вакансия не превысит 1%.

В первом полугодии 2024 г. средняя площадь сделки в объектах класса А составила 26 тыс. кв. м, при этом в структуре вакансии доля свободных блоков площадью менее 10 тыс. кв. м превысила 70%. Сложившийся дефицит крупных блоков вынуждает игроков рынка заключать BTS сделки.

Спрос на складские помещения в первые 6 месяцев 2024 г. превысил значение показателя за аналогичный период прошлого года на 41%. Лидером по наращиванию складских площадей стала индустрия онлайн-торговли (54%).

Новое строительство за 1–2 кв. 2024 г. составило 557 тыс. кв. м, что на 24% ниже значения показателя за I полугодие 2023 г. Показатель во многом определяется деловой активностью прошлых лет. Рекордный объем заключенных сделок в 2023 г. ведет к росту строительной активности в период 2024–2025 гг.

В I полугодии 2024 г. 25% введенных в эксплуатацию площадей приходится на формат Light Industrial. Ставка аренды в сегменте выросла в 1,3 раза по сравнению с аналогичным периодом 2023 г.

С точки зрения циклического развития рынок складской недвижимости находится в фазе арендодателя. Сегмент в напряжении. Несмотря на то, что кратный рост ставок аренды закончился, умеренное повышение показателя будет продолжаться. По итогам 2024 г. рост ставки может достичь 10%.

Спрос на складские помещения продолжает оставаться на высоком уровне и по итогам года приблизится к результату рекордного 2023 г. Средний объем спроса за 2024–2026 гг. составит 2,8 млн кв. м, что превысит показатель за 10 лет (2012–2022 гг.) в 1,9 раз. Потенциально такой уровень показателя может стать новой нормой для рынка.

Темпы нового строительства остаются на высоком уровне, что объясняется вводом объектов BTS, сделки по которым были заключены в 2023 г. Возможное снижение ключевой ставки в 2025–2026 гг. может стать импульсом для постепенного роста доли спекулятивного строительства на рынке, что приведет к росту объема ввода за период 2026–2027 гг. В ближайшие годы доля вакантных площадей не превысит 1%.

*Средневзвешенная ставка аренды, рассчитанная по закрытым сделкам, не включает НДС и операционные расходы.

При анализе ключевой ставки и нового строительства за период 2014–2024 гг. было выявлено, что темпы спекулятивной строительной активности понижаются спустя год после повышения ключевой ставки и повышаются через 2 года после ее снижения.

Влияние экономической конъюнктуры на новое строительство становится заметным с отложенным эффектом. Так, при снижении ключевой ставки интерес девелоперов к новому строительству повышается, в особенности в возведению спекулятивных объектов. В год снижения ключевой ставки застройщики анонсируют строительство объектов, ввод которых обычно приходится на следующие два–три года. Так, доля спекулятивного строительства в 2021 г. составила 31%, а в 2022 г. упала до 22%. В 2023 г. было введено 56% спекулятивных объектов от общего количества нового строительства.

Торговая недвижимость

Обзор рынка (Москва, Январь-июнь 2024 г.)

Ввод 60 тыс. кв. м новых торговых площадей, рекордное за постковидный период число новых брендов и докризисный уровень вакансии в ТЦ Москвы – ключевые характеристики рынка торговой недвижимости по итогам первого полугодия 2024 года.

Отечественный рынок ритейла активно пополняется как локальными, так и международными игроками. В течение первого полугодия в России стали доступны 33 новых бренда, а еще 23 заявили о выходе на рынок. Более трети международных брендов представлены ритейлерами из стран Азии.

По состоянию на конец июня 2024 г. вакансия в основных торговых коридорах Москвы составила 9% (- 5 п.п. по сравнению со 2 кв. 2023 г.). Сегмент общественного питания – основной драйвер снижения показателя и стабильно превалирующая категория арендаторов. Наиболее вакантными стали улицы с большой долей арендаторов сегмента fashion, имеющих высокую волатильность в периоды турбулентности рынка.

Вакансия в форматных торговых объектах Москвы приближается к «здоровому» докризисному уровню и составляет 8,6%. Новое строительство не станет серьезным фактором давления на показатель ввиду активного процесса освоения вакантных площадей развивающимися игроками рынка.

Объемы ввода новых торговых площадей в регионах остаются сдержанными, предпосылок к изменениям этой тенденции не наблюдается.

В настоящее время на территории РФ на этапе строительства находится свыше 1,3 млн кв. м торговых площадей, однако высокий показатель не конвертируется в рост объема нового строительства из-за частого переноса сроков ввода объектов. Вакансия в ТЦ продолжит сокращаться, вводимые торговые объекты не станут фактором давления на показатель ввиду освоения площадей развивающимися ритейлерами.

Вакансия в торговых центрах Москвы

К середине 2024 г. вакансия в форматных торговых объектах Москвы сократилась на 4,3 п.п. в сравнении с аналогичным периодом 2023 г., приблизившись к «здоровому» уровню докризисных периодов. Мы прогнозируем дальнейшее снижение показателя за счет освоения свободных площадей как существующими, так и новыми для российского рынка ритейлерами.

Наименьшей долей вакантных площадей обладают ТЦ категории «Прайм»: они привлекательны для арендаторов центральным расположением и высокой проходимостью подобных объектов. Наиболее вакантными остаются новые торговые центры, вакансия в которых увеличилась на 1 п.п. с 2023 года и составила 21%.

Ожидаемое снижение вакансии на 1,3 п.п. по итогам 2024 года преимущественно будет связано с фактическим заполнением торговых площадей в ТЦ «Мега» арендатором «Мегамаркет».

Гостиничная недвижимость

Стабильная экономическая и политическая ситуация в стране напрямую отражается на результатах работы московских гостиниц, которые за I полугодие 2024 г. (в сравнении с тем же периодом предыдущего года) показали улучшение всех ключевых операционных параметров: Загрузки (5,3 п.п., до 74,3%), Средней цены на номер (38,6%, до 10 788 руб.) и Доходности на номер (49,1%, до 8 014 руб.).

Трагические события 22 марта (теракт в Crocus City Hall) не оказали значительного влияния на работу гостиничного рынка столицы (в том числе, благодаря эффективным оперативно-розыскным мероприятиям) и, по мнению участников рынка, вызвали лишь смещение деловой активности (в т.ч., мероприятий) на более поздние даты.

По результатам 2 кв. 2024 г. в Москве открылось два отеля современного качества (Cosmos Smart Moscow Semenovskaya, изначально строящийся по стандартам бренда Ibis, и Glenver Garden, который до 2022 г. заявлялся как новый московский Hilton Garden Inn) с суммарной номерной емкостью в 350 единиц. До конца 2024 г. ожидается открытие еще 360 номеров в двух отелях современного стандарта (не учитывая номерной фонд кондо-отелей, где отдельные номера/апартаменты продаются частным инвесторам).

Операционные показатели (1 пол. 2024 г. ср. с 1 пол. 2023 г.)

Несмотря на влияние двух важных политических событий в марте 2024 года (президентские выборы и теракт в Crocus City Hall), это не смогло нарушить общий тренд на дальнейшее увеличение объемов спроса, отмеченный в 1 полугодии 2024 г.

Основными драйверами оздоровления спроса на гостиничные услуги на московском рынке являются экономическая активность в стране (в т.ч., возобновление проведения крупных отраслевых мероприятий), внутренний рекреационный туризм, а также все более активное восстановление въездного турпотока в Россию, который, по оценкам Минэкономразвития на полях ПМЭФ-24, по итогам года может составить 5 млн человек.

Набранный в конце 2023 г. темп роста спроса продолжает удерживать от существенного снижения тарифы на размещение, несмотря на краткосрочное корректирующее влияние внешних факторов в марте 2024 г.

Приложение

Основные показатели рынка по сегментам (Выборочные данные)