Обзор итогов 2023 года в жилищной сфере и прогноз на 2024–2026 годы

Итоги 2023 года в жилищной сфере

Рост экономики, высокие темпы повышения зарплат и рекордно низкая безработица обеспечивали рост спроса на жилье в течение всего 2023 г. Во второй половине года инфляция ускорилась из-за всплеска потребительской активности и ослабления рубля, в результате Банк России существенно повысил ключевую ставку. Продажи строящегося жилья стали рекордными: количество ДДУ, зарегистрированных населением на жилые помещения, в 2023 г. выросло на 42% и достигло 773 тыс. шт. Почти весь рост продаж обеспечили сделки по льготным программам (83% от всех ДДУ). Спрос на ипотеку в 2023 г. был высоким, а в отдельные месяцы — ажиотажным. Рынок обновлял рекорды на фоне ослабления рубля, повышения ключевой ставки, модификации условий по льготным программам и ужесточения регулирования Банка России. Выдача ипотеки в 2023 г. составила 2 млн кредитов на 7,8 трлн руб. — максимум за всю историю. Доля ипотеки с господдержкой достигла рекордных 45% от общего числа выданных кредитов (+9 п.п. к 2022 г.) и 60% — от общего объема (+13 п.п.). Активный рост ипотечного кредитования сопровождался ухудшением стандартов выдач: увеличивалась доля выдач с первоначальным взносом менее 20%, а также уровень кредитов, предоставленных заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН > 80%). Для ограничения рисков Банк России последовательно ужесточал ипотечное регулирование. Рост ипотеки на ИЖС опережал рынок: ее доля увеличилась с 7 до 15% от выдачи на строящееся жилье (ДДУ и ИЖС), при этом почти все кредиты выдавались в рамках льготных программ. С ипотекой строится уже каждый четвертый частный дом, а в перспективе может — каждый второй.

Высокие продажи жилья привели к росту притока средств на счета эскроу: в 2023 г. поступления средств составили 5,3 трлн руб. (3,2 трлн руб. в 2022 г.). Объем средств, который застройщики получили с раскрытых счетов эскроу, также значительно вырос — до 3,7 трлн руб. после 2,2 трлн руб. в 2022 г. Девелоперы увеличили строительную активность, стремясь создать «задел» по продажам до ожидаемого отключения «Льготной ипотеки». В 2023 г. запущено строительство рекордных 49 млн кв. м жилья (+21% г/г), при этом запуски росли в основном в регионах за пределами топ-10. В результате объем строящегося жилья обновил максимум с 2020 г. — 106 млн кв. м. Распроданность строящегося жилья (32% на 01.01.2024) соответствует нормальной модели ПФ (продажа 70% квартир на момент ввода в эксплуатацию). Однако рынок начал двигаться к дефициту предложения: в проектах с плановым вводом в следующем году уже распродано более половины площадей, а около 70% объема нереализованного жилья будет введено после 2024 г. Это отразилось в возобновлении роста цен: если за первую половину года стоимость жилья в новостройках почти не изменилась, то во втором полугодии 2023 г. она увеличилась на 9%. В целом за 2023 г. цены выросли на 10%. В 2024 г. спрос на жилье заметно уменьшится из-за высоких рыночных ставок и ожидаемого завершения «Льготной ипотеки». В этих условиях застройщики будут сокращать запуски новых проектов, что создаст риски снижения ввода после 2026 г. Цены на новостройки в 2024 г. будут стагнировать, а в 2025-2026 гг. темпы роста цен не будут превосходить инфляцию, ожидаемую на уровне 4%.

Макроэкономика

Макроэкономические условия в 2023 г. в целом были благоприятны для жилищной сферы. Спрос на жилье увеличивался на фоне роста экономики, высоких темпов повышения зарплат и рекордно низкой безработицы. Тем не менее во второй половине года инфляция ускорилась и превысила 7% г/г из-за всплеска потребительской активности и ослабления рубля. В результате Банк России к концу года повысил ключевую ставку до 16%. В этих условиях рыночные ипотечные ставки выросли до запретительных уровней (более 16%), что привело к перетоку спроса в сегмент льготных программ.

Рост экономики и динамика ВВП

Рынок труда и доходы населения

Рост номинальной зарплаты за 2 года в отдельных отраслях (11 мес. 2023 к 11 мес. 2021), %

Инфляция и процентные ставки

* Изменение цен за месяц после устранения сезонности в пересчете на год

Рынок ипотеки

Ипотека — драйвер розничного кредитования: она обеспечила более 65% прироста всех кредитов населению с начала 2023 г. Спрос на ипотеку в 2023 г. был высоким, а в отдельные месяцы – ажиотажным. Рынок обновлял рекорды на фоне ослабления рубля, повышения ключевой ставки, модификации условий по льготным программам и ужесточения регулирования Банка России. Выдача ипотеки в 2023 г. составила 2 млн кредитов на 7,8 трлн руб. – максимум за всю историю. Портфель ипотечных кредитов за год увеличился на рекордные 4,1 трлн руб. и превысил 18 трлн руб. Льготные ипотечные программы стали особенно привлекательными после увеличения рыночных процентных ставок во втором полугодии. В результате доля ипотеки с господдержкой достигла 45% от общего числа выданных кредитов (+ 9 п.п. к 2022 г.) и 60% – от общего объема (+ 13 п.п.). Вместе с тем ужесточение ипотечного регулирования и снижение размера субсидии по льготным программам в 2023 г. привело к сокращению рентабельности ипотеки с господдержкой для банков. В результате ряд крупных банков в январе 2024 г. ввели комиссии для застройщиков по льготным программам или ограничили выдачу таких кредитов.

Основные показатели ипотечного кредитования

Прирост розничных кредитов за 2023 г., трлн руб.

• Итого прирост розничных кредитов: 6,3 трлн руб.
• Ипотека: 4,1 трлн руб.
• Потребкредиты: 1,6 трлн руб.
• Автокредиты: 0,5 трлн руб.

Динамика выдачи ипотечных жилищных кредитов в 2022-2023 гг.

Структура годовой выдачи ипотеки

Качество ипотечных кредитов и регулирование

Активный рост ипотечного кредитования в 2023 г. сопровождался ухудшением стандартов новых выдач. Для ограничения рисков заемщиков и банков Банк России ужесточал макропруденциальное регулирование, включая повышение макронадбавок для кредитов на строящееся жилье (ДДУ) с первоначальным взносом менее 20%.

В условиях активного роста ипотечного рынка Банк России обеспокоен качеством новых кредитов и ужесточает регулирование

Активный рост ипотечного кредитования в 2023 г. сопровождался ухудшением стандартов новых выдач. Для ограничения рисков заемщиков и банков Банк России последовательно ужесточал макропруденциальное регулирование.

Динамика стандартов кредитования:

Хронология регуляторных мер:

Банки вводят комиссии по льготным программам или ограничивают выдачу кредитов

В начале 2024 года многие крупные банки стали выдавать ипотеку с господдержкой только при условии дополнительного субсидирования застройщиками (комиссии составили от 7,5% до 11,5%, а при снижении ставки до минимума — до 20–25% по данным Сбербанка).

Причины введения мер:

• Уменьшение размера субсидии по льготным кредитам в общей сложности на 1 п.п.
• Повышение макронадбавок Банком России, что увеличивает нагрузку на капитал.

Последствия:

• Перенос комиссий застройщиков в цены новостроек.
• Замедление выдачи ипотеки с господдержкой.
• Снижение конкуренции и фрагментация рынка.
• Ужесточение условий: повышение ПВ до 50% для кредитов без комиссии или кредитование только зарплатных клиентов.

Жилищное строительство и проектное финансирование

В 2023 г. удалось достичь рекордных уровней сразу по нескольким показателям. Ввод жилья составил 110 млн кв. м, превысив максимум 2022 г. Значительную часть прироста обеспечил сегмент многоквартирных домов (МКД), при этом ввод индивидуального жилья (ИЖС) оставался высоким.

Застройщики вывели на рынок рекордный объем новых проектов (49 млн кв. м), запуски росли в основном в регионах за пределами топ-10. Портфель строящегося жилья увеличился до 106 млн кв. м. Объем открытых кредитных линий превысил 16,5 трлн руб., а выборка лимитов составила 6,1 трлн руб. На счетах эскроу накоплено 5,8 трлн руб.

Ввод жилья в 2023 году стал рекордным за счет сегмента МКД

В 2023 г. ввод ИЖС составил 53% от всего объема ввода.

Запуск новых проектов и объем строящегося жилья

Объем новых проектов (запуски), млн кв. м:

Объем строящегося жилья (на конец периода), млн кв. м:

Развитие жилищного строительства в разрезе застройщиков и регионов

ТОП-10 застройщиков по объему запусков в 2023 г.:

ТОП-10 регионов по объему запусков в 2023 г.:

Доля ТОП-10 застройщиков в 2023 г. снизилась до 19% (с 21% в 2022 г.). Доля ТОП-10 регионов снизилась до 51% (с 57% в 2022 г.).

Показатели проектного финансирования (ПФ)

Кредитные линии и выборка лимитов, трлн руб.:

Средства на счетах эскроу, трлн руб.:

Ставки по проектному финансированию

Средневзвешенная ставка по ПФ увеличилась на 2,1 п.п. до 6,4% к 01.01.2024 из-за роста доли новых проектов.

Распределение задолженности по уровню ставок:

По 72% задолженности ставка ПФ остается ниже 8%.

Продажи и цены на жилье

В 2023 г. продажи строящегося жилья выросли на 42% и достигли рекордных 773 тыс. ДДУ. Почти весь рост обеспечили льготные ипотечные программы. Распроданность жилья (32% на 01.01.2024) соответствует норме, однако рынок движется к дефициту предложения в краткосрочной перспективе (в проектах с вводом в 2024 г. распродано более 50% площадей). Рост цен за год составил 10%.

Структура продаж жилья в новостройках

Количество ДДУ на жилые помещения, тыс. шт.:

Льготные программы обеспечили 83% всех ДДУ с ипотекой в 2023 г.

Состояние предложения и сроки реализации

Баланс строящегося жилья, млн кв. м:

Срок реализации непроданного жилья, лет:

Срок сократился с 3 до 2,1 лет, что означает возврат рынка к балансу из состояния избытка предложения. Объемов непроданного жилья должно хватать на 2–3 года текущих продаж.

Распроданность строящегося жилья в среднем по портфелю пока соответствует нормальной модели проектного финансирования (ПФ), а срок реализации непроданного жилья вернулся к балансу. С 2022 г. доля проданного строящегося жилья сохраняется на уровне ~30%.

Баланс строящегося жилья (на конец периода):

Средний срок реализации непроданного строящегося жилья сократился с 3 до 2,1 лет — рынок вернулся к балансу из состояния избытка предложения. Объемов непроданного строящегося жилья должно хватать на 2–3 года текущих продаж. Если показатель меньше 2 лет, то возникают риски дефицита предложения, а если больше 3 лет — затоваренности.

Анализ распроданности и стройготовности

Нормальное соотношение распроданности и стройготовности в течение инвестиционной фазы проекта составляет 70%. При текущей стройготовности портфеля 40% нормальный уровень распроданности составляет 28% (0,4 * 0,7). Вместе с тем по жилью со сроком ввода в 2024–2025 гг. начал формироваться дефицит предложения, что отразилось в возобновлении роста цен. В проектах с плановым вводом в 2024 г. уже распродано более половины площадей, а около 70% нереализованного жилья будет введено после 2024 г.

Показатели проектов по годам ввода (на 01.01.2024):

Соотношение распроданности и стройготовности превысило равновесный уровень в 70% из-за ажиотажного спроса на новостройки с августа 2023 г.

Динамика соотношения на конец периода:

Ситуация в крупнейших регионах

Ситуация в топ-40 крупнейших регионов по объему жилищного строительства (> 0,5 млн кв. м) неоднородна. В большинстве регионов соотношение распроданности и стройготовности превысило равновесный уровень в 70%, что свидетельствует о рисках дефицита предложения.

Динамика цен на первичном рынке

В 2023 году цены на новостройки в России выросли на 10% в условиях активизации продаж во втором полугодии. Рост цен ускорился из-за ажиотажного спроса: в I полугодии он составил 0,7%, во II полугодии — 9,0%.

Годовой рост цен на новостройки (Росстат):

Индивидуальное жилищное строительство

Выдача ипотеки на ИЖС в 2023 г. выросла более чем в 3,5 раза и достигла 119 тыс. ипотечных кредитов. Рост сегмента опережал рынок: доля ипотеки на ИЖС увеличилась с 7 до 15% от выдачи на строящееся жилье (ДДУ и ИЖС), при этом почти все кредиты выдавались в рамках льготных программ. С ипотекой строится уже каждый четвертый частный дом, а в перспективе может — каждый второй. Реализации потенциала может способствовать распространение механизма эскроу на строительство частных домов с подрядчиком.

Потенциал и предпочтения населения:

• Идеальное жилье: В индивидуальном доме предпочли бы жить 2/3 семей (67% или 41,4 млн семей), что в 2,6 раза больше, чем проживает сейчас.
• Текущая ситуация: В индивидуальных домах проживает 25% семей (15,5 млн).
• Спрос: 19,2 млн семей, живущих в квартирах, хотели бы переехать в дом.

Препятствия для переезда: отсутствие финансов, удаленность от инфраструктуры (работа, школа, транспорт) и необходимость постоянных вложений в содержание дома.

• Развитие ипотеки на ИЖС: | Показатель | 2021 | 2022 | 2023 | | :--- | :---: | :---: | :---: | | Выдача кредитов на ИЖС, тыс. шт. | 2 | 33 | 119 | | Доля ИЖС в выдаче на стройку (ДДУ+ИЖС) | 2% | 7% | 15% |

• Структура выдачи ипотеки на ИЖС в 2023 г.:

• Льготная ипотека: 47% * Семейная ипотека: 27% * Другие льготные программы: 21% * Рыночные программы: 2%

• Прогноз развития рынка ИЖС: | Показатель | 2021 | 2023 | 2028-2030 (прогноз) | | :--- | :---: | :---: | :---: | | Доля ИЖС с ипотекой в общем вводе | 3% | 25% | ~50% | | Количество построенных домов, тыс. шт. | 373 | 400 | ~400 |

• Прогноз рынка жилья на 2024–2026 гг.

Спрос на жилье заметно уменьшится в 2024 г. из-за высоких процентных ставок, а также ужесточения условий «Льготной ипотеки» и ее ожидаемой отмены в середине года. Процентные ставки могут перейти к снижению только во второй половине 2024 г.

Ипотечное кредитование

В 2024 г. выдача ипотеки снизится даже с учетом продления «Семейной ипотеки», а затем начнет постепенно восстанавливаться.

Прогноз выдачи ипотеки:

Жилищное строительство и цены

Застройщики будут сокращать запуски новых проектов из-за уменьшения спроса, что создает риски падения ввода жилья после 2026 г.

Запуски новых проектов (млн кв. м):

Прогноз изменения цен (номинальный рост, % г/г):

После завершения «Льготной ипотеки» цены на первичном и вторичном рынке будут постепенно сближаться. Г-н уровне инфляции ожидается 4%.