Обзор рынка апартаментов
В 2023 г. рынок апартаментов пополнился 11 новыми объектами (13 корпусами) на 2,7 тыс. юнитов, что на 15% ниже показателей 2022 г. по количеству юнитов (3,2 тыс. юнитов) и в 1,5 раза меньше по количеству объектов (17 объектов в 2022 г.). Около 76% нового предложения (в юнитах) вышло на рынок в первом полугодии.
Новые объекты, вышедшие на рынок в 2023 г.
| Название | Район | Объект / Корпус | Класс | Тип | Кол-во юнитов |
|---|---|---|---|---|---|
| 25/7 Заневский | Красногвардейский | I очер. | Бизнес | Сервисный | 294 |
| Wellomo | Выборгский | Комфорт | Сервисный | 96 | |
| Avenue Apart на Мужества | Выборгский | Комфорт | Сервисный | 344 | |
| Park Side | Приморский | к. 1.1, 1.2 | Комфорт | Сервисный | 450 |
| VIDI | Центральный | Элита | Сервисный | 410 | |
| М98 | Адмиралтейский | Бизнес | Сервисный | 52 | |
| Port Comfort on Ligovskiy | Фрунзенский | Комфорт | Сервисный | 70 | |
| Mirror | Московский | Комфорт | Сервисный | 45 | |
| I’M | Центральный | Бизнес | Несервисный | 194 | |
| Zen Tower | Московский | Бизнес | Сервисный | 134 | |
| Город Первых (ЦДС) | Всеволожский | к. 4.1, 4.2 | Комфорт | Несервисный | 652 |
| ИТОГО | 2 741 |
Структура предложения по форматам
Доля сервисного формата в структуре предложения продолжает увеличиваться, по итогам 2023 г. она составила 74% (+1 п.п. к 2022 г.). Доля несервисного формата составила 26%.
Структура предложения по классам
| Класс | Доля (в юнитах), % |
|---|---|
| Комфорт | 60% |
| Бизнес | 34% |
| Элита | 6% |
Текущее предложение (на конец 2023 г.)
По состоянию на 01.01.2024 объем предложения на рынке апартаментов составил 4,1 тыс. юнитов (184,3 тыс. кв. м), что на 10% (в юнитах) выше аналогичного периода 2022 г.
Спрос
Динамика спроса
По итогам 2023 г. на рынке апартаментов реализовано 3,1 тыс. юнитов. Спрос увеличился на 23% по сравнению с 2022 г. Основной объем продаж пришелся на сервисные апартаменты – 82% от общего объема реализованных юнитов.
Структура спроса по классам
- Комфорт-класс: 72% * Бизнес-класс: 24% * Элитный класс: 4%
Ценовые показатели
Средние цены предложения (на 01.01.2024)
Средневзвешенная цена предложения в сегменте сервисных апартаментов за 2023 г. выросла на 6% и составила 268,4 тыс. руб./кв. м.
| Класс | Цена, тыс. руб./кв. м | Изменение за год |
|---|---|---|
| Сервисные (всего) | 268,4 | +6% |
| Несервисные (всего) | 305,1 | +9% |
| Комфорт-класс | 215,7 | +4% |
| Бизнес-класс | 321,4 | +7% |
| Элита | 585,0 | +3% |
Выводы
- В 2023 г. рынок показал умеренный рост цен на фоне восстановления спроса.
- Сервисный сегмент остается доминирующим как в структуре предложения, так и в спросе.
- Пополнение рынка новыми объектами замедлилось, что привело к постепенному вымыванию наиболее ликвидного предложения.
По итогам 2023 г. объем спроса на первичном рынке апартаментов составил 3,5 тыс. юнитов, что на 24% больше, чем в 2022 г. Лидером спроса остаются сервисные апартаменты, на которые пришлось 82% всех сделок.
| Тип апартаментов | Количество сделок, тыс. шт. | Доля в спросе |
|---|---|---|
| Сервисные апартаменты | 2,9 | 82% |
| Несервисные апартаменты | 0,6 | 18% |
| Итого | 3,5 | 100% |
| Класс | Доля в спросе |
|---|---|
| Комфорт-класс | 75% |
| Бизнес-класс | 21% |
| Элитный класс | 4% |
Коммерческие показатели сделок
Средний бюджет сделки в сегменте сервисных апартаментов составил 7,4 млн руб. (+5% за год), в несервисном — 15,2 млн руб. (+12% за год).
| Сегмент | Средний бюджет сделки, млн руб. | Изменение за год |
|---|---|---|
| Сервисные апартаменты | 7,4 | +5% |
| Несервисные апартаменты | 15,2 | +12% |
Средняя площадь лота в сделках составила 27,2 кв. м, что на 4% ниже показателя прошлого года.
| Формат | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|
| Сервисные | 4,3 | 4,7 | 5,1 |
| Несервисные | 1,2 | 2,6 | 1,9 |
| Элитные | 0,13 | 0,05 | 0,10 |
В 2023 г. на рынок апартаментов Санкт-Петербурга вышло 11 новых девелоперов с суммарным объемом предложения в проектах 132 тыс. кв. м или 3,1 тыс. юнитов. Наиболее крупные из них: «СЗ РК-1 Газпром-сервис Колпино» с апарт-отелем «ГСЗ Primorsky», с апарт-отелем «Рощино Residence» вышла компания «Резиденция Рощино», «ГК ПИК» впервые вышла на рынок города с апарт-отелем «Вольта», компания Euroimment Development представила апарт-отель в Polytech.
Ярким событием 2023 г. в элитном формате стало пополнение рынка новыми объектами от Yard Group, Аструм и Zen Garden, а также выход в продажу корпуса Residense в апарт-отеле «17/33 Петровский остров» от Element Development. Все объекты расположены в Петроградском районе.
Некоторые проекты, вышедшие в продажу в 2023 г.
Суммарно за 2023 г. рынок пополнился 161 тыс. кв. м или 4,2 тыс. юнитами в комплексах апартаментов (54% пришлось на сервисный формат). По сравнению с рекордным 2022 г. количество выведенных в продажу лотов снизилось на 59%. Половина новых комплексов апартаментов, вышедших в продажу в 2023 г., пришлась на объекты реконструкции в историческом центре Петербурга.
В 2023 г. было введено в эксплуатацию 84 тыс. кв. м или 3,1 тыс. юнитов, из них 94% — сервисные апартаменты. Завершились продажи в нескольких объектах: Putilov Avenir, «Izzi в Банковском», «Academia Особняк Shuvaloff».
| Название | Девелопер | Формат | Количество апартаментов, шт | Площадь апартаментов, кв. м |
|---|---|---|---|---|
| 17/33 Петровский остров | Element Development | сервисные / несервисные / элитные | 178 / 598 / 74 | 44 661 |
| VE'S Primorsky | СЗ РК Газсервис-сервис | сервисные | 1 020 | 33 728 |
| Вольта | ПИК | сервисные | 430 | 19 757 |
| Avenue Apart Pulkovo | DVA Group | сервисные | 480 | 11 703 |
| Zen Garden | Yard Group | элитные | 108 | 10 364 |
| Hovard Residences club | Коломна | несервисные | 105 | 4 841 |
| Imperial Club | Setti Group | элитные | 32 | 3 952 |
| Astrym | Yard Group | элитные | 24 | 3 791 |
Цены
Динамика изменения средневзвешенной цены предложения апартаментов, тыс. руб./кв. м
| Показатель | I кв. 21 | I кв. 22 | II кв. 22 | III кв. 22 | IV кв. 22 | I кв. 23 | II кв. 23 | III кв. 23 | IV кв. 23 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Цена | 240 | 262 | 282 | 274 | 279 | 280 | 277 | 281 | 290 |
С начала 2023 г. в Петербургской агломерации наблюдается положительная динамика изменения цен на апартаменты. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов всех форматов по итогам 2023 г. составила 290 тыс. руб., прирост 4% по сравнению с итогом 2022 г.
Наибольший прирост цен за год зафиксирован в формате несервисных апартаментов (аналог жилья) и составил 8%, в результате средневзвешенная цена составила 275 тыс. руб./кв. м. На данную динамику повлиял выход в продажу корпуса «Life» апарт-отеля «17/33 Петровский Остров» со средней ценой выше среднерыночной. В остальных форматах колебания в пределах +/-5% относительно конца 2022 г.
Застройщики для стимулирования спроса активно предлагают маркетинговые мероприятия. Кроме классических акций и скидок, на рынке присутствуют такие программы как: гарантированный доход, мебель в подарок, программа обратный выкуп или перепродажа апартамента девелоперу при изменении обстоятельств у клиента (коливинг «You&Co» застройщика Becar Asset Management Group).
Также в 2023 г. на рынке апартаментов наиболее популярными стали программы гарантированного дохода (на различный срок в зависимости от категории апартамента, метража и т.д.). Подобные программы предлагают около 50% участников рынка.
Динамика изменения средневзвешенных цен предложения по форматам апартаментов, тыс. руб./кв. м
Динамика продаж апартаментов, тыс. шт.
| 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|
| 5,3 | 2,6 | 3,5 |
В 2023 г. на рынке апартаментов Петербургской агломерации было продано около 7,0 юнитов, что больше прошлого года на 35%. Основной спрос пришелся на 3 квартал 2023 г. — с июля по сентябрь было продано 1,2 тыс. юнитов.
В сервисных апартаментах доля студий в структуре спроса сохраняется на высоком уровне (90%). По апартаментам формата «аналог жилья» наиболее популярным типом юнитов также стали студии (65%), хотя их доля в спросе по итогам 2023 г. снизилась на 9% относительно 2022 г. (64%), при этом заметно выросла доля 1-комн. юнитов — с 17% до 32%.
Поддержали спрос в 2023 г. активизация сберегательного и инвестиционного спроса во 2 полугодии 2023 г. (инфляция, рост ключевой ставки и пр.), минимальные бюджеты в привлекательных локациях, преимущества формата для получения пассивного дохода, субсидируемые программы, дополнительные скидки и акции.
Спрос на сервисные апартаменты стабилен. Приобретая такую недвижимость, инвестору не придется тратить дополнительные средства на ремонт, мебель и технику, а управляющая компания обеспечит круглосуточное обслуживание. Сейчас апартаменты — это сформировавшийся сегмент, который хорошо знаком профессиональному инвестору.
Прогноз
В следующем году на рынке апартаментов Санкт-Петербурга конкуренция усилится: на рынок выходят новые игроки — ожидания клиентов с каждым годом повышаются относительно уровня предоставляемых услуг и оснащения номеров, заставляя девелоперов всё более тщательно прорабатывать концепции проектов и стратегии ввода, внедрять новые технологии. Сервисные апартаменты будут продолжать превалировать в предложении. Приобретая номер в сервисном апарт-отеле, инвестор получает готовый инструмент инвестирования, не затрачивая дополнительные силы на ремонт, поиск арендаторов и т.д.
Будет увеличиваться спрос на загородный отдых, в связи с чем возрастет популярность рекреационных апартаментов. В 2023 г. 4 проекта получили разрешение на строительство — 2 из них в Курортном районе (около 75 тыс. кв. м). Внутренний туризм продолжит развиваться и останется одним из основных драйверов спроса в сегменте апартаментов.
Инвесторы будут уделять все больше внимания предлагаемой концепции апарт-отеля, программам доходности, профессионализму управляющей компании. Из-за растущей конкуренции роль управляющей компании будет расширяться, где главной задачей УК будет являться не только сохранение уже имеющегося уровня сервиса, но и работа над повышением качества обслуживания.
Девелоперы будут тщательно прорабатывать концепции проектов и стратегии ввода, внедрять новые технологии. Сервисные апартаменты будут продолжать превалировать в предложении. Приобретая номер в сервисном апарт-отеле, инвестор получает готовый инструмент инвестирования, не затрачивая дополнительные силы на ремонт, поиск арендаторов и т.д.
Будет увеличиваться спрос на загородный отдых, в связи с чем возрастет популярность рекреационных апартаментов. В 2023 г. 4 проекта получили разрешение на строительство — 2 из них в Курортном районе (около 75 тыс. кв. м). Внутренний туризм продолжит развиваться и останется одним из основных драйверов спроса в сегменте апартаментов.
Инвесторы будут уделять все больше внимания предлагаемой концепции апарт-отеля, программам доходности, профессионализму управляющей компании. Из-за растущей конкуренции роль управляющей компании будет расширяться, где главной задачей УК будет являться не только сохранение уже имеющегося уровня сервиса, но и работа над повышением качества оказываемых услуг. Преимущество будет у апартаментов в хорошей локации с высоким качеством проживания и услуг.
С другой стороны, для рынка апартаментов складывается непростая ситуация (высокий уровень ставок по ипотеке, НДС 20% на «услуги застройщика»), ограниченный объем выдачи разрешений на строительство, неопределенность статуса апартаментов в действующем законодательстве. Это предполагает возможное снижение предложения и стабилизацию спроса на уровне 2022 г. Удорожание стоимости апартаментов, в свою очередь, будет зависеть от динамики показателя инвестиционной привлекательности апартаментов.
| Сотрудник | Должность | |
|---|---|---|
| Ольга Трошева | Директор | trosheva@pn.ru |
| Светлана Московченко | Руководитель департамента управления проектами | moskovchenko_sv@pn.ru |
| Евгения Литвинова | Руководитель департамента исследований и аналитики | litvinova_el@pn.ru |
Услуги
- Исследования рынка и определение целевых сегментов * Анализ наиболее эффективного использования объекта * Разработка концепции развития * Сопровождение проектирования и разработка планировочных решений * Формирование ценовой и сбытовой политики * Планирование продаж и денежных потоков * Анализ экономической целесообразности * Подготовка проекта для вывода в продажу * Маркетинг и планирование рекламной кампании * Содействие в привлечении партнеров и технологий * Брокеридж
Другие аналитические обзоры можно найти на сайте consult.pn.ru
COPYRIGHT © PETERSBURG REAL ESTATE P.G. 2024 Информация и данные, представленные в обзоре, принадлежат ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» и не могут быть использованы полностью или частично в коммерческих целях. Публикация обзора или его части на других носителях только при условии ссылки на источник данных ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость».