Обзор рынка ипотечного кредитования в III квартале 2023 года

0 Обзор рынка ипотечного кредитования в III квартале 2023 года

1 В III кв. 2023 г. ипотека пользовалась рекордным спросом

В III кв. 2023 г. ипотека пользовалась рекордным спросом: банки предоставили 625 тыс. кредитов (+30% к II кв. 2023 г.) на 2,5 трлн руб. (+38%). Наиболее активно выдача росла в сегменте новостроек, где почти все кредиты выдавались по льготным программам. В условиях роста ставок по рыночной ипотеке (с 11 до 14 - 15% в сентябре вслед за ключевой ставкой) спрос перетекал в программы с господдержкой. В результате доля льготных программ выросла до 48% в общем количестве выдач (+10 п.п. за квартал), а в общем объеме — до 62% (+13 п.п.).

Ипотечный портфель в III кв. увеличился на 1,4 трлн руб. (почти половина всего прироста за 9 мес.) до 17,1 трлн руб. Ипотека росла быстрее других сегментов розничного кредитования: ее доля в кредитном портфеле физлиц достигла 53% на 01.10.2023 (+1 п.п. за квартал). В октябре выдача ипотеки ожидаемо замедлилась из-за роста рыночных ставок, модификации условий по льготным программам и ужесточения регулирования Банка России с 1 октября: по оценке ДОМ.РФ, банки предоставили 200 тыс. кредитов (-17% к сентябрю) на 770 млрд руб. (-19%). 27 октября Банк России повысил ключевую ставку с 13 до 15%, после чего рыночные ипотечные ставки выросли до 16-17%. В этих условиях в ноябре — декабре переток спроса в сегмент льготных программ усилится. По прогнозу ДОМ.РФ, в целом за 2023 г. выдача ипотеки обновит исторический максимум (1,9 млн кредитов на 7,5 трлн руб.). Прирост ипотечного портфеля по итогам года составит 3,8 трлн руб. — в ~2 раза больше, чем в 2022 г.

Ключевые события рынка ипотечного кредитования в III квартале 2023 года

Основные показатели рынка ипотечного кредитования

2 В III квартале выдача ипотеки обновила исторический максимум

• В III кв. 2023 г. на рынке ипотеки поставлен новый рекорд по выдаче: 625 тыс. кредитов (+30% к II кв. 2023 г.) на 2,5 трлн руб. (+38%). В годовом выражении выдача увеличилась почти в 2 раза.
• Всплеск спроса на ипотеку наблюдался в августе — сентябре, что обусловлено:
• Ослаблением рубля – в такие периоды граждане традиционно покупают недвижимость для защиты своих сбережений от обесценения.
• Ростом рыночных ставок по ипотеке вслед за ключевой ставкой Банка России.
• Повышением первоначального взноса по ипотеке с господдержкой с 15 до 20% с 20 сентября.
• Ужесточением регулирования (повышение макронадбавок по ипотеке с низким первоначальным взносом и/или высокой долговой нагрузкой заемщиков с 01.10.2023).
• Наибольший рост спроса наблюдался в сегменте новостроек (220 тыс. кредитов, +69% к II кв. 2023 г.), где почти все кредиты выдавались по льготным программам (85%). В результате доля ипотеки на новостройки выросла с 27 до 35% за квартал.
• Выдача ипотеки на готовое жилье тоже росла, хотя и меньшими темпами (308 тыс. кредитов, +14% к II кв. 2023 г.): граждане стремились успеть заключить сделки на старых условиях (до повышения ставок).
• Ипотека на строительство (ИЖС) и приобретение частных домов по-прежнему пользовалась высоким спросом (доля таких кредитов в общей выдаче составила 15%).
• Спрос на рефинансирование оставался низким (2,5 тыс. кредитов, -14% к II кв. 2023 г.) в условиях роста рыночных ставок с 11 до 14%.

Выдача ипотеки в III кв. 2023 г. по сегментам

Динамика выдачи по месяцам III кв. 2023 г.

3 Ипотека на ИЖС росла быстрее рынка за счет выдачи по льготным программам

• В III кв. 2023 г. ипотека на строительство (ИЖС) и приобретение частных домов пользовалась рекордным спросом: банки предоставили 95 тыс. кредитов (+23% к II кв. 2023 г.) на 379 млрд руб. (+33%).
• Доля кредитов на ИЖС и готовые дома в общем количестве выдач составила 15% (-1 п.п. к II кв.).
• Основной объем ипотеки в III кв. по-прежнему выдавался на приобретение готовых домов (59 тыс. кредитов, +14% к II кв. 2023 г.), хотя доля таких кредитов в выдаче на частные дома снижается (с 67 до 62% за квартал).
• Во многом это обусловлено перетоком спроса в сегмент ИЖС (36 тыс. кредитов, +41%) после расширения мер господдержки с середины 2022 г. В результате доля ипотеки на ИЖС в общем количестве выдач увеличилась до 6% (+1 п.п. к II кв.).
• Практически все кредиты на ИЖС в III кв. выдавались по льготным программам (98%).
• До конца 2023 г. планируется запуск нового механизма — индустриального жилищного строительства: средства граждан будут привлекаться на счета эскроу, а подрядчик будет строить дом с привлечением заемных средств. Механизм позволит повысить прозрачность ИЖС, а выдача может достичь 150 тыс. кредитов ежегодно.

Выдача ипотеки на ИЖС и готовые дома

Структура выдачи ипотеки на ИЖС по программам (количество)

4 Ипотечные ставки увеличились после роста ключевой ставки

• В III кв. 2023 г. денежно-кредитные условия значительно ужесточились: Банк России трижды повысил ключевую ставку — с 7,5 до 13%.
• Ставки предложения по рыночным программам выросли в среднем на 3 п.п. за III кв. до 14 - 14,5%. Это пока не отразилось на ставках фактической выдачи (~10% в III кв.), так как в августе-сентябре завершались сделки по ранее одобренным заявкам.
• Ставки по программам с господдержкой увеличились на ~0,5 п.п. из-за снижения субсидии банкам с 2,5 до 2 п.п. с 20 сентября.
• После повышения ключевой ставки до 15% (27 октября) рыночные ставки выросли до 16-17%. Это усилит переток спроса в программы с господдержкой.

Рыночные ставки предложения топ-20 банков (% годовых)

Ставки фактической выдачи

5 Спрос на ипотеку с господдержкой резко вырос перед изменением условий

• В III кв. выдача ипотеки с господдержкой (без учета «Сельской ипотеки») обновила рекорд: банки предоставили 300 тыс. кредитов (+64% к II кв. 2023 г.) на 1,5 трлн руб. (+73%).
• Доля ипотеки с господдержкой (без учета доп. соглашений) приблизилась к максимуму: 48% в количестве выдач (+10 п.п. за квартал) и 62% в объеме (+13 п.п.).
• Перетоку спроса способствовало повышение ставок по рыночным программам и стремление заемщиков успеть оформить кредиты до 20 сентября (когда первоначальный взнос вырос с 15 до 20%).

Динамика выдачи ипотеки по программам

Спрос на ипотеку с господдержкой резко вырос перед повышением минимального первоначального взноса

• В III кв. выдача ипотеки с господдержкой (без учета «Сельской ипотеки» и доп. соглашений по «Семейной ипотеке») обновила рекорд предыдущего квартала: банки предоставили 300 тыс. кредитов (+64% к II кв. 2023 г.) на 1,5 трлн руб. (+73%).
• В результате доля ипотеки с господдержкой приблизилась к максимуму: 48% в общем количестве выдач (+10 п.п. за квартал), а в общем объеме — 62% (+13 п.п.). Перетоку спроса в сегмент льготной ипотеки способствовало повышение ставок по рыночным программам (до 14 - 14,5% в сентябре).
• Кроме того, заемщики стремились оформить льготные кредиты перед изменением их условий: с 20 сентября повышен минимальный первоначальный взнос с 15 до 20% и снижен размер субсидии банкам с 2,5 до 2 п.п.
• Выдачи «Льготной» и «Семейной» ипотеки в III кв. практически выровнялись (141 и 137 тыс. кредитов соответственно). Вероятно, завершился всплеск спроса семей с двумя несовершеннолетними детьми («Семейная ипотека» была распространена на эту категорию граждан с начала 2023 г.).
• Наибольшими темпами в III кв. росла выдача «IT-ипотеки» (13 тыс. кредитов, +83% к II кв.) благодаря смягчению условий программы — с 01.09.2023 отменены требования к зарплате для специалистов до 35 лет.
• Спрос на «Дальневосточную ипотеку» также увеличился: банки предоставили 10 тыс. кредитов — на 17% больше, чем в II кв. 2023 г.

6 Ипотечный портфель вырос на 3 трлн руб. за 9 мес., половина прироста пришлась на III кв.

• Ипотека оставалась драйвером розничного кредитования и обеспечила ~60% прироста всех кредитов населению в III кв. В результате ее доля в кредитном портфеле физлиц достигла 53% на 01.10.2023 (+1 п.п. за квартал).
• Доля ипотечных кредитов с просрочкой свыше 90 дней сохранилась на исторически низком уровне (0,6% на 01.10.2023). Однако качество новых выдач ухудшилось: доля кредитов, выданных заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН > 80%), достигла максимума в III кв. — 47% (после 40 - 41% в I-II кв.). Закредитованные заемщики стремились успеть оформить ипотеку до ужесточения макропруденциальных надбавок Банка России с 1 октября.

Рост ипотечного портфеля за счет льготных программ

• Ипотечный портфель (с учетом приобретенных прав требования) на балансе банков составил 17,1 трлн руб. на 01.10.2023, увеличившись на 1,4 трлн руб. за III кв. — это почти половина всего прироста с начала года. За 9 мес. 2023 г. портфель ипотеки вырос на 3 трлн руб. — это больше, чем за весь 2022 г. и рекордный 2021 г. (2 и 2,5 трлн руб. соответственно).
• Рост портфеля в июле — сентябре ускорился благодаря активизации выдачи ипотеки с господдержкой (1,5 трлн руб. в III кв. после 0,9 трлн руб. в II кв.). Выдача рыночной ипотеки сохранилась на уровне предыдущего квартала (0,9 трлн руб.), объем плановых и досрочных погашений (0,2 трлн руб. и 0,6 трлн руб. соответственно) также почти не изменился.

7 По прогнозу ДОМ.РФ, в 2023 году выдача ипотеки станет рекордной, но в следующем году ожидается спад

• В целом за 2023 г. выдача ипотеки обновит исторический максимум (1,9 млн кредитов на 7,5 трлн руб.). Драйвером рынка будут льготные программы: их доля в общем количестве выдач вырастет с 37% в 2022 г. до ~50% в 2023 г. Прирост ипотечного портфеля по итогам года составит 3,8 трлн руб. — в ~2 раза больше, чем в 2022 г.
• Однако в 2024 г. на ипотечном рынке ожидается спад. Это обусловлено сохранением высоких рыночных ставок (более 15% при прогнозе Банка России по ключевой ставке на 2024 г. 12,5 - 14,5%) и ожидаемым завершением основных льготных программ с 01.07.2024.
• В октябре выдача ипотеки замедлилась к рекордным уровням сентября из-за роста рыночных ставок, модификации условий по льготным программам, а также ужесточения регулирования Банка России с 1 октября. По оценке ДОМ.РФ, банки предоставили ~200 тыс. кредитов (-17% к сентябрю) на 770 млрд руб. (-19%). Однако это на 15% больше результатов «нормальных» июня — июля.
• Выдача ипотеки за 10 мес. 2023 г. составила 1,6 млн кредитов (+61% к 10 мес. 2022 г.) на 6,3 трлн руб. (+72%). Ипотечный портфель достиг 17,6 трлн руб. на 01.11.2023 (+3,5 трлн руб. с начала года).

Динамика рынка и прогноз

8 В III квартале выдача ипотеки в топ-10 регионах росла быстрее, чем в целом по России

• В III кв. 2023 г. выдача ипотеки в топ-10 регионах активно росла: банки предоставили 261 тыс. кредитов (+34% к II кв. 2023 г.) на 1,2 трлн руб. (+39%). В результате доля топ-10 регионов в общем количестве выданных кредитов увеличилась до 42% (+1 п.п. за квартал).
• Наиболее активный рост ипотечного кредитования в III кв. наблюдался в Республике Татарстан (+41% к II кв.), Республике Башкортостан (+39%), Ростовской области (+38%), в Москве (+37%) и Санкт-Петербурге (+35%).
• Средний размер ипотечного кредита в целом по топ-10 регионам увеличился до 4,6 млн руб. (+0,2 млн руб. к II кв. 2023 г.). Минимальный средний размер кредита среди топ-10 регионов составил 2,8 млн руб. (Челябинская область), а максимальный — 7,3 млн руб. (Москва).

Выдача ипотеки в разрезе топ-10 регионов (III кв. 2023 г.)

9 Концентрация ипотечного рынка на топ-10 банках оставалась высокой

• В III кв. 2023 г. топ-10 банков предоставили 596 тыс. ипотечных кредитов (+29% к II кв. 2023 г.) на 2,4 трлн руб. (+40%). Доля топ-10 банков в общем объеме ипотечной выдачи составила 97% (+1 п.п. к II кв. 2023 г.). При этом на два крупнейших банка пришлось 82% всей выдачи (+4 п.п. за квартал).

Рэнкинг топ-10 банков по объему выдачи ипотеки

Концентрация рынка и изменения в рэнкинге

На два крупнейших банка пришлось 82% всей выдачи (+4 п.п. за квартал). Концентрация ипотечного рынка на топ-10 банках оставалась высокой: 97% выданной ипотеки пришлось на лидеров рынка.

Концентрация ипотечного рынка на топ-10 банках

В рэнкинге топ-10 банков по объему выдачи ипотеки в III кв. 2023 г. произошли изменения:

• Россельхозбанк вошел в рэнкинг крупнейших банков (поднялся с одиннадцатого на девятое место) благодаря значительному росту выдачи ипотеки (22 млрд руб., +53% к II кв.).
• ФК Открытие (46 млрд руб., +34% к II кв.) поднялся на одну строчку рэнкинга и занял шестое место.

Топ-10 банков суммарно нарастили объем ипотечной выдачи на 40% за III кв., однако ситуация по отдельным участникам рынка отличалась.

Приложение

Примечания:

• Возможные расхождения приростов объясняются округлением данных.
• Без учета «Сельской ипотеки» и доп. соглашений, заключенных в рамках «Семейной ипотеки».
• Без учета секьюритизации.
• Источники: Банк России, ДОМ.РФ, Frank RG.

Отказ от ответственности

Настоящий аналитический обзор подготовлен Аналитическим центром АО "ДОМ.РФ" и может использоваться только в качестве информации общего характера. Данные, приведенные в настоящем документе, не являются рекомендацией о вложении денег. Информация предоставлена исключительно в ознакомительных целях. АО "ДОМ.РФ" не берет на себя никакой ответственности за любые прямые или косвенные убытки, затраты или ущерб, понесенные в связи с использованием информации, изложенной в настоящем документе.

Контакты

Аналитический центр ДОМ.РФ 125009, Россия, Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 Бизнес-центр «Воздвиженка Центр» Тел.: +7 (495) 775-47-40 Email: research@domrf.ru Сайт: https://дом.рф Рассылка: https://дом.рф/media/analytics