Аналитика
Офисная недвижимость Москвы
Офисная недвижимость Москвы IV квартал 2025
Титульник
Макроэкономика
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Рост ВВП в 2025 | 0,6% |
| Курс Доллара США* | 79.9 руб. |
| ИПЦ Декабрь 2025 | 5,6% |
| Ключевая ставка | 16% |
Итоги года
«Несмотря на рекордно высокий с 2015 года объем строительства офисов, новый ввод не полностью удовлетворяет текущий спрос»
Ирина Хорошилова
Старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости
| Показатель | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Завершенное строительство, тыс. м² | 571 | 704 |
| Сделки аренды и купли-продажи, млн м² | 2,1 | 1,5 |
| Доля доступных площадей, % | 3,5 | 4,6 |
| Изменение средневзвешенных ставок аренды, Класс А | 0% | 17% |
| Изменение средневзвешенных ставок аренды, Класс В | 7% | 1% |
*Стрелки обозначают изменение в сравнении с предыдущим кварталом.
Предложение
Динамика завершенного строительства
| Показатель | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026П |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Завершенное строительство, тыс. м² | 587 | 349 | 286 | 586 | 1 319 | 1 375 |
| Ввод отложен / Сдвинуты на 2026 г., тыс. м² | 704 | 615 |
Офисные объекты, введенные в эксплуатацию в 2025 году, со свободными площадями
В списке объектов также представлены: Угличская ул., 16, Штаб-квартира НТВ, Останкино БП, Штаб-квартира ГК Эталон, Обсидиан, Штаб-квартира Сбера, Штаб-квартира Роскосмоса, Технополис Москва (Печатники), Сколково Парк (Фаза 3), Штаб-квартира Трансмашхолдинга.
| Объект | Девелопер | Класс | GLA (арендуемая площадь), м² | Объем свободных площадей, м² |
|---|---|---|---|---|
| iCity (Space Tower) | MR Group | A | 92 203 | 9 324 |
| ЗИЛ Технопарк, бизнес-парк | ND Group | A | 59 100 | 57 070 |
| Переделкино Бизнес Парк | Абсолют Группа | A | 26 617 | 15 898 |
| Upside Кунцево | Upside Development | A | 23 225 | 5 415 |
| Stone Курская | Stone | Prime | 10 900 | 10 900 |
| Ferrum | Евромир | B+ | 9 426 | 9 426 |
| ЮПОРТ | Регионы ГК | B+ | 8 237 | 2 803 |
| Фили Резиденция | СК Перспектива | A | 7 118 | 1 381 |
Статус ввода объектов:
- Введено в эксплуатацию в I-III кв. 2025 г.: Stone Курская, Ferrum, ЮПОРТ, Фили Резиденция.
- Введено в эксплуатацию в IV кв. 2025 г.: iCity (Space Tower), ЗИЛ Технопарк, Переделкино Бизнес Парк, Upside Кунцево.
Команда
Наша команда
Спрос
| Год | Новые сделки аренды, тыс. м² | Новые сделки купли-продажи, тыс. м² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 320 | 183 |
| 2022 | 977 | 211 |
| 2023 | 1 397 | 436 |
| 2024 | 1 214 | 884 |
| 2025 | 777 | 676 |
| 2026П | — | — |
Примеры новых сделок в 2025 году
Основную долю сделок в 2025 году сформировали финансовые организации, торговые операторы и IT-компании.
Доля сделок по секторам от общего объема в 2025 году:
| Сектор | Доля |
|---|---|
| Финансовый сектор | 18% |
| Торговые операторы и развлечения | 16% |
| IT и телеком | 16% |
| Транспорт и логистика | 10% |
| Фарма | 10% |
| Нефтегазовая промышленность | 9% |
| Недвижимость и строительство | 5% |
| Образовательные учреждения | 5% |
| Другое | 11% |
*Доля секторов рассчитывается от общего объема по сделкам, где известен арендатор / покупатель.
Крупнейшие сделки 2025 года:
| Компания | Тип сделки | Площадь, м² | Объект |
|---|---|---|---|
| Конфиденциальный Банк | Покупка | 57 000 | Лужники Collection |
| Аэрофлот | Покупка | 34 000 | Арбат 1 |
| Мосбиржа | Покупка | 30 000 | Сити-4 |
| Норникель | Аренда | 25 000 | Neva Towers |
| Медцентр | Аренда | 13 000 | Турчанинов пер., 1 |
| М.Видео - Эльдорадо | Аренда | 12 000 | Орбион |
Источники: CORE.XP Аналитика, Ведомости, РБК, Коммерсант, CRE.
Свободные площади
| Район | Класс Prime | Класс А | Класс В+ |
|---|---|---|---|
| Ленинградский деловой район | 7,7% | 5,6% | 4,2% |
| Восток и Север | 2,3% | 3,3% | 10,8% |
| Москва-Сити | 3,0% | 0,6% | 1,6% |
| Запад | — | 1,7% | 2,8% |
| Юг и Юго-Запад | — | 27,4% | 6,1% |
| За МКАД | — | — | 12,2% / 8,5%* |
* Включая прочие подклассы в зоне за МКАД.
Ставки аренды
Вторичные офисы классов Prime и A продолжили дорожать. Рост средней ставки в классах Prime, A — результат оставшейся вакансии в более высокой ценовой категории.
Средняя ставка аренды первичного офиса (в бетоне) внутри МКАД:
(руб. м²/год, не вкл. НДС, операционные и коммунальные расходы)
| Класс | IV кв. 2025 | Изменение 2025 г. к 2024 г. |
|---|---|---|
| Класс Prime | 85 128 | + 56% |
| Класс А | 54 564 | + 27% |
| Класс B+ | 31 412 | + 8% |
| Класс B- | 19 500 | Рост в 2 раза |
Средняя ставка аренды вторичного офиса (за выездом арендатора) внутри МКАД:
(руб. м²/год, не вкл. НДС, операционные и коммунальные расходы)
| Класс | IV кв. 2025 | Изменение 2025 г. к 2024 г. |
|---|---|---|
| Класс Prime | 62 000 | + 72% |
| Класс А | 40 888 | + 41% |
| Класс B+ | 26 496 | + 8% |
| Класс B- | 15 774 | - 19% |
*Вторичные офисы — помещения за выездом арендатора в существующих объектах. *Первичные офисы — помещения в бетоне в существующих объектах.
Диапазоны ставок аренды по районам и классам (руб. м²/год, без НДС и ОР):
| Район | Класс Prime | Класс А | Класс В+ |
|---|---|---|---|
| Ленинградский деловой район | ▲ 37 500 – 65 000 | ▲ 19 300 – 39 100 | — |
| Москва-Сити | ▲ 75 000 – 95 000 | ▲ 50 300 – 75 600 | ▲ 53 600 – 71 500 |
| Запад | — | ▼ 40 000 – 50 000 | ▲ 26 700 – 42 500 |
| Юг и Юго-запад | — | ▼ 23 500 – 40 000 | ▼ 18 750 – 30 800 |
| Восток и Север | — | ▲ 28 500 – 40 300 | ▲ 18 000 – 26 700 |
| ЦДР | ▲ 58 000 – 75 000 | ▲ 40 000 – 62 800 | ▲ 35 000 – 57 400 |
| ЦДР-ТТК | 45 000 | ▲ 35 200 – 65 000 | ▲ 20 700 – 38 200 |
| За МКАД | — | ▲ 11 500 – 28 000 | ▼ 8 000 – 14 000 |
Офисная недвижимость
| ФИО | Должность |
|---|---|
| Ирина Хорошилова | Старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости |
| Кирилл Бабиченко | Директор, руководитель департамента офисной недвижимости |
| Юлия Башмарина | Директор, руководитель департамента офисной недвижимости |
Исследования
| ФИО | Должность |
|---|---|
| Василий Григорьев | Директор отдела исследований рынка |
| Владимир Лящук | Заместитель директора отдела исследований рынка |
| Юлия Эктова | Старший аналитик отдела исследований рынка |
| Владислав Ким | Младший аналитик отдела исследований рынка |
Отдел исследований CORE.XP
Компания CORE.XP обладает всем необходимым, чтобы помочь вам сделать лучший выбор в мире коммерческой недвижимости:
- Уникальные данные – мы собираем информацию по рынку коммерческой недвижимости России уже 30 лет.
- Взгляд на рынок изнутри – CORE.XP сопровождает десятки самых разнообразных проектов недвижимости ежегодно.
- Разнообразная аналитика для самых разных проектов – от микроанализа района города до обзора целого региона, от мониторинга строительства до обзора недвижимости различных отраслей, от определения справедливой ставки аренды до оценки обеспеченности трудовыми ресурсами и многое другое.
Отдел исследований CORE.XP в цифрах
- Более 10 000 уникальных объектов недвижимости по всей России в корпоративной базе городов-миллионников России, декабрь 2025.
- Десятки регулярных и специализированных исследований ежегодно.
Наши исследования
- Рынок офисной недвижимости городов-миллионников России, декабрь 2025.
- Офисная недвижимость Москвы: свободные площади в аренду и ставки, сентябрь 2025.
- Офисная недвижимость Москвы, III кв. 2025.
- Арендные ставки в офисах крупнейших городов мира.
- Рынок продаж офисов в Москве, сентябрь 2025.
- Большой атлас офисной недвижимости Москвы.