Перспективы европейского рынка недвижимости на 2026 год

ОТЧЕТ: Перспективы европейского рынка недвижимости на 2026 год

CBRE RESEARCH, ЯНВАРЬ 2026 Интеллектуальные инвестиции

Содержание

Экономика 4 Рынки капитала 7 Жилая недвижимость 10 PBSA (Специализированное студенческое жилье) 13 Логистика 16 Офисы 19 Ритейл 22 Отели 25 Центры обработки данных 28 Устойчивое развитие 31

Краткое резюме

— Экономика Европы в этом году столкнется с замедлением роста на фоне глобальной слабости, проблем в торговой политике, сильного евро и конкурентного давления. Мы ожидаем еще одного снижения ставки Банком Англии (BOE) в этом году, хотя Европейский центральный банк (ЕЦБ) дальнейших сокращений проводить не будет. Долгосрочные ставки останутся на повышенном уровне.

— Позитивные настроения на рынках капитала в сфере недвижимости сохранятся, а постепенное восстановление будет поддерживаться стратегиями, ориентированными на доход, и высоким аппетитом к кредитованию.

— Структурный дисбаланс спроса и предложения сохранится в жилом секторе, что обеспечит рост арендной платы, несмотря на рост девелоперской активности на отдельных рынках. Сохраняющаяся привлекательность Европы для иностранных студентов будет продолжать выступать драйвером спроса на специализированное студенческое жилье (PBSA).

— Объем поглощения в секторе логистики продемонстрирует умеренное улучшение, хотя восстановление чистого поглощения не ожидается до следующего года, так как арендаторы скорее модернизируют свои мощности, чем расширяют их. Прогнозируется дальнейшее замедление роста арендных ставок на первоклассные объекты из-за повышенной чувствительности к затратам.

Вступая в этот год, рынок недвижимости прочно вошел в следующий цикл. Однако мы ожидаем отличий в этом цикле по сравнению с предыдущими. Прогнозируется, что долгосрочные процентные ставки останутся повышенными, что ограничит потенциал сжатия доходности. Вместо этого доходность будет в первую очередь зависеть от дохода, а ключевыми факторами станут селективность объектов и активное управление активами.

Инвестиционный рынок продолжит демонстрировать постепенное улучшение, при этом улучшение условий финансирования будет способствовать росту доходности. Жилой сектор закрепил свои позиции в качестве крупнейшего инвестиционного сектора Европы, и мы ожидаем, что в этом году ситуация не изменится.

Ожидается, что рынки аренды в большинстве секторов продемонстрируют умеренное улучшение в течение года на фоне несколько слабого макроэкономического фона. Однако есть некоторые выдающиеся сегменты, такие как жилая недвижимость, где острый дефицит предложения будет способствовать росту арендной платы. Быстрорастущий спрос в секторе центров обработки данных, подпитываемый главным образом бумом ИИ, также приведет к повышательному давлению на цены в этом секторе.

Вступительное слово

Тасос Везиридис Руководитель отдела исследований в Великобритании и Ирландии, а также в континентальной Европе

Добро пожаловать в «Перспективы европейского рынка недвижимости на 2026 год» от CBRE.

— Спрос на офисы выиграет от роста занятости и повышения уровня использования офисов с перетоком в менее центральные районы из-за низкой доступности и сильного роста арендной платы в центрах городов. Новое предложение продолжает оставаться более высоким за пределами центральных деловых районов (CBD).

— Рост продаж в ритейле останется стабильным, при этом сильная конкуренция за первоклассные объекты стрит-ритейла приведет к тому, что арендные ставки превысят заявленные уровни. Арендные ставки в первоклассных торговых центрах будут иметь тенденцию к росту, в то время как ритейл-парки покажут лучшие результаты из-за устойчивого дисбаланса спроса и предложения.

— Ожидается более умеренный рост операционных показателей отелей, при этом основным драйвером станет увеличение въездного туризма на фоне дисциплинированного подхода к строительству новых объектов.

— Рост ИИ создаст дополнительную нагрузку на мощности центров обработки данных, при этом прогнозируется сокращение доли вакантных площадей до исторического минимума к концу года, даже несмотря на период рекордного выхода нового предложения на рынок.

— Устойчивое развитие будет продолжать стимулировать создание стоимости в условиях современного меняющегося нормативно-правового ландшафта, а инициативы будут способствовать укреплению устойчивости, снижению рисков и защите стоимости активов.

01 Экономика

Глобальная слабость будет оказывать давление на Европу

Ожидается, что европейская экономика продемонстрирует скромный рост в этом году: прогнозируется, что ВВП еврозоны вырастет чуть менее чем на 1,0%, что означает замедление по сравнению с 2025 годом. Это замедление частично связано с сохраняющимся влиянием тарифов, которые, как ожидается, будут оказывать более сильное давление на активность в 2026 году, чем в предыдущем году.

Показатели будут различаться в зависимости от рынка, при этом в некоторых экономиках прогнозируется более слабый рост. Германия, например, вступает в год после длительного периода стагнации, вызванной глобальной неопределенностью, сдержанными инвестициями и сокращением экспорта. Тем не менее, рост государственных расходов в настоящее время поддерживает внутреннее потребление и инвестиции, обеспечивая определенную степень устойчивости.

Более позитивным моментом является то, что инфляция на континенте значительно снизилась. Ожидается, что инфляция в еврозоне в 2026 году составит в среднем 1,5%, в то время как инфляция в Великобритании будет более устойчивой на уровне 2,5%. Мы не ожидаем дальнейшего снижения ставок со стороны ЕЦБ, в то время как от Банка Англии ожидается однократное снижение ставки. Среда с более низкой инфляцией в континентальной Европе поддерживает реальные доходы домохозяйств, что должно лечь в основу роста потребления в течение года.

Уровень безработицы остается относительно низким по всей Европе и, по прогнозам, упадет или останется стабильным в большинстве стран, за исключением Великобритании и Франции. Ожидается, что условия на рынке труда останутся устойчивыми благодаря продолжающемуся росту занятости.

Долгосрочные процентные ставки остаются повышенными и оторвались от краткосрочных ставок, учитывая осторожные взгляды рынков облигаций на государственный долг и политические вопросы.

Ожидается, что Европа продолжит страдать от более слабого глобального роста. Перспективы экспорта еврозоны по-прежнему сдерживаются более высокими тарифами США, укреплением евро и сохраняющимся конкурентным давлением.

Согласно нашему оптимистичному сценарию, эффективная тарифная ставка упадет до 8% ко второй половине 2026 года. Мы ожидаем роста уверенности бизнеса и инвестиций, что поддержит более сильный экономический рост и стабильную доходность облигаций — условия, благоприятные для рынков недвижимости. Согласно нашему пессимистичному сценарию, США вновь введут более агрессивные ответные тарифы для ключевых торговых партнеров. Инфляционное давление, вероятно, вернется, что приведет к росту доходности облигаций и создаст сложную среду для инвестиций в недвижимость.

Рисунок 1: Экономические прогнозы CBRE на 2026 год

Тренды, за которыми стоит следить - 01 Экономика

— Возможность более быстрой, чем ожидалось, дезинфляции может побудить ЕЦБ снизить ставки в 2026 году. Последние данные по инфляции подтверждают, что ценовое давление продолжает ослабевать и может снизиться в дальнейшем. Если инфляция упадет более резко, чем ожидалось, ЕЦБ может рассмотреть вопрос о снижении ставок для стимулирования роста. Такой сценарий укрепит и без того конкурентную среду кредитования в Европе и обеспечит дополнительную поддержку инвестиционной активности в сфере недвижимости.

— Сохраняющаяся политическая неопределенность и высокий уровень государственного долга в Европе могут оказать дальнейшее повышательное давление на доходность облигаций. Например, эти факторы подтолкнули доходность французских облигаций выше доходности греческих, при этом спред по отношению к немецким облигациям превысил 80 базисных пунктов — это самый широкий дифференциал со времен кризиса в еврозоне в 2012 году. Таким образом, дальнейшая политическая или геополитическая нестабильность в Европе в 2026 году может подтолкнуть доходность вверх и увеличить разрыв между краткосрочным и долгосрочным долгом.

— Хотя ожидается, что безработица снизится в большинстве европейских экономик в 2026 году, ускоряющееся внедрение искусственного интеллекта (ИИ) вносит потенциальный структурный сдвиг. Корпоративные объявления о внедрении ИИ учащаются, и поэтому фирмы активно оптимизируют операции за счет естественной убыли персонала или увольнений. Эта быстрая эволюция в ландшафте ИИ заслуживает пристального внимания. Помимо немедленного воздействия на занятость, она может изменить структуру спроса в различных сегментах недвижимости в 2026 году и в последующий период.

02 Рынки капитала

Позитивный настрой сохранится и в 2026 году

Восстановление все еще находится на ранней стадии: объемы сделок примерно на 40-45% ниже пиковых уровней, что напоминает 2013-2014 годы, когда рынок был гораздо менее диверсифицирован с точки зрения отраслевого состава и капитальной базы. С появлением новых секторов (см. Рисунок 2) и широким кругом инвесторов, ориентированных на Европу, это оставляет пространство для роста.

Однако, в соответствии с нашими предыдущими прогнозами*, этот цикл восстановления оказывается постепенным. Интерес инвесторов основан на показателях, ориентированных на доход, а не на сжатии доходности и/или дешевых заемных средствах на фоне низких процентных ставок. Мы ожидаем, что в этом году на продажу будет выставлено больше объектов, так как продавцы адаптировались к сегодняшним ценам. Наступление сроков погашения долга или ротация собственного капитала останутся основными причинами, по которым инвесторы принимают решение о продаже.

Рост арендной платы останется основным драйвером роста стоимости капитала в 2026 году, что означает, что инвесторам с более высокими требованиями к доходности нужно будет проявлять творческий подход для раскрытия стоимости. Это делает акцент на выборе правильного операционного партнера. Активность в сфере слияний и поглощений (M&A) продолжится, так как покупатели стремятся воспользоваться арбитражными возможностями в балансовой стоимости как на государственных, так и на частных рынках, при этом несколько крупных платформ в настоящее время выставлены на продажу.

Активности в сделках будет способствовать благоприятный рынок финансирования недвижимости: долговое финансирование доступно для широкого спектра секторов и инвестиционных стратегий. Наблюдается сильное желание кредитовать, а растущая конкуренция среди кредиторов приводит к сжатию маржи. Несмотря на более низкую маржу, ожидается, что стоимость заимствований в 2026 году снизится лишь незначительно, так как мы не предвидим существенного падения процентных ставок.

Позитивные настроения инвесторов на европейском рынке инвестиций в недвижимость сохранятся в этом году, поскольку стабилизация цен на активы сближает покупателей и продавцов.

Рисунок 2: Объемы инвестиций в европейскую недвижимость (млрд евро)

(Категории на графике: Офисы, Жилье, Ритейл, Промышленность, Отели, Прочее, Прогноз)

Тренды, за которыми стоит следить - 02 Рынки капитала

— Растущая конкуренция на рынке кредитования сохранит давление на маржу в 2026 году. Кредиторы стремятся увеличить активность по выдаче новых кредитов, и акцент на рефинансировании в последние годы должен сместиться в сторону более равного баланса между кредитами на рефинансирование и кредитами на приобретение.

— Жилая недвижимость закрепила свои позиции в качестве крупнейшего инвестиционного сектора в Европе и, как ожидается, останется главным драйвером инвестиций. Сделки размером 50–100 млн евро демонстрируют хорошие результаты при доходности на уровне core, но более крупные портфели представляют собой более сложную задачу, если только они не являются частью стратегии приватизации.

— Офисные инвесторы будут отдавать приоритет активам в сегментах core-plus и value-add в первоклассных локациях. Ожидается, что более крупные объекты с потенциалом пересмотра арендной платы привлекут сильную конкуренцию как со стороны местных, так и международных инвесторов.

— Значительный мировой капитал по-прежнему нацелен на европейскую логистику, а долговой рынок продолжает оказывать большую поддержку. Поэтому ожидается, что инвесторы будут отдавать приоритет сделкам, которые обеспечивают требуемую доходность за счет аренды...

пересмотр условий аренды (reversion) или более интенсивное управление активами на фоне замедления роста спроса со стороны арендаторов. — Мы ожидаем, что возрождение инвестиций в ритейл продолжится, при этом интерес будет обусловлен привлекательным уровнем цен и солидными операционными показателями. Крупные сделки с торговыми центрами продолжат свое возвращение. Спрос на ритейл-парки сохранится, а основной проблемой станет нехватка предложения. — В гостиничном секторе по-прежнему будет наблюдаться сильный структурный спрос со стороны инвесторов по всей Европе по мере улучшения макроэкономических факторов; основными покупателями станут специализированные инвесторы, способные сотрудничать с девелоперами для проведения масштабных реконструкций. — Инвестиции в дата-центры готовы к росту, подстегиваемому спросом на ИИ и более благоприятными условиями кредитования. Партнерство между операторами и кредиторами, имеющими опыт работы в этом секторе или в смежных отраслях, таких как энергетическая инфраструктура, обеспечит операторам доступ к выгодным условиям займов и откроет возможности для межотраслевой синергии.

Жилье 03

Продолжающийся дефицит жилья усилит повышательное давление на арендные ставки

Дефицит жилья в Европе в этом году продолжит увеличиваться, несмотря на рост форвардного финансирования и девелоперской активности за последние 12 месяцев. Объемы разрешений на строительство и завершенных объектов остаются ниже целевых показателей: по оценкам ЕИБ, разрыв между дополнительным спросом и вводом жилья в эксплуатацию в 2025 году составит 925 000 единиц, что усугубит и без того критический уровень недостаточного предложения.

Давление будет дополнительно усиливаться из-за растущего несоответствия между жилым фондом и спросом. Средний размер домохозяйства продолжает сокращаться, что стимулирует спрос на жилье меньшей площади, в то время как текущий жилой фонд остается неподходящим: на ряде рынков наблюдается избыточное предложение жилья с 3, 4 и более спальнями. В 2024 году было подсчитано, что треть европейского населения проживала в помещениях, слишком больших для размера их домохозяйства. Это фундаментальное несоответствие, скорее всего, приведет к сокращению периодов заполнения и простоев в активах с качественными вариантами для одноместного проживания.

Несмотря на это, ожидается, что коэффициент чрезмерного бремени расходов на жилье во многих европейских странах либо стабилизируется, либо продолжит снижаться, что указывает на ослабление давления для домохозяйств, находящихся в наиболее стесненном финансовом положении. Это связано с: i) ростом реальной заработной платы, ii) изменениями в регулировании арендной платы и введением лимитов в ряде юрисдикций, iii) совершенствованием процессов отбора арендаторов арендодателями и iv) выходом на рынок жилья меньшей площади, более подходящего для проживания одного или двух человек. Общая картина остается картиной острого дефицита жилья, что окажет дальнейшее повышательное давление на арендную плату. Согласно нашему базовому прогнозу, мы ожидаем роста арендных ставок на 2,4% на общеевропейском уровне в этом году. Наши оптимистичный и пессимистичный сценарии, рассмотренные в разделе «Экономика», предусматривают рост на 2,7% и 2,1% соответственно.

Рисунок 3: Коэффициент чрезмерного бремени расходов на жилье (%)

В то время как давление на наиболее финансово обремененные домохозяйства постепенно снижается, сохраняющийся дефицит предложения приведет к росту арендной платы.

Тренды, за которыми стоит следить — 03 Жилье

— Из-за структурного дисбаланса между типом жилого фонда, представленным на большинстве европейских рынков, и тем, который востребован рынком, спрос на альтернативные решения в сфере жилья будет расти. Большинство европейских рынков испытывают избыток предложения больших домов (3–5 спален) наряду с постоянным дефицитом квартир меньшей площади (1–2 спальни). Это несоответствие отражается в структуре заселения. Около трети населения ЕС живет в недозаселенных домах, причем в таких странах, как Испания и Нидерланды, этот показатель превышает 50%. Решения включают в себя гибкое жилье (flex living), модели коливинга и конверсию объектов из других классов активов, таких как офисы и отели, для удовлетворения потребностей одиноких людей и пар.

— Коэффициенты чрезмерного бремени расходов на жилье снижаются для объектов с рыночной арендной платой, что свидетельствует об ослаблении давления на домохозяйства с наиболее ограниченными финансовыми возможностями. Однако спрос на субсидируемое жилье растет, что сигнализирует о сохраняющемся давлении на сегменты с низким уровнем дохода.

— Платформы цифровой аренды, скрининг арендаторов на базе ИИ и технологии умных зданий становятся стандартом, повышая операционную эффективность и качество обслуживания арендаторов. Мы ожидаем увеличения масштабов внедрения этих технологий операторами в этом году.

Специализированное студенческое жилье (PBSA) 04

04 pbsa

Рост числа иностранных студентов продолжит стимулировать спрос

Спрос на специализированное студенческое жилье (PBSA) в Европе продолжает демонстрировать значительный рост, в основе которого лежат иностранные и мобильные местные студенты. Иностранные студенты, зачастую обладающие более высокой покупательной способностью, были и будут оставаться ключевой частью пула спроса на продукты PBSA. Великобритания исторически была ведущим мировым направлением для иностранных студентов. Однако в последние годы на других крупных рынках, включая Испанию, Германию и Францию, наблюдается заметный рост числа иностранных студентов. По прогнозам QS, рост продолжится: число зачислений иностранных студентов в Европе будет расти на 5% ежегодно до 2030 года.

Привлекательность университетов континентальной Европы будет по-прежнему обусловлена такими факторами, как наличие программ на английском языке, качество образования и рейтинги университетов, перспективы трудоустройства после окончания учебы и доступность. Страны, успешно сочетающие эти факторы, останутся особенно привлекательными для иностранных талантов. Это подтверждается количеством иностранных студентов в некоторых из самых высокорейтинговых городов и учебных заведений Европы, таких как Берлин, Мадрид и Милан.

Демография иностранных студентов также продолжит меняться: прогнозируется рост числа студентов из Азии, Южной Америки и Африки. Эта тенденция очевидна в Великобритании, где студенты из стран, не входящих в ЕС, составляют примерно 90% иностранных учащихся. В ответ на эти сдвиги операторы PBSA будут все чаще адаптировать свои стратегии продаж для этой разнообразной демографической группы, предлагая расширенные услуги, такие как многоязычная поддержка клиентов и помощь при переезде.

Рисунок 4: Общее число студентов в высших учебных заведениях (тысячи) и рост (%)

Постоянный дефицит студенческого жилья обеспечит сохранение и без того высокой заполняемости и станет основой для опережающего роста арендных ставок.

Тренды, за которыми стоит следить — 04 PBSA

— Структурный дефицит студенческого жилья будет по-прежнему поддерживать высокий уровень заполняемости и устойчивый рост арендной платы на основных европейских рынках, таких как Великобритания, Германия, Франция и Испания.

— В то время как внутриевропейская мобильность остается стабильной, ожидается резкий рост спроса со стороны Азии, Африки и Южной Америки, что подтверждает необходимость в масштабируемых решениях в сфере PBSA.

— Сочетание сравнительно низкой платы за обучение, растущего числа программ на английском языке и прочной академической репутации позиционирует Европу как предпочтительное направление для глобально мобильных студентов, ищущих ценность и качество.

— Сектор PBSA продолжает развиваться во многих европейских странах. Спрос останется самым высоким на рынках, где расположены ведущие университеты. Инвесторам следует сосредоточиться на стратегиях, ориентированных на девелопмент на этих ключевых рынках, для создания защитных активов PBSA.

— Появление ведущих рыночных операторов и платформ продолжится по мере того, как высокофрагментированные в настоящее время рынки начнут консолидироваться.

— Владельцы и операторы будут все больше внимания уделять операционной эффективности, оптимизируя операционные расходы (OpEx) за счет энергоэффективности и внедрения новых технологий для стимулирования роста чистого операционного дохода (NOI). Установка датчиков и систем учета в комнатах для отключения отопления и освещения в отсутствие студентов, например, снижает коммунальные расходы и оптимизирует OpEx, тем самым улучшая NOI.

Логистика 05

Медленное восстановление спроса на фоне сдержанной девелоперской активности

Наши прогнозы показывают продолжение тенденции умеренного роста объема сделок (take-up) в этом году. Тем не менее, сохраняется риск снижения показателей в случае продолжения макроэкономической и политической нестабильности.

Чистое поглощение (net absorption) вряд ли восстановится до 2027 года, несмотря на рост объема сделок. Это отражает тот факт, что арендаторы переезжают в более качественные объекты и освобождают менее эффективные или не соответствующие требованиям будущего помещения, а не расширяют свои площади. В условиях, когда большинство европейских электросетей близки к пределу своей мощности или уже полностью загружены, обеспечение энергией все более энергозатратных складов также считается критически важным.

Давление по сокращению затрат во всей цепочке поставок станет еще более заметным, часто вступая в конфликт с желанием повысить эффективность или сделать склады более устойчивыми к сбоям. Автоматизация является одной из таких конфликтных инвестиций; она непомерно дорога для многих логистических операторов, но сулит долгосрочную экономию и операционные преимущества.

Уровень вакантных площадей продолжал расти в течение 2025 года, вопреки ожиданиям достижения баланса между слабым чистым поглощением и сокращением нового предложения. Такое равновесие теперь ожидается во второй половине года, когда скользящий показатель завершенного строительства за 12 месяцев, как ожидается, достигнет девятилетнего минимума из-за текущего сдержанного объема перспективных разработок.

Растущая доля ожидаемых к вводу площадей в этом году будет приходиться на уже законтрактованные объекты. Спекулятивное строительство останется под строгим контролем даже в странах, традиционно более восприимчивых к нему, таких как Испания и Польша.

Наш базовый сценарий прогнозирует дальнейшее замедление роста ставок на первоклассную аренду (prime rental growth) в течение 2026 года до 1,8%, при этом опережающий рост номинальных ставок ожидается в Иберии, Дублине и на отдельных рынках Центральной и Восточной Европы. Напротив, льготы для арендаторов (incentives), вероятно, продолжат расти, особенно в локациях с более обильным предложением.

Наши прогнозные сценарии, изложенные в разделе «Экономика», предусматривают рост на 2,1% при оптимистичном сценарии и на 0,3% при пессимистичном сценарии.

Рисунок 5: Завершенное строительство, чистое поглощение (за последние 12 месяцев) и уровень вакантных площадия (%)

В 2025 году объем сделок в европейской логистике стабилизировался на уровне от 5 до 6 млн кв. м в квартал, что все еще значительно ниже пика в 9,6 млн кв. м, зафиксированного в 4 квартале 2021 года, но демонстрирует небольшое улучшение по сравнению со сложным 2024 годом.

Тренды, за которыми стоит следить — 05 Логистика

— Разрыв между первоклассными логистическими активами и рынком в целом, вероятно, продолжит увеличиваться, усиливая стремление к качеству. Этот тренд также создаст возможности для репозиционирования старых, но удачно расположенных объектов в соответствии с современными стандартами.

— Доступность и стоимость рабочей силы останутся критическими вызовами для арендаторов логистических площадей. В сложившихся хабах новые проекты могут потребовать привлечения рабочей силы с существующих объектов, что усилит давление на стратегии подбора и удержания персонала.

— Обеспечение надежного электроснабжения станет все более важным по мере того, как электрические сети будут приближаться к пределу своей мощности. Ожидается, что автономные и внесетевые решения приобретут популярность, особенно в регионах, где ограничения сетей сдерживают новое строительство.

— Конкуренция за землю и строительные ресурсы обострится, так как девелоперы логистической недвижимости и центров обработки данных будут бороться за первоклассные участки и услуги подрядчиков. Это соперничество, вероятно, повлияет на стоимость и сроки строительства в обоих секторах.

— Устойчивое развитие и устойчивость к внешним воздействиям будут определять стратегические решения. Геополитическая напряженность и изменения в законодательстве будут стимулировать тестирование альтернативных торговых маршрутов, таких как арктические морские пути, наряду с такими инициативами, как контейнеровозы на возобновляемых источниках энергии. В то же время арендаторы сместят акцент с экологических сертификатов на прагматичные планы климатического перехода, признавая значительные капитальные вложения, необходимые для достижения целей по нулевому чистому выбросу.

Офисы 06

ИССЛЕДОВАНИЯ CBRE © 2026 CBRE, INC. Интеллектуальные инвестиции Прогноз рынка недвижимости на 2026 год | Европа 06 Офисы

Условия предложения для новых офисов в центральных локациях продолжат ужесточаться

Согласно нашим прогнозам, ожидается, что занятость в офисах Европы вырастет на 1,1% в этом году, что аналогично темпам, наблюдавшимся в последние два года. Это более низкий темп роста, чем средний долгосрочный показатель (1,7%), но все же положительный для спроса. Ожидается, что в 2026 году в 44 европейских городах, отслеживаемых CBRE, будет создано около 350 000 новых рабочих мест в офисах.

Большинство офисов заполнены в дни пиковой нагрузки, и ожидается дальнейший рост использования, согласно ответам почти половины респондентов нашего «Опроса настроений арендаторов офисов в Европе за 2025 год». Спрос на офисные площади по-прежнему будет более высоким в центральных деловых районах (ЦДР), так как арендаторы отдают приоритет офисам, которые обеспечивают короткие поездки на работу и привлекательную местную инфраструктуру, что будет способствовать повышению посещаемости.

Исторический тренд более высокого предложения новых площадей как доли от общего стока в ЦДР по сравнению с окраинами изменился в 2018 году (Рисунок 6) и с тех пор не возвращался к прежним значениям, несмотря на то, что спрос арендаторов сосредоточен именно на этих центральных субрынках. Спрос будет все чаще перетекать в менее центральные районы, так как низкая доступность и сильный рост арендных ставок в центрах городов заставляют арендаторов рассматривать другие варианты.

В результате более сильного спроса и ограниченного предложения в центральных локациях, наш базовый сценарий предполагает средний рост ставок на первоклассную офисную недвижимость в Европе на уровне 2,1% в предстоящем году. В нашем оптимистичном сценарии, рассмотренном в разделе «Экономика», мы прогнозируем рост на 2,2%, в то время как наш пессимистичный сценарий предусматривает замедление роста арендной платы до всего лишь 0,2%.

Рисунок 6: Темпы завершения строительства в ЦДР и вне ЦДР и разница в уровне вакансии между ЦДР и окраинами

ИССЛЕДОВАНИЯ CBRE © 2026 CBRE, INC. Интеллектуальные инвестиции Прогноз рынка недвижимости на 2026 год | Европа

Тренды, за которыми стоит следить 06 Офисы

— Больше компаний будут выбирать гибкие офисные решения, чтобы иметь возможность реагировать на быстрые рыночные сдвиги. Эта гибкость все чаще востребована руководителями компаний, которые встраивают гибкость в свои портфели, переводя значительную часть своей площади в гибкие офисные пространства (в среднем 21% согласно нашему «Опросу настроений арендаторов офисов в Европе за 2025 год», ожидается рост до 29% через два года). Сохраняющаяся неопределенность в сочетании с вариантами малокэпиталлоемких решений в сфере недвижимости будет способствовать дальнейшему принятию этой стратегии. Арендодатели могут удовлетворить этот спрос, включив элементы гибкого пространства в планы активов, либо внедряя собственный продукт для предложения обслуживаемых офисов, либо сотрудничая со сторонними операторами.

— Ожидается резкий рост спроса на офисные площади со стороны компаний, работающих в сфере ИИ, — тренд, который мы начинаем наблюдать в ключевых городах. Арендодатели, стремящиеся захватить этот спрос, сосредоточатся на текущих технологических хабах и ключевых городах в странах с регуляторными режимами, благоприятными для развития компаний и продуктов в области ИИ.

— Аналитика данных с использованием ИИ будет применяться для решения задачи совмещения ожидаемого роста использования офисов и уже высокой пиковой нагрузки. Паттерны посещаемости, требуемые типы рабочих мест (стол, комната для сосредоточенной работы, зона для совместной работы), а также запланированные и прогнозируемые взаимодействия будут использоваться для распределения нагрузки по всему зданию и в течение недели. Гибкие графики управления объектами будут усиливаться и сокращаться в ответ на эти прогнозируемые паттерны, обеспечивая низкозатратную и безотходную эксплуатацию.

— Многие офисы уже заполнены в пиковые дни, и ожидается дальнейший рост посещаемости. Там, где использование в рамках гибридных моделей работы превышает практические лимиты пространства, потребуется больше офисных площадей. 21% компаний в нашем «Опросе арендаторов офисов в Европе за 2025 год» планировали увеличить площадь офисов из-за этой динамики. Поскольку 47% респондентов того же опроса ожидают роста использования офисов, мы видим продолжение этого тренда.

Ритейл 07

ИССЛЕДОВАНИЯ CBRE © 2026 CBRE, INC. Интеллектуальные инвестиции Прогноз рынка недвижимости на 2026 год | Европа

Продолжающееся внимание к первоклассным локациям на фоне стабильного роста продаж

После года здорового роста розничных продаж и экспансии арендаторов в 2025 году, мы ожидаем некоторой стабилизации в этом году. Наш базовый прогноз предполагает рост объемов розничных продаж в Западной Европе чуть менее чем на 2% в этом году, что аналогично прошлогодним темпам роста.

Риски умеренно смещены в сторону снижения. Потребительское доверие остается подавленным, в то время как реальные доходы растут, но темпы роста замедляются. Несмотря на снижение ставок за последние два года, нормы сбережений домохозяйств продолжают расти. Это указывает на определенную степень осторожности потребителей, которые могут предпочесть воздержаться от дискреционных расходов.

Ритейлеры продолжат свои стратегии расширения, ориентируясь на первоклассные площадки, и выражают готовность идти на компромисс в отношении размера помещений, но не их местоположения. В сегменте стрит-ритейла сильная конкуренция за лучшие локации в сочетании с уровнем вакансии ниже 5% на большинстве главных торговых улиц позволяет предположить, что арендные ставки на лучшие помещения по-прежнему будут предлагаться выше заявленных уровней. Прогнозируется, что Рим, Париж и Лондон увидят самый сильный рост арендной платы на главных торговых улицах в этом году.

Арендная плата в торговых центрах также будет иметь тенденцию к росту, отходя от практики прошлого года, когда её рост в значительной степени был привязан к индексации. Арендодатели без колебаний воспользуются своей возросшей переговорной силой, чтобы вывести неэффективных ритейлеров из проектов и привлечь более сильных игроков, готовых платить более высокую аренду. Спрос на вторичные площади будет подавленным как в сегменте стрит-ритейла, так и в торговых центрах.

Дискаунтеры расширят сферу своего внимания со вторичных локаций на торговые центры более высокого качества, занимая места в «холодных зонах» торговых центров, которые обычно имели более низкую проходимость.

Ритейл-парки по-прежнему демонстрируют сильный спрос со стороны арендаторов и практически нулевую вакансию. Мы ожидаем еще один год опережающего роста арендной платы в этом сегменте, хотя на некоторых рынках может наблюдаться стагнация ставок из-за большого объема нового предложения.

Наш базовый прогноз предполагает рост арендной платы на 2,1% на общеевропейском уровне (средневзвешенное значение для стрит-ритейла и торговых центров), с ростом на 2,7% в рамках оптимистичного сценария и падением на 0,2% в рамках пессимистичного сценария, как описано в разделе «Экономика».

07 Ритейл

Рисунок 7: Индекс прайм-аренды в ритейле Европы (Q1 2018 = 100) и годовое изменение (%)

ИССЛЕДОВАНИЯ CBRE © 2026 CBRE, INC. Интеллектуальные инвестиции Прогноз рынка недвижимости на 2026 год | Европа

Тренды, за которыми стоит следить 07 Ритейл

— Вступительные платежи (Key money) — платежи, совершаемые потенциальными арендаторами арендодателям или уходящим арендаторам для обеспечения договора аренды — продолжат возвращаться по всей Европе. Key money используется ритейлерами как средство доступа к самым лучшим помещениям на главных улицах в условиях жесткой конкуренции. Условия аренды также продолжат смещаться в пользу арендодателей, при этом увеличение сроков аренды и удлинение периодов до возможности расторжения договора становятся все более распространенными.

— Эмпирический ритейл (experiential retail) выйдет за пределы Западной Европы. В настоящее время флагманские магазины в Лондоне и Париже обычно включают в себя элементы клиентского опыта. Примеры включают площадки для мероприятий, соревновательную социализацию и фитнес-классы внутри магазинов (в случае со спортивными брендами). Мы ожидаем распространения этого на другие части континента. Элементы общественного питания (F&B) продолжат интегрироваться во флагманские магазины.

— Владельцы торговых центров продолжат усердно работать над расширением предложения своих центров и повышением привлекательности своих проектов для клиентов. Это будет достигаться прежде всего за счет повышенного внимания к сегментам F&B и досуга. Эти типы арендаторов увеличивают посещаемость, время пребывания и расширяют зону охвата торговых объектов.

— Бренды сосредоточатся на подходе «Прямо к потребителю» (Direct-to-Consumer, DTC) вместо продажи запасов через оптовые каналы. Магазины все чаще служат стратегическим выражением идентичности и опыта бренда. Прямые продажи, особенно во флагманских магазинах, позволяют брендам связываться со своими клиентами и демонстрировать свои ценности, повышая вероятность приобретения пожизненного клиента.

— Бренды будут все чаще стремиться ликвидировать аналитический разрыв между своими физическими магазинами и онлайн-каналами. Используя такие технологии, как радиочастотные идентификаторы (RFID), датчики и компьютерное зрение на базе ИИ, ритейлеры могут лучше отслеживать поведение потребителей в своих магазинах, контролируя время пребывания, паттерны потоков и перемещение товаров по магазину. В сочетании с данными из онлайн-каналов это позволит ритейлерам полностью оптимизировать клиентский опыт и лучше понимать спрос и модели покупок.

Отели 08

ИССЛЕДОВАНИЯ CBRE © 2026 CBRE, INC. Интеллектуальные инвестиции Прогноз рынка недвижимости на 2026 год | Европа

Прогноз 08 Отели

Здоровая динамика спроса и предложения поддерживает более умеренный прогноз роста в 2026 году

Рисунок 8: Показатели отелей Европы, авиапассажиров, тренды ВВП и ИПЦ (Индекс, 2019 = 100)

После годов двузначного роста после пандемии гостиничный сектор Европы должен увидеть умеренный рост показателей в 2026 году.

С точки зрения предложения, девелопмент отелей остается в целом сдержанным по всей Европе. Существуют различия.

...между рынками, при этом в Великобритании и Португалии наблюдаются скромные показатели строящихся объектов (pipeline) в размере около 5–6% от существующего предложения, в то время как на таких рынках, как Ирландия, Румыния и Польша, эти показатели составляют от 7% до 10%. Тем не менее, на большинстве ключевых европейских рынков прогнозируется низкий объем предложения в среднесрочной перспективе по сравнению с историческими средними показателями. В целом по Европе прогнозируемый совокупный среднегодовой темп роста (CAGR) спроса на ночевки и расходов на поездки в течение пяти лет значительно опережает прогноз роста предложения за тот же период. Несмотря на здоровую динамику спроса, ожидается, что показатели деятельности отелей продемонстрируют лишь скромный рост: прогнозируется увеличение дохода на доступный номер (RevPAR) в целом по Европе примерно на 1–3%. Рост будет обусловлен в первую очередь незначительным улучшением среднесуточной стоимости номера (ADR) на рынках с более высокими темпами роста, поскольку показатели загрузки, по всей видимости, в значительной степени стабилизировались на текущих уровнях. Ожидается, что некоторые рынки Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) продемонстрируют более сильные результаты, извлекая выгоду из высокого сезонного спроса, дисциплинированного вывода нового предложения и конкурентного ценообразования. Напротив, во многих западноевропейских «воротах» (gateway markets) уровни RevPAR могут быть более стабильными на том основании, что уровни ADR там уже высоки в условиях, когда во многих сегментах растет ценовая чувствительность среди путешественников. Спрос выглядит устойчивым, хотя источники роста сместились. После пандемии большая часть восстановления была обусловлена внутриевропейскими поездками. В этом году именно въездной туризм — поддерживаемый продолжающимся восстановлением прибытий из дальних стран — будет расти более быстрыми темпами, составляющими 6%. Что касается исторически важных рынков дальнемагистральных перевозок, то количество прибытий из США все еще должно быть значительным (после нескольких успешных лет), но темпы роста могут замедлиться. С другой стороны, прогнозируется, что рост со стороны Китая и Японии будет постепенно восстанавливаться после более медленного, чем ожидалось, восстановления после пандемии. Центральное место в росте показателей въездного туризма занимает возрождение международных деловых поездок, для которых в 2026 году прогнозируется рост на 10% в годовом исчислении. Что касается досуга, внутренний рост остается несколько более важным: ожидается, что въездной туризм вырастет на 5%, в то время как внутренний по-прежнему прогнозируется на уровне уверенных 7%.

Тенденции, за которыми стоит следить

08 Отели

— Состав туристического спроса будет продолжать развиваться. Поездки с целью отдыха останутся основным драйвером, в то время как корпоративные поездки, как ожидается, укрепятся по мере того, как деловые мероприятия и международные встречи продолжат расти, превышая допандемийный уровень. Тенденция к смешанным поездкам (bleisure) и длительному проживанию, вероятно, усилится, что принесет пользу лайфстайл-отелям, которые могут беспрепятственно удовлетворять потребности как в работе, так и в отдыхе в рамках одного продукта, особенно в направлениях, привлекательных как для корпоративного, так и для туристического спроса.

— Показатели деятельности отелей могут становиться все более дифференцированными в зависимости от направлений и сегментов. Тип местоположения и позиционирование бренда будут играть более решающую роль в формировании результатов. Ожидается, что объекты сегментов «люкс» (luxury) и «верхний предел выше среднего» (upper-upscale) сохранят более сильную ценовую власть в ключевых транспортных узлах, таких как Париж, Милан и Мадрид, в то время как городские отели среднего ценового сегмента могут продолжать сталкиваться с давлением со стороны повышенных операционных расходов и более низкой маржи.

— Реновационная активность, пик которой пришелся на период до пандемии, резко упала во время COVID и оставалась приглушенной в течение 2023–2024 годов на фоне резкого роста инфляции, повлиявшей на стоимость строительства. Хотя затраты на реновацию остаются упорно высокими, после периода относительного недостатка инвестиций необходимость реализации проектов реновации станет гораздо сильнее для многих владельцев, если они хотят сохранить конкурентоспособность.

— Социальные сети продолжат формировать привлекательность направлений, особенно среди молодых путешественников. Эту аудиторию привлекают отели и места с сильной визуальной и социальной значимостью, где дизайн, атмосфера и подача блюд и напитков (F&B) превращаются в моменты, которыми хочется поделиться, и в признание со стороны сверстников. Для операторов понимание и использование этого влияния будет становиться все более важным, так как стратегическое взаимодействие может усилить видимость бренда и ускорить рост новых направлений.

— Растущее использование платформ ИИ, которые теперь обладают способностью генерировать целые маршруты путешествий на основе запросов пользователей, представляет собой еще один вызов и возможность для брендов. Они должны гарантировать, что их продукты распространяются и через эти новые каналы, в идеале — с использованием уже задействованных активов социальных сетей.

Центры обработки данных 09

Прогноз

Рост ИИ приведет к дальнейшему напряжению мощностей центров обработки данных

Центры обработки данных (ЦОД) составляют основу цифрового мира, выступая в качестве фундаментальной физической инфраструктуры для сервисов ИИ. Растущий спрос, обусловленный развитием ИИ, в сочетании с уже усиливающейся цифровизацией экономик, создаст дополнительную нагрузку на индустрию ЦОД.

Прогнозируется, что уровень вакантных площадей в европейских центрах обработки данных как на первичных, так и на вторичных рынках в этом году продолжит снижаться. Упав ниже 10% впервые в конце 2024 года, этот показатель, по прогнозам, достигнет рекордно низкого уровня в 6,5% к концу 2026 года. Это связано со стремительным ростом спроса, осложненным «узкими местами» в электросетях, что ограничивает объем новых мощностей, которые могут быть выведены на рынок. Сроки строительства и общие сроки выполнения проектов увеличиваются, в то время как краткосрочные потребности клиентов также растут.

Несмотря на ограничения мощностей, продолжающееся снижение вакантности происходит на фоне периода рекордного ввода нового предложения на рынок. В этом году мы ожидаем, что по всей Европе будет добавлено более 750 МВт мощностей ЦОД. Этот объем эквивалентен тому, как если бы все мощности колокационных центров обработки данных Франции по состоянию на 2025 год были добавлены за один год.

Ожидается, что сочетание растущего спроса, увеличивающегося, но ограниченного предложения и ограничений энергосетей будет способствовать дальнейшему повышению цен и необходимости внедрения инновационных решений. Отрасль, вероятно, увидит дальнейшие стратегические партнерства, поскольку операторы стремятся обеспечить себя как электроэнергией, так и мощностями в условиях конкурентной среды.

Рисунок 9: Уровень вакантных площадей в ЦОД на первичных и вторичных рынках Европы (%)

Внедрение ИИ должно способствовать дальнейшему росту спроса на центры обработки данных в 2026 году, подталкивая вакантность к рекордно низким уровням.

09 Центры обработки данных

— Ограничения доступности электроэнергии в сочетании с длительными сроками подключения к сети заставляют операторов рассматривать возможность генерации электроэнергии на месте как практическую альтернативу зависимости от сети. Первоначально задуманная как переходная мера, сейчас некоторыми операторами планируется для долгосрочного развертывания. Несмотря на определенные недостатки, такие как более сложная отчетность по устойчивому развитию и повышенные затраты по сравнению с сетью, мы ожидаем дальнейшего распространения этой технологии, подталкиваемого растущим признанием со стороны арендаторов.

— Масштабные мощности станет труднее найти по всей Европе. Процесс выбора площадки для арендаторов становится еще более сложным, так как жизнеспособные альтернативы часто распределены по нескольким субрынкам или даже странам. Краткосрочная доступность предлагается с наценкой, в то время как цены будут расти дальше из-за дисбаланса спроса и предложения.

— Наряду с устоявшимися гиперскейл-провайдерами, растущее число компаний, таких как провайдеры GPUaaS (GPU как услуга), в настоящее время ищут мощности в двузначное число мегаватт по всей Европе. Ожидается, что эта тенденция усилится, диверсифицируя пул оптовых арендаторов. Эти новые участники часто имеют ограниченную операционную историю, что потенциально влияет на их кредитоспособность. Следовательно, надежные стратегии управления рисками и оценки станут первостепенными для операторов в ближайшие годы.

— Несмотря на сильный спрос, большинство операторов не желают предпринимать спекулятивное строительство центров обработки данных, учитывая значительные требуемые капитальные вложения (CapEx). Соглашения о частичной предварительной аренде теперь стали обычным явлением. Из-за ожидаемого роста краткосрочных потребностей в мощностях со стороны развивающихся компаний, этот дисбаланс, по прогнозам, усугубит несоответствие спроса и предложения в 2026 году.

— Требования к плотности мощности растут для специфических приложений, таких как обучение ИИ или логический вывод (inference). Это увеличение приведет к дальнейшей фрагментации технологического ландшафта внутри отрасли, поскольку некоторые операторы инвестируют в модернизацию инфраструктуры для удовлетворения этих потребностей, в то время как другие сосредотачиваются на традиционной инфраструктуре с низкой плотностью.

Устойчивое развитие 10

10 Устойчивое развитие

Планы перехода станут катализатором создания стоимости, несмотря на регуляторные изменения

Директива о «зеленых» заявлениях (Green Claims Directive), переговоры по пакету Omnibus, пересмотр SFDR 2.0 и перенос Директивы об энергетической эффективности зданий (EPBD) в национальные законодательства — все это примеры недавних или предлагаемых регуляторных изменений в Европе. Они будут все больше влиять на решения в сфере недвижимости для инвесторов, девелоперов и арендаторов в этом году и в последующий период.

В глобальном масштабе все больше юрисдикций теперь требуют раскрытия планов перехода, при этом стандарты конвергируют вокруг Совета по международным стандартам устойчивого развития (ISSB) в качестве базовой структуры. Хотя первоначальные требования ориентированы на финансовые институты и крупные листинговые компании, мы ожидаем, что за ними последуют более мелкие фирмы.

Рисунок 10: Глобальные требования к планам перехода

Планы перехода будут действовать как катализатор трансформации — амбициозный, перспективный план, который использует данные, интеллектуальный анализ портфеля, стратегическое инвестиционное планирование и сильное управление для обеспечения соответствия активов недвижимости нормативным требованиям, их устойчивости и высокой эффективности в будущем с нулевым уровнем выбросов.

В сфере недвижимости план перехода служит стратегической дорожной картой для приведения портфелей в соответствие с низкоуглеродной экономикой и достижения целей по чистому нулевому показателю. Принятие планов перехода продолжится, несмотря на регуляторные сдвиги. Они остаются критически важным инструментом для демонстрации заслуживающих доверия климатических обязательств, управления долгосрочными рисками и выявления возможностей для создания стоимости. Инвесторам, девелоперам и арендаторам потребуется внедрить решения, которые упрощают соблюдение требований, обеспечивают стабильное качество данных и предоставляют единый источник достоверной информации для отчетности по портфелю. Такие решения, вероятно, принесут измеримые выгоды, такие как улучшение чистого операционного дохода (NOI), операционная экономия и повышенная устойчивость, позволяя при этом точно количественно оценивать финансовые риски для обоснования оценки, страхования и планирования капитала.

— Внедрение устойчивого развития в стратегии недвижимости больше не является факультативным; это критически важное соображение как для минимизации рисков, так и для создания стоимости. Принимая во внимание факторы устойчивости, организации снижают подверженность регуляторным штрафам, физическим климатическим рискам, репутационному ущербу, защищают стоимость недвижимости и арендные ставки, а также повышают уровень загрузки и лизинговую активность.

— Инвесторы будут все чаще предпринимать действия по повышению энергоэффективности своих зданий в связи с растущей волатильностью энергетического рынка и предстоящим внедрением...

пересмотренной EPBD. Обновленная директива вводит поэтапные минимальные стандарты энергетической эффективности (MEPS) для существующих зданий на основе национальных контрольных показателей. Эта нормативно-правовая база направлена на то, чтобы потребовать реновации наименее энергоэффективных зданий, уделяя особое внимание 16% объектов с наихудшими показателями к 2030 году и 26% к 2033 году.

— Будет уделяться повышенное внимание адаптации портфелей недвижимости к будущим требованиям с помощью надежного и продуманного плана перехода. Речь больше не идет только о соблюдении нормативных требований. Декарбонизация и управление климатическими рисками становятся центральными приоритетами, особенно для уязвимых активов, где климатические угрозы могут ухудшить долгосрочную функциональность и стоимость.

— Реализация капитальных затрат (CapEx) создаст определенные трудности, когда организации перейдут от стратегии к действиям. Чтобы преодолеть эти препятствия, организации могут внедрять поэтапные инвестиционные стратегии, приоритизировать проекты с высокой окупаемостью инвестиций и преимуществами в плане соблюдения нормативных требований, а также использовать инструменты «зеленого» финансирования, такие как кредиты или облигации, привязанные к показателям устойчивого развития (ability-linked). Цифровой мониторинг энергоэффективности и предиктивное техническое обслуживание могут оптимизировать распределение капитала, в то время как партнерство с поставщиками технологий и государственные программы стимулирования могут дополнительно снизить финансовые риски.

— Биоразнообразие и социальные аспекты приобретают все большую ценность в индустрии недвижимости. Инструменты и методологии, такие как системы оценки биоразнообразия, метрики социального воздействия и стандарты отчетности об устойчивом развитии, позволят заинтересованным сторонам количественно оценивать эти воздействия прозрачным и надежным способом. Этот подход, основанный на данных, также может стать решающим фактором в ходе переговоров о получении разрешений на строительство.

Европейское исследование

Контакты

Руководство глобальными исследованиями

Деловые контакты