Рынок апартаментов России
Дайджест описывает рынок апартаментов в крупных городах России, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края и Республики Крым.
Основные понятия
- Сервисные апартаменты — юниты для аренды, аналог гостиницы. Предлагаются с полной отделкой, меблировкой и гостиничным сервисом.
- Рекреационные апартаменты — юниты для временного/сезонного проживания в загородных/курортных локациях.
- Несервисные апартаменты — юниты для собственного проживания, аналог классических квартир.
Обзор рыночной ситуации
По итогам марта 2023 г. на региональном рынке апартаментов экспонировалось 2 тыс. юнитов общей площадью около 100 тыс. м² в 33 объектах. За 9 месяцев (с июля 2022 г. по март 2023 г.) открылись продажи в 6 комплексах, в т. ч. МФК Freedom (СЗ «Эталон») и Time Park Apartments (ГК «Расцветай») в Новосибирске, «Голос в сердце города» (ГК «Голос. Девелопмент») в Челябинске.
Лидерами среди крупных городов России по количеству юнитов в продаже являются Новосибирск и города Калининградской области – 39% и 30% в общей структуре предложения соответственно. По формату в предложении преобладают несервисные юниты, которые по своему функционалу близки к квартирам. Такой тип апартаментов представлен в 16 комплексах, расположенных в 11 городах России. Сервисные и рекреационные форматы занимают по 26% в совокупном предложении.
В формате рекреационных апартаментов представлено 2 типа проектов – для проживания и передачи в доверительное управление управляющей компании с целью последующего получения дохода. Рекреационные комплексы с профессиональной УК расположены в туристических зонах, например на горнолыжном курорте «Архыз» и около озера Чебаркуль (п. Миасс Челябинской области). Всего за 9 месяцев (с июля 2022 г. по март 2023 г.) было продано 530 апартаментов суммарной площадью около 22,2 тыс. м².
Структура предложения апартаментов в продаже по форматам
| Характеристика | Несервисные апартаменты | Рекреационные апартаменты | Сервисные апартаменты |
|---|---|---|---|
| Доля в предложении | 48% | 27% | 26% |
| Количество объектов | 16 объектов | 12 объектов | 7 объектов |
| Количество юнитов | 960 юнитов | 534 юнита | 520 юнитов |
| Средняя площадь юнита | 52 м² | 63 м² | 25 м² |
| Топ-3 локаций по объему предложения | Новосибирск, Нижний Новгород, Красноярск | Калининградская область, Архыз | Новосибирск, Уфа, Екатеринбург |
Проекты, вышедшие в продажу в 2022–2023 гг.
| Название | Город | Девелопер / Застройщик | Формат | Количество апартаментов, шт. | Площадь апартаментов, м² |
|---|---|---|---|---|---|
| Freedom | Новосибирск | СЗ Эталон | несервисные/сервисные | 504 | 13 350 |
| Voroshilov | Новосибирск | СЗ ЖКС | сервисные | 500 | 15 432 |
| Time Park Apartments | Новосибирск | ГК Расцветай | несервисные | 383 | 17 660 |
| Голос в сердце города | Челябинск | ГК Голос. Девелопмент | несервисные | 216 | 18 100 |
| Апартаменты на Родионова | Нижний Новгород | ГК Агроспецтех | несервисные | 189 | 7 566 |
| Vertical Spa&Resort | Архыз | Романтик центр отель и апартаменты | рекреационные | 80 | 3 230 |
Анализ спроса и ценовые характеристики
55% спроса пришлось на несервисные юниты, 26% – на сервисные и 19% – на рекреационные. Студии заняли превалирующую долю (49%) в структуре продаж апартаментов по всем форматам. Доля юнитов с 1 спальней также высока – 29%. В сервисном формате студии заняли 89% спроса. Примечательно, что в рекреационном и несервисном форматах на долю студий и 1-комнатных лотов пришлась примерно одинаковая доля спроса – около 35%.
Структура спроса по типу отделки
| Тип отделки | Несервисные | Сервисные | Рекреационные |
|---|---|---|---|
| Черновая | 46% | 1% | 34% |
| Предчистовая | 31% | 0% | 13% |
| Чистовая | 53% | 100% | 35% |
Структура спроса по количеству спален
| Формат | Студия | 1 спальня | 2 спальни | 3 спальни | 4 спальни |
|---|---|---|---|---|---|
| Несервисные | 35% | 38% | 18% | 7% | 2% |
| Сервисные | 89% | 8% | 1% | 1% | 1% |
| Рекреационные | 35% | 39% | 32% | 27% | 3% |
Предложение и ценовые характеристики по регионам (март 2023 г.)
| Город / Регион | Количество юнитов в продаже, шт. | Средняя цена, тыс. руб./м² |
|---|---|---|
| Архыз | 15 | 612 |
| Омск | 10 | 33 |
| Калининградская область | 67 | 177 |
| Воронеж | 90 | 33 |
| Нижний Новгород | 10 | 132 |
| Уфа | 132 | 90? |
| Пермь | 32 | 132? |
| Екатеринбург | 28 | 177? |
| Челябинск | 4 | 78? |
| Новосибирск | 784 | 132 |
| Красноярск | 177 | 132? |
| Владивосток | 33 | 28? |
| Волгоград | 10? | 33? |
Примечание: Средняя цена по типам: несервисные — 155 тыс. руб./м², сервисные — 161 тыс. руб./м², рекреационные — 236 тыс. руб./м².
Действующие апарт-отели
По состоянию на конец марта 2023 г. действовало 10 апарт-отелей (гостиничные объекты). Суммарный номерной фонд апарт-отелей, прошедших официальную классификацию, составил около 1 тыс. юнитов. Наибольшее количество апарт-отелей расположено в Новосибирске и Екатеринбурге.
Классификация номерного фонда по категориям
| Категория | Сервисные апарт-отели | Рекреационные апарт-отели |
|---|---|---|
| 4 звезды (4*) | 7% | 79% |
| 3 звезды (3*) | 48% | 21% |
| Без звезд | 45% | 0% |
Анонсированные открытия апарт-отелей сетевых УК
| Название | УК | Город | Номерной фонд | Год открытия |
|---|---|---|---|---|
| YE’S | YE’S | Новосибирск | 1 400 | 2026 |
| YE’S | YE’S | Нижний Новгород | 833 | 2026 |
| YE’S | YE’S | Казань | н/д | н/д |
| Vertical Boutique | Becar Asset Management | Псков | 120 | 2024 |
| Vertical Boutique | Becar Asset Management | Казань | 106 | 2025 |
| Valo | Вало Сервис | Иркутск | 60 | 2026 |
Арендные ставки
Средний тариф на краткосрочное размещение в апарт-отелях в городах составил 3,9 тыс. руб./сутки, в загородных объектах – 8,2 тыс. руб./сутки.
Диапазон средних тарифов аренды (руб./сутки)
| Формат | Студия | 1 спальня | 2 спальни |
|---|---|---|---|
| Рекреационные | 7 600 | 8 700 | 9 200 |
| Сервисные | 3 500 | 4 800 | н/д |
В городских апарт-отелях средний тариф на размещение от 1 месяца составил 48 тыс. руб./месяц. Студии предлагались в среднем по 44 тыс. руб./месяц, номера с 1 спальней – по 60 тыс. руб./месяц.
Прогноз
Формат апартаментов только начинает развиваться в регионах России. В основном на рынок выводятся строящиеся локальными девелоперами объекты, которые реализуются самостоятельно или с привлечением франшизы опытной управляющей компании.
В связи с общим трендом на замедление темпов продаж апартаментов выход новых проектов и динамика цен в регионах будут сдержанными. Гостиничный фонд крупных городов и популярных загородных локаций продолжит пополняться сервисными апарт-отелями. Будущие сетевые апарт-отели зададут высокие стандарты сервиса и положительно повлияют на качество предоставляемых услуг в гостиничном секторе в целом.
| Направление | ФИО | Должность | |
|---|---|---|---|
| Консалтинг и аналитика | Ольга Широкова | Партнер, региональный директор | OS@nfgroup.ru |
| Оценка недвижимости | Ольга Решетнякова | Директор | OR@nfgroup.ru |
Чтобы узнать подробнее о наших услугах или задать имеющиеся вопросы, свяжитесь с нами: +7 (495) 023-08-12, Nf@nfgroup.ru. Или оставьте заявку на нашем сайте.
Департамент консалтинга и аналитики
Компания NF Group, обладая локальной экспертизой и глобальным опытом работы на международном рынке недвижимости и инвестиционных продаж, успешно реализовывает проекты любой сложности. Работаем по всем регионам и по всем сегментам.
Услуги консалтинга
- Анализ наилучшего использования участка/объекта * Концепция/реконцепция проекта * Аудит, оптимизация существующего проекта * Маркетинговое заключение / исследование рынка * Бизнес-план проекта * Анализ экономической целесообразности проекта (финансовый анализ) * Сопровождение разработки архитектурной концепции/рабочей документации * Подбор операторов (гостиницы, СПА, общественные пространства) * Проведение опросов потенциальных арендаторов
Оценка недвижимости
- Коммерческая и жилая недвижимость * Федеральные и международные стандарты оценки * Оценка для принятия управленческого решения * Оценка для привлечения заемного финансирования * Оценка для сделки купли-продажи * Оценка для составления финансовой отчетности
Другие обзоры рынка на нашем сайте в разделе «Аналитика».