Рынок апартаментов в России
Основные показатели и динамика развития
- По оценке ДОМ.РФ, в России на 01.09.2023 строилось ~7 млн кв. м апартаментов. Если прибавить их к текущему объему жилищного строительства (103 млн кв. м), то общий портфель строящегося «жилья» составит почти 110 млн кв. м. В действующем законодательстве определение «апартаменты» отсутствует — юридически это нежилые помещения. К апартаментам отнесены дома нежилого типа, отвечающие ряду критериев.
- За последние 2,5 года объем рынка апартаментов увеличился на 2,9 млн кв. м (+73% к 01.01.2021). Интерес застройщиков к апартаментам обусловлен возможностью реализовывать проекты на участках, где запрещено жилищное строительство (в т. ч. в центральных локациях, на землях с/х назначения). Покупателей, в свою очередь, привлекает меньшая цена квадратного метра в сравнении с квартирой.
- Наибольший темп роста рынка строительства апартаментов с начала 2021 года отмечен в курортных городах Краснодарского края и Республики Крым — это связано с развитием сегмента рекреационных апартаментов, приобретаемых в инвестиционных целях (для последующей сдачи в аренду или временного проживания).
| Категория | 01.01.2021, млн кв. м | 01.09.2023, млн кв. м | Изменение |
|---|---|---|---|
| Апартаменты | 4,0 (4%) | 6,9 (6%) | +73% |
| Жилые МКД | 94,0 (96%) | 103,0 (94%) | +10% |
| Итого строящегося «жилья» | 98,0 | 109,9 | +12% |
Критерии отнесения нежилых домов к апартаментам
| Параметр | Критерий |
|---|---|
| Этажность дома | > 1 |
| Общая площадь дома | > 500 кв. м |
| Количество нежилых помещений в доме | > 1 |
| Размер помещений в доме | от 13 кв. м до 500 кв. м |
| Доля парковочных мест относительно всех помещений | менее 80% |
Региональная структура и ключевые участники рынка
- На 01.09.2023 79% объема апартаментов в России строилось в ТОП-5 регионах, в т. ч. в Москве – 34% или 2,4 млн кв. м (около 70% составляют проекты бизнес- и элитного классов).
- При этом на ТОП-5 застройщиков приходится только 17% объёма строящихся апартаментов – в сегменте в основном работают небольшие локальные компании. Из крупных застройщиков по портфелю апартаментов лидируют Самолет, Основа, ФСК, Пионер.
- После активного роста в 2021-2022 гг. объем рынка апартаментов может существенно просесть — в 2023 г. запуски в данном сегменте уже замедлились: в результате общая площадь апартаментов в стадии строительства за 8 мес. 2023 г. увеличилась всего на +7% (после +27% в 2021 г. и +28% в 2022 гг.).
- Сокращение темпа роста наблюдалось во всех ТОП-5 регионах, включая Москву (спад на 11%) — тенденция может усилиться после изменения законодательства: в июле 2023 г. принят закон № 389-ФЗ от 31.07.2023, отменяющий освобождение застройщиков от 20% НДС при продаже апартаментов, что повлечет за собой увеличение их стоимости.
Объем строительства апартаментов по регионам, млн кв. м
| Регион | 01.01.2021 | 01.01.2022 | 01.01.2023 | 01.09.2023 |
|---|---|---|---|---|
| Москва и Московская обл. | 2,0 | 2,6 | 3,3 | 3,0 |
| Краснодарский край и Респ. Крым | 0,7 | 0,9 | 1,3 | 1,6 |
| Санкт-Петербург | 0,9 | 1,0 | 0,9 | 0,8 |
| Прочие | 0,4 | 0,5 | 1,0 | 1,5 |
| Всего по России | 4,0 | 5,0 | 6,5 | 6,9 |
| Темп прироста (г/г) | - | +27% | +28% | +7% (8 мес.) |
Рейтинг застройщиков по объему строительства апартаментов на 01.09.2023
| № | Застройщик | Доля в объеме, % | Объем, млн кв. м | Δ за 8 мес. 2023, % | Δ за 2022, % |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Самолет | 7 | 0,50 | -16 | +76 |
| 2 | ОСНОВА | 3 | 0,19 | 0 | +156 |
| 3 | ФСК | 3 | 0,19 | +23 | +193 |
| 4 | Пионер | 2 | 0,14 | +18 | -35 |
| 5 | SG Development | 2 | 0,13 | +100 | - |
| ТОП-5, всего | 17 | 1,2 | +9 | +64 | |
| Прочие | 83 | 5,7 | +7 | +25 | |
| Всего по России | 100 | 6,9 | +7 | +28 |
Источники: ЕИСЖС, расчеты ДОМ.РФ.