Рынок ИЖС и готовых домов 2023

Рынок ИЖС и готовых домов 2023

Рынок частного домостроения в России активно развивается и имеет значительный потенциал роста

Рынок ИЖС и готовых домов

Популярность частных домов существенно выросла после пандемии, при этом спрос на загородную недвижимость с 2022 г. стал опережать предложение.

В результате, по данным ЦИАН, число активных объявлений о продаже домов и участков к сентябрю 2023 г. опустилось ниже допандемического уровня.

Как правило, готовые дома продаются быстрее, чем участки.

При этом за последний год срок продажи загородной недвижимости немного увеличился (в пределах недели).

По данным ЦИАН, стоимость готовых домов выросла с 2020 г. более чем на 60% в условиях всплеска спроса и удорожания себестоимости строительства, цена за сотку участка увеличилась почти в 2 раза.

Спрос на землю дополнительно поддержали льготные ипотечные программы, расширенные в 2021 - 2022 гг. на строительство домов как с подрядчиком, так и собственными силами.

Выдача ипотеки на строительство (ИЖС) и приобретение частных домов бьет рекорды: за 11 мес. 2023 г. банки предоставили 277 тыс. кредитов на 1,1 трлн руб. ‒ в ~ 2 раза больше, чем за весь 2022 г.

Спрос смещается в сегмент ИЖС, где почти все кредиты выдаются по льготным программам.

По данным опроса ЦИАН и ДОМ.РФ, большинство потенциальных покупателей дома / участка ‒ среднего возраста (36 - 55 лет), не ниже среднего достатка, состоят в браке и имеют детей.

Половина опрошенных хочет жить в доме с развитой инфраструктурой на постоянной основе.

Воспользоваться ипотекой для покупки / строительства дома планируют 46% респондентов.

Россияне предпочитают покупку готового дома (73% опрошенных) строительству (13% ‒ с подрядчиком, 14 % ‒ самостоятельно).

Основные опасения относительно строительства – низкое качество построенного дома, несоблюдение сроков или завышение обещанной стоимости.

Гарантии от этих рисков может обеспечить механизм эскроу на ИЖС.

При появлении такой защиты доля желающих строить дом с подрядчиками может вырасти в 3 раза (с 13 до 39 % опрошенных).

 По данным ЦИАН, предложение загородного жилья в России достигло пика в начале 2021 г. (~ 700 тыс. объявлений): собственники выводили в продажу все больше домов и участков, ориентируясь на всплеск спроса на проживание за городом в условиях пандемии

 Вместе с тем росту спроса способствовало распространение льготных ипотечных программ на строительство и покупку индивидуальных домов, а также возросшая популярность отдыха внутри страны.

В результате с 2022 г. число активных объявлений о продаже домов и участков снижалось, поскольку спрос стал опережать предложение

 На 01.09.2023 количество объявлений опустилось до 546 тыс. ‒ это меньше, чем было до пандемии (608 тыс. в начале 2020 г.). Предложение домов и участков сократилось в основном за счет столичных регионов

 Структура предложения по типу недвижимости почти не изменилась: в целом по России ~ 60% объявлений приходится на дома (в т.ч. таунхаусы), а остальные 40% ‒ на участки

По данным ЦИАН, предложение частных домов и участков в России снизилось до минимума с 2019 года

Таунхаус

96 % Дом / Часть дома

Участки Дома

Число активных объявлений о продаже участков и домов в России опустилось ниже допандемического уровня

Источники: ЦИАН, расчеты ДОМ.РФ.

С 2020 г. предложение загородной недвижимости в столичных регионах сократилось значительней, чем в остальных регионах

39% 54% Москва и Московская обл.

47% 61% Санкт - Петербург и Ленинградская обл.

Остальные регионы

Дома Участки

тыс. объявлений, на начало периода

Источники: ЦИАН, расчеты ДОМ.РФ.

тыс. объявлений, на 01 . 09 . 2023

Данные по предложению домов и участков в обзоре приведены на основе базы ЦИАН. На количество объявлений, помимо рыночных условий, влияют изменения в политике монетизации и модерации сервиса размещения объявлений

Δ к началу 2020 г.

Источники: ЦИАН, расчеты ДОМ.РФ.

 По данным ЦИАН, средняя площадь домов и участков (без дома), выставленных на продажу, за год почти не изменилась и на 01.09.2023 составила:

‒ 10 соток для участков в столичных регионах

‒ около 130 кв. м для домов в Московском регионе и порядка 100 кв. м ‒ в Санкт - Петербурге и Ленинградской области

 Для продажи земельного участка или дома стало требоваться чуть больше времени, чем годом ранее (в пределах недели). При этом срок экспозиции домов (3 месяца) меньше, чем у участков (около 5 месяцев)

 Одним из определяющих факторов для покупателей дома / участка является наличие коммуникаций

‒ в большинстве домов, выставленных на продажу, проведены электричество и водопровод, более половины домов газифицированы

‒ у участков высокая обеспеченность электричеством (70%), в то время как газом и водопроводом участки обеспечены значительно меньше (37% и 34% соответственно)

Дома лучше обеспечены коммуникациями и продаются быстрее, чем участки

Средняя площадь (медиана) на 01.09.2023

изменение, г / г

Срок экспозиции (медиана) на 01.09.2023

изменение, г / г

Дом кв. м Участок соток

Дом дней Участок дней

Москва и Московская область 129 - 1% 10 - 1% 94 +4 дня 137 +2 дня

Санкт - Петербург и Ленинградская область 96 +2% 10 - 8% 97 +5 дней 151 +6 дней

Дом

Большинство домов, выставленных на продажу, обеспечены необходимыми коммуникациями

Участок

58 % 87 % . 76 %

37% 70% 34%

Газ Электричество Водопровод

данные на сентябрь 2023 г.

Источники: ЦИАН, расчеты ДОМ.РФ.

Дома продаются значительно быстрее, чем земельные участки

Источники: ЦИАН, расчеты ДОМ.РФ.

 С 2020 г. стоимость готовых домов значительно выросла ‒ во многом это результат повышенного спроса на проживание за городом в условиях пандемии, а также роста себестоимости строительства

‒ основной скачок цен пришелся на 2020 - 2021 гг.: за 2 года в Москве и области цены выросли на 77%, в Санкт - Петербурге и Ленинградской области ‒ на 70 %

‒ в 2022 - 2023 г. цены в столичных регионах немного скорректировались

 Цены на земельные участки (без дома) увеличились в ~2 раза с начала 2020 г. Наиболее значительно участки подорожали с 2021 г. в условиях растущей популярности частного домостроения

‒ спрос поддержали льготные ипотечные программы: с 2021 г. «Льготная» и «Семейная» ипотека распространены на строительство домов с подрядчиком, а с середины 2022 г. «Льготная ипотека» расширилась на ИЖС хозспособом (своими силами)

Цены на дома и участки существенно выросли после пандемии из-за ажиотажного спроса

Готовые дома и участки значительно подорожали за последние несколько лет

9,5 9,0 12,7 15,9 15,2 14,5

4,7 5,0 6,7 8,5 9,9 8,9

Санкт - Петербург и Ленинградская область

Москва и Московская область

Медианная стоимость дома с участком, млн руб.

Медианная цена участка за 1 сотку, тыс. руб.

на начало периода

Ипотека на индивидуальные дома пользуется рекордным спросом

Выдача ипотеки на ИЖС уже превысила результат всего прошлого года в 3 раза благодаря льготным программам

0,5 5,6 2,5

 Выдача ипотеки на строительство жилых домов (ИЖС) и приобретение готовых домов активно растет: за 11 мес. 2023 г. банки выдали 277 тыс. кредитов (+103% к 11 мес. 2022 г.) на 1,1 трлн руб. (+144%)

 Основной объем ипотеки выдавался на приобретение готовых домов (175 тыс. кредитов, +60% к 11 мес. 2022 г.), хотя доля сегмента в выдаче ипотеки на частные дома за год снизилась с 80 до 63%

 Во многом это обусловлено перетоком спроса в сегмент ИЖС (102 тыс. кредитов, х3,8 раза к 11 мес. 2022 г.) после расширения мер господдержки в середине 2022 г.

‒ выдача ипотеки на ИЖС росла быстрее рынка в целом, в результате доля таких кредитов в общем количестве выдач увеличилась с 2,5% в 2022 г. до 5,6% по итогам 11 мес. 2023 г.

‒ при этом почти все кредиты на строительство жилых домов выдаются в рамках программ с господдержкой (98% за 11 мес. 2023 г.)

т ыс. кредитов

• Распространяется на покупку готовых индивидуальных домов от застройщиков

Источники: опросы банков, расчеты ДОМ.РФ.

11 мес. 2023

Рыночные программы Льготные программы

2 2021 11 мес. 2023

13% Другие льготные программы

15 % Льготная ипотека (прочие)

42 % Льготная ипотека (хозспособ)

2 % Рыночные программы

28% Семейная ипотека

Строительство жилых домов (ИЖС)

Приобретение готовых домов

11% Другие льготные программы

6% Льготная ипотека *

72% Рыночные программы

11% Семейная ипотека *

7,2 9,5 9,5

Доля в общей выдаче ипотеки, %

Желающие приобрести дом / участок *

Справочно: население в России

Состоят в браке

Наличие детей до 18 лет

Респонденты в возрасте 36 - 55 лет

72% 31%

Низкие Не хватает на продукты и одежду

Ниже среднего Хватает на продукты и одежду

Средние Можем купить крупную бытовую технику и мебельный гарнитур

Можем позволить себе многое, но в ближайшем будущем не смогли бы накопить на квартиру

Высокие Мы можем позволить себе практически все: машину, квартиру, дачу и многое другое

 По данным опроса ЦИАН, большинство потенциальных покупателей индивидуального дома / участка:

‒ люди среднего возраста (36 - 55 лет), состоящие в браке и имеющие несовершеннолетних детей

‒ 73% – люди с доходами не ниже средних, что в 1,7 раза выше этой доли в целом в России (43%)

Покупатель индивидуального дома ‒ в браке, с детьми и достатком не ниже среднего

Демографические характеристики

77% 62%

Финансовое положение, %

** Опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ, сентябрь 2023 г., выборка 5700 респондентов, география – вся Россия. Метод опроса - интервью

• Опрос ДОМ.РФ и ЦИАН, октябрь 2023 г., выборка 2651 респондент, все желающие купить / построить индивидуальный дом. Метод опроса - онлайн

64% 35%

Источник средств, %

Топ - 5 параметров при выборе загородного жилья

 Опрошенные респонденты рассматривают загородную недвижимость в основном для собственного пользования ‒ как для постоянного проживания (54%), так и для сезонного (46%)

 46% респондентов для покупки / строительства планируют воспользоваться ипотекой, исключительно за собственные средства недвижимость готовы приобрести 36% опрошенных

 При выборе загородной недвижимости для покупателей важно наличие инфраструктуры и коммуникаций, а также готовность объектов к сделке

Половина опрошенных хочет жить в доме с инфраструктурой на постоянной основе

47 % инфраструктура (детский сад, школа, магазины)

32 % готовность объекта к сделке

28 % наличие водопровода и канализации

23 % наличие отопления

21 % наличие газа

Постоянное проживание Сезонное использование

Цель приобретения загородного жилья, %

46% 36% 18% Потребкредит (без ипотеки)

Только собственные средства

Ипотека

в т.ч. 11% планируют сдать в аренду или перепродать дом в дальнейшем

возможно несколько вариантов ответов

Топ - 3 причин выбора покупки или строительства, %, возможно несколько вариантов ответов

Хочется сразу заехать и жить

Не хочется хлопот от строительства

Купить дешевле, чем построить

Отсутствие доверия к качеству новых домов

Увеличение стоимости строительства

Увеличение сроков строительства

Опасения при строительстве дома

%, возможно несколько вариантов ответов

Неисполнение подрядчиком обязательств

Несоблюдение технологий

 Готовый дом выбирают в первую очередь из - за возможности быстро в него переехать и избежать хлопот по строительству

 Строительство дома выбирают те, кто хочет жить в доме своей мечты и контролировать качество построенного дома

 При этом сторонники и того, и другого варианта считают, что именно их способ позволит сэкономить

 Риски строительства все оценивают одинаково:

‒ увеличение первоначальной стоимости

‒ несоблюдение технологий строительства / низкое качество построенного дома

‒ нарушение обязательств / сроков

Желающие купить или построить дом

27% Хотят строить новый дом

Возможность сделать дом под себя

Нет доверия к качеству построенных домов

Стройка дешевле, чем покупка

Россияне предпочитают покупку готового дома строительству

73% Хотят купить готовый дом

 77% выбравших строительство дома готовы привлекать к строительству подрядчиков – компании или частных мастеров

‒ в т.ч. 42% планируют передать подрядчику все работы по строительству

 Основные причины строить самостоятельно: возможность контролировать качество и удешевить строительство

 Выбор стройки с подрядчиком обусловлен возможностью получить гарантию на выполненные работы при оптимальном соотношении цены и качества

Сам контролирую качество

Своими силами строить дешевле

Планируемый способ строительства дома % выбравших строительство дома

Гарантия на построенный дом

Оптимальное соотношение цены и качества

24% под ключ по индивид. проекту

12% типовой проект

42% обратятся к подрядчикам

10% полностью самостоятельно, не привлекая никого за деньги

35% с привлечением к части работ строителей

45% самостоятельно будут строить дом

6% домо - комплект

13% не приняли решение

Почти половина желающих построить дом готовы передать все работы подрядчикам

Ключевые причины выбора в пользу способа строительства, % выбравших тот или иной способ, возможно несколько вариантов ответов

 Основные опасения относительно строительства – низкое качество построенного дома, несоблюдение сроков или завышение обещанной стоимости

 Если при строительстве с подрядчиком будет гарантирована защита от этих рисков, то доля желающих строить дом с подрядчиком может вырасти в 3 раза ‒ с 13% до 39% среди желающих иметь частный дом

 Такой механизм защиты уже действует в МКД: счета эскроу обеспечивают безопасность средств граждан, прозрачность процессов строительства и приобретения жилья – в целом по России об этом механизме знают 60%, среди желающих приобрести дом уровень знания в 1,5 раза ниже (38%)

 Уровень знания о механизме эскроу на ИЖС пока очень низкий ‒ только 16% знают или что - то слышали о нем

Текущие условия При появлении гарантий

Строить дом с подрядчиком

Строить дом самостоятельно

Купить дом

Доля желающих купить или построить дом, % всех желающих иметь дом

в 3 раза

Всего в России Желающие иметь дом

Знание механизма счетов эскроу на… , % по группам

Желающие иметь дом

Знают или что - то слышали Не знают

…МКД …ИЖС

При появлении эскроу доля желающих строить дом с подрядчиком может вырасти в 3 раза

Не знают Знают или что - то слышали

Механизм эскроу на ИЖС предполагает, что средства граждан для строительства типовых домов будут привлекаться на счета эскроу, а подрядчик – вести строительство с привлечением средств корпоративного кредитования (аналог проектного финансирования при строительстве многоквартирных домов).

Соответствующий законопроект уже принят в первом чтении.