Рынок загородной недвижимости московского региона. I квартал 2023 г.
Рынок загородной недвижимости московского региона
Основные показатели
| Показатель | Вторичный рынок (Значение) | Вторичный рынок (Изменение за год*) | Первичный рынок (Значение) | Первичный рынок (Изменение за год*) |
|---|---|---|---|---|
| Общий объем предложения, шт. | 1 869 | 21% | 736 | 120% |
Коттеджи
| Объем предложения, шт. | 1 468 | 18% | 134 | 4% |
|---|---|---|---|---|
| Средняя стоимость домовладения, млн руб. | 368 | -16% | 238 | -18% |
| Средняя площадь коттеджа, м² | 793 | -3% | 689 | -15% |
Таунхаусы
| Объем предложения, шт. | 103 | 47% | 92 | 6% |
|---|---|---|---|---|
| Средняя стоимость домовладения, млн руб. | 91 | -17% | 58 | -5% |
| Средняя площадь таунхауса, м² | 391 | -4% | 359 | -3% |
Земельные участки
| Показатель | Вторичный рынок (Значение) | Вторичный рынок (Изменение за год*) | Первичный рынок (Значение) | Первичный рынок (Изменение за год*) |
|---|---|---|---|---|
| Объем предложения, шт. | 298 | 33% | 510 | 329% |
| Средняя цена сотки, млн руб. | 3,7 | 19% | 3,1 | -40% |
| Средняя площадь участка, сотки | 64 | 49% | 19 | -47% |
* По сравнению с I кв. 2022 г.
Татьяна Алексеева, Директор по загородной недвижимости NF Group: «За прошедший год рынок загородного высокобюджетного жилья активно пополнялся новыми объектами. После длительного отсутствия активности начался рост объемов предложения и расширение разнообразия на первичном рынке. Пока сегмент развивается осторожно: масштабные новые проекты выходят в наименее рискованной нише участков без подряда, а новые проекты с коттеджами либо имеют камерный формат, либо выходят небольшими очередями. Спрос, в том числе, отложенный, сохраняется. Существенная часть клиентов по-прежнему заинтересована в покупке готовых домов, в том числе, «под ключ», и готова ждать новые современные проекты».
Основные выводы:
- Объем предложения на первичном рынке вырос в 2 раза относительно I кв. 2022 г.
- Доля валютного номинирования сокращается: на конец I кв. 2023 г. только 31% предложений от собственников экспонировался в иностранной валюте против 48% в конце I кв. 2022 г.
- Увеличение количества сделок на первичном рынке в 2 раза относительно I кв. 2022 г.
Объем предложения на первичном загородном элитном рынке
По итогам I кв. 2023 г. на рынке элитной загородной недвижимости Московского региона экспонировалось порядка 2 605 лотов (+39% за год). Большая часть предложения, 72% всех лотов, приходилась на вторичный сегмент.
Общая стоимость предложения была зафиксирована на уровне 679 млрд руб. (+2% за год), из которых 609 млрд руб. приходилось на вторичный рынок (+1% за год), а 71 млрд руб. – на первичный (+9% за год).
За прошедший год количество высокобюджетных лотов (таунхаусы от 30 млн руб., коттеджи от 50 млн руб., участки без подряда от 600 тыс. руб./сот.) в экспозиции от собственников загородной недвижимости увеличилось на 21% – до 1 869 шт.
На первичном рынке в I кв. 2023 г. также отмечался рост объема предложения: количество лотов увеличилось в 2,2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года до 736 коттеджей, таунхаусов и участков в 18 поселках, относящихся к элитному классу. За год в сегменте появилось шесть новых проектов, один из которых был анонсирован в I квартале 2023 года (проект «Камыши» в деревне Жуковка), ещё в двух проектах были открыты продажи новых очередей. В 2023 г. ожидаются дальнейший рост девелоперской активности и выход новых проектов. Интерес к загородному девелопменту по-прежнему остается на высоком уровне.
По формату предложения первичный рынок в большей степени представлен земельными участками без обязательного подряда на строительство, которые занимают 69% в общем объеме предложения, а вторичный, напротив, коттеджами, на которые приходится 79% всех выставленных лотов.
На вторичном рынке 69% лотов экспонируется в рублях и 31% – в иностранной валюте (30% в долларах и 1% в евро). На первичном рынке основная валюта номинирования также рубли (88%). В долларах предлагается 12% лотов.
Основной объем предложения элитного загородного жилья традиционно сосредоточен на двух направлениях – Новая Рига и «Рублевка». Лидирующую позицию по объему предложения на вторичном рынке удерживает Новорижское шоссе: здесь предлагается 42% всех лотов. На Рублево-Успенское приходится 35% лотов. На первичном рынке Новорижское направление также занимает лидирующую позицию – 80% лотов. Второе место на первичном рынке занимает Рублево-Успенское шоссе – 17% лотов.
На вторичном рынке большая часть предложения представлена на удалении 20–30 км от МКАД (39% лотов). Также значительная доля предложения находится в 10–20 км от МКАД (31%). На первичном рынке основное предложение сосредоточено в зоне 20–30 км от МКАД (44%), еще треть предложения представлена в зоне свыше 30 км от МКАД (35%).
Доля предложений с отделкой на вторичном рынке составляет 81% от общего числа выставленных на продажу коттеджей и таунхаусов. На первичном рынке доля объектов с отделкой минимальна и не превышает 10%.
| Показатели | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | I кв. 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Поселки, шт. | 34 | 31 | 30 | 27 | 22 | 18 | 18 | 22 |
| Лоты, шт. | 1 937 | 1 002 | 937 | 626 | 470 | 322 | 439 | 736 |
Структура предложения по форматам
| Формат | Вторичный рынок | Первичный рынок |
|---|---|---|
| Коттеджи | 79% | 18% |
| Таунхаусы | 5% | 13% |
| Земельные участки | 16% | 69% |
Структура предложения по направлениям, шт.
| Направление | Вторичный рынок | Первичный рынок |
|---|---|---|
| Рублево-Успенское | 35% | 17% |
| Новорижское | 42% | 80% |
| Минское | 7% | 3% |
| Киевское/ Калужское | 11% | - |
| Другие | 4% | - |
Структура предложения по расстоянию от МКАД
| Расстояние от МКАД | Вторичный рынок | Первичный рынок |
|---|---|---|
| до 10 км | 23% | 2% |
| 10–20 км | 31% | 19% |
| 20–30 км | 39% | 44% |
| свыше 30 км | 7% | 35% |
Объем предложения коттеджей по итогам I кв. 2023 г. составил 1 468 шт. на вторичном рынке (+18% за год) и 134 шт. на первичном рынке (+4% за год).
Средний бюджет предложения коттеджей на вторичном рынке составлял 368 млн руб., что на 16% ниже уровня I кв. 2022 г. Снижение обусловлено динамикой курсов валют и выходом на рынок новых, более доступных по бюджету, коттеджей. На первичном рынке коттеджи экспонировались в среднем по 238 млн руб. (-18% за год). Снижение преимущественно связано с изменением структуры предложения (выходом более доступных по бюджету лотов в поселках-новинках).
Больше всего предложений коттеджей первичного рынка сосредоточено на Рублево-Успенском направлении – 58% лотов, на вторичном рынке преобладает Новорижское направление – 41%.
Самый высокий средний бюджет предложения коттеджей на вторичном рынке зафиксирован на Рублево-Успенском шоссе – 587 млн руб. (-10% за год за счет изменения курса валют и выхода более дешевого предложения). На первичном рынке наиболее дорогие поселки представлены на Минском и Новорижском направлениях. Самый высокий показатель средней цены отмечен на Минском шоссе – 384 млн руб. Средний бюджет на Новой Риге по итогам I кв. 2023 года составлял 339 млн руб.: уменьшение за год на 10% произошло за счет изменения курса валют и выхода более дешевого предложения. Коттеджи от застройщиков на Рублевке в среднем экспонировались за 152 млн руб. (-28% за год, снижение за счет выхода новых проектов).
По итогам I кв. 2023 г. средняя площадь коттеджей, экспонируемых на вторичном рынке, составила 793 м² (-3% за год), на первичном рынке – 689 м² (-15% за год).
Наибольший объем вторичного предложения представлен коттеджами площадью 400–700 м² с бюджетом 50–200 млн руб. (27,6%). Это соотносится с результатами I кв. 2022 года, когда коттеджи с данными параметрами на вторичном рынке также составляли большую часть предложения (30,1%). На первичном рынке экспонируется больше всего коттеджей площадью до 400 м² с бюджетом от 50 до 100 млн руб. – 38,8%.
Средние показатели предложения коттеджей
| Рынок | Объем, шт. | Изменение за год | Средняя площадь, м² | Изменение за год | Средний бюджет, млн руб. | Изменение за год |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Вторичный рынок | 1 468 | +18% | 793 | -3% | 368 | -16% |
| Первичный рынок | 134 | +4% | 689 | -15% | 238 | -18% |
Структура предложения коттеджей по направлениям, шт.
| Направление | Вторичный рынок | Первичный рынок |
|---|---|---|
| Рублево-Успенское | 25% | 58% |
| Новорижское | 41% | 12% |
| Минское | 17% | - |
| Киевское / Калужское | 5% | - |
| Другие | 12% | - |
Средний бюджет предложения коттеджей по направлениям, млн руб.
| Рублево-Успенское | 587 | 236 |
|---|---|---|
| Новорижское | 296 | 339 |
| Минское | 263 | 384 |
| Киевское / Калужское | 169 | - |
| Другие | - | 152 |
Структура вторичного предложения по площади и бюджету (доля в %)
| Площадь, м² | Бюджет, млн руб. | 50–100 | 100–200 | 200–300 | >300 | ИТОГО |
|---|---|---|---|---|---|---|
| до 400 | 1,4% | 18,6% | 4,9% | 0,7% | 0,0% | 25,6% |
| 400–700 | 6,0% | 27,6% | 15,6% | 1,7% | 0,0% | 50,9% |
| 700–1 000 | 2,3% | 12,0% | 6,1% | 2,6% | 0,0% | 23,0% |
| 1 000–1 500 | 0,1% | 4,3% | 4,8% | 7,8% | 0,0% | 17,0% |
| 1 500–3 000 | 0,0% | 0,7% | 0,7% | 12,8% | 0,0% | 14,2% |
| более 3 000 | 0,0% | 0,1% | 0,0% | 1,4% | 0,0% | 1,5% |
| ИТОГО | 10,6% | 53,9% | 31,9% | 24,0% | 0,0% | 100% |
Структура первичного предложения по площади и бюджету (доля в %)
| Площадь, м² | Бюджет, млн руб. | до 50 | 50–100 | 100–200 | 200–300 | >300 | ИТОГО |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| до 400 | 6,0% | 38,8% | 2,2% | 0,0% | 0,0% | 47,0% | |
| 400–700 | 0,0% | 9,0% | 5,2% | 0,0% | 0,0% | 14,2% | |
| 700–1 000 | 0,0% | 2,2% | 3,0% | 0,0% | 0,0% | 5,2% | |
| 1 000–1 500 | 0,0% | 2,2% | 4,5% | 0,0% | 0,0% | 6,7% | |
| 1 500–3 000 | 0,0% | 0,0% | 0,8% | 0,0% | 0,0% | 0,8% | |
| более 3 000 | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| ИТОГО | 6,0% | 52,2% | 15,7% | 0,0% | 0,0% | 100% |
По итогам I кв. 2023 г. на вторичном рынке элитной загородной недвижимости было представлено 103 таунхауса в 35 поселках, что выше уровня аналогичного периода прошлого года на 47%. На первичном рынке таунхаусы были представлены в 3 поселках – всего 92 лота. За год объем предложения вырос на 6%.
Средняя площадь таунхауса на вторичном рынке по итогам I кв. 2023 г. составляла 391 м² (-4% за год). Средний бюджет составил 91 млн руб. (-17% за год).
Средняя площадь таунхауса на первичном рынке составляла 359 м² (-5% за год). Средний бюджет за год уменьшился на 5% – до 58 млн руб.
Половина таунхаусов от собственников представлена на Новорижском направлении (49%). Средний бюджет предложения здесь составляет 99 млн руб. На Рублево-Успенском направлении экспонируется 40% вторичных лотов, средний бюджет – 83 млн руб.
Наибольший объем предложения таунхаусов от застройщиков сосредоточен на Новорижском направлении (73%), средний бюджет предложения – 49 млн руб. Более дорогие таунхаусы от застройщиков предлагаются на Рублево-Успенском шоссе – в среднем 84 млн руб. за лот.
Средние показатели предложения таунхаусов
| Рынок | Объем, шт. | Изменение за год | Средняя площадь, м² | Изменение за год | Средний бюджет, млн руб. | Изменение за год |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Вторичный рынок | 103 | +47% | 391 | -4% | 91 | -17% |
| Первичный рынок | 92 | +6% | 359 | -5% | 58 | -5% |
Структура предложения таунхаусов по направлениям, шт.
| Направление | Вторичный рынок | Первичный рынок |
|---|---|---|
| Рублево-Успенское | 40% | 27% |
| Новорижское | 49% | 73% |
| Минское | 7% | - |
| Киевское / Калужское | 2% | - |
| Другие | 2% | - |
Средний бюджет предложения таунхаусов, млн руб.
| Рублево-Успенское | 83 | 84 |
|---|---|---|
| Новорижское | 99 | 49 |
| Минское | 93 | - |
| Киевское / Калужское | 64 | - |
| Другие | - | - |
По итогам I кв. 2023 г. на вторичном элитном загородном рынке было представлено 298 земельных участка (+33% за год). Средняя цена 1 сотки земли на вторичном рынке выросла на 19% – до 3,7 млн руб.
На первичном рынке экспонировалось 510 земельных участков, с I кв. 2022 г. количество лотов выросло более чем в 3 раза за счет выхода на рынок новых коттеджных поселков и очередей в ранее реализуемых проектах. Средняя цена 1 сотки земли за год снизилась на 40% – до 3,1 млн руб., как и средний размер лота (-47%, до 19 соток), изменения также обусловлены пополнением рынка новыми лотами.
На вторичном рынке представлены более крупные участки. Средняя площадь участка по итогам I кв. 2023 г. составила 64 сотки, это на 49% выше показателя прошлого года. Больше всего участков от собственников сосредоточено в группе от 20 до 30 соток (28% лотов). На первичном рынке больше всего участков представлено в группе до 15 соток (53%).
Половина предложения земельных участков вторичного сегмента представлена на Новорижском направлении (48%), где средняя цена сотки составляет 3,2 млн руб. На первичном рынке основное предложение земельных участков также представлено на Новорижском направлении – 96% лотов. Средняя цена 1 сотки земли здесь составляет 3,1 млн руб.
Средние показатели предложения земельных участков
| Рынок | Объем, шт. | Изменение за год | Средняя площадь, сотки | Изменение за год | Средняя цена сотки, млн руб. | Изменение за год |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Вторичный рынок | 298 | +33% | 64 | +49% | 3,7 | +19% |
| Первичный рынок | 510 | +329% | 19 | -47% | 3,1 | -40% |
Структура предложения участков по направлениям
| Направление | Вторичный рынок | Первичный рынок |
|---|---|---|
| Рублево-Успенское | 30% | 4% |
| Новорижское | 48% | 96% |
| Минское | 9% | - |
| Киевское / Калужское | 9% | - |
| Другие | 4% | - |
Средняя цена 1 сотки земли, млн руб.
| Рублево-Успенское | 5,6 | - |
|---|---|---|
| Новорижское | 3,2 | 3,1 |
| Минское | 3,6 | - |
| Киевское / Калужское | 1,5 | - |
| Другие | - | - |
Структура вторичного предложения участков по площади, шт. (I кв. 2023)
| Площадь | Доля, % |
|---|---|
| До 15 соток | 18% |
| 15–20 соток | 17% |
| 20–30 соток | 28% |
| 30–50 соток | 20% |
| 50–100 соток | 12% |
| Более 100 соток | 5% |
Структура первичного предложения участков по площади, шт. (I кв. 2023)
| :--- | :--- |
|---|---|
| До 15 соток | 53% |
| 15–20 соток | 22% |
| 20–30 соток | 13% |
| 30–50 соток | 9% |
| 50–100 соток | 3% |
| Более 100 соток | 0,4% |
Спрос
Объем сделок за первые 3 месяца 2023 г. на первичном загородном элитном рынке составил порядка 40 лотов, что в два раза больше, чем в I кв. 2022 г. Рост объема предложения и расширение его разнообразия позволили увеличить продажи на первичном рынке относительно первого квартала прошлого года, когда объемы предложения были минимальными.
Сделки на первичном рынке проходили преимущественно на Новорижском (47%) и Рублево-Успенском (49%) направлениях.
Лидерами по спросу на первичном загородном рынке в сегменте коттеджей стали проекты «Маслово Forest Club», «Берёзки River Village»; в сегменте таунхаусов – «Азарово»; в сегменте участков без подряда – CRYSTAL ISTRA.
Основная доля сделок на первичном рынке была сосредоточена в формате коттеджей – 44% от общего объема спроса. На таунхаусы и земельные участки приходилось по 28% сделок.
Среди коттеджей от застройщиков в I кв. 2023 года наибольшим спросом пользовались лоты площадью до 400 м² и бюджетом 50–100 млн руб. (33% проданных коттеджей), что соотносится с результатами I кв. 2022.
Структура сделок на первичном рынке по форматам
| Формат | Доля, % |
|---|---|
| Коттеджи | 44% |
| Таунхаусы | 28% |
| ЗУ | 28% |
Структура сделок на первичном рынке по направлениям, шт.
| Направление | Доля, % |
|---|---|
| Рублево-Успенское | 49% |
| Новорижское | 47% |
| Минское | 2% |
| Киевское / Калужское | 2% |
Количество сделок на первичном загородном элитном рынке, шт.:
| Год | Количество сделок, шт. |
|---|---|
| 2016 | 306 |
| 2017 | 318 |
| 2018 | 238 |
| 2019 | 212 |
| 2020 | 173 |
| 2021 | 300 |
| 2022 | 118 |
| I кв. 2023 | 43 |
Элитная жилая недвижимость
Департамент консалтинга и аналитики
Компания NF Group, обладая локальной экспертизой и глобальным опытом работы на международном рынке недвижимости и инвестиционных продаж, успешно реализует проекты любой сложности. Работаем по всем регионам и по всем сегментам.
Услуги
Консалтинг
- Анализ наилучшего использования Участка/Объекта * Концепция/реконцепция Проекта * Аудит, оптимизация существующего Проекта * Маркетинговое заключение / Исследование рынка * Бизнес-план Проекта * Анализ экономической целесообразности проекта (финансовый анализ) * Сопровождение разработки архитектурной концепции/рабочей документации * Подбор операторов (гостиницы, СПА, общественные пространства) * Проведение опросов потенциальных арендаторов
Оценка недвижимости
- Коммерческая и жилая недвижимость * Федеральные и международные стандарты оценки * Оценка для принятия управленческого решения * Оценка для привлечения заемного финансирования * Оценка для сделки купли-продажи * Оценка для составления финансовой отчетности
Другие обзоры рынка на нашем сайте в разделе Аналитика.
Контакты
Татьяна Алексеева Директор по загородной недвижимости TA@nfgroup.ru
Ольга Широкова Партнер, Региональный директор (Консалтинг и аналитика) OS@nfgroup.ru
Ольга Решетнякова Директор (Оценка недвижимости) OR@nfgroup.ru
Чтобы узнать подробнее о наших услугах или задать имеющиеся вопросы, свяжитесь с нами: +7 (495) 023-08-12 или Nf@nfgroup.ru. Или оставьте заявку на нашем сайте.