Сбалансированность жилищного строительства в России: анализ и индикаторы (Ноябрь 2023)

Сбалансированность жилищного строительства в России (Ноябрь 2023)

Аналитический центр АО «ДОМ.РФ» разработал панель индикаторов, которые позволяют отслеживать сбалансированность жилищного строительства и оценивать риски для спроса и предложения на различных этапах «жизненного цикла» проектов – от выдачи разрешения на строительство (РнС) до заключения договора ДДУ и ввода дома в эксплуатацию.

Запуски новых проектов с 2020 г. стабильно превышают вводы, а за последний год новых проектов запускалось на четверть больше, чем выбывало. Запасы строящегося жилья растут, их хватит для поддержания текущих вводов на горизонте до 2026 года. Несмотря на то, что запуски росли рекордными темпами, продажи жилья увеличивались еще быстрее (+26% г/г за 9 мес. 2023 г.). По итогам года мы ожидаем рекордного объема регистрации ДДУ: около 750 тыс. – это 36 - 38 млн кв. м жилья, проданного на стадии строительства (соответствует ~ 55 млн кв. м продаж в новостройках до и после ввода в эксплуатацию).

Почти 80% продаж приходится на льготную ипотеку, по мере роста ставок по рыночным программам эта доля увеличивается. В результате средний срок реализации (скорость продаж) непроданного строящегося жилья сократился с 3 до 2,3 лет – рынок вернулся к балансу из состояния избытка предложения. При этом по жилью с близким сроком ввода начал формироваться дефицит предложения – это отразилось в возобновлении роста цен в III кв. 2023 г. Так, в проектах с плановым вводом в текущем году уже распродано 2/3 площадей, а половина объема нереализованного жилья будет введена после 2024 года.

Динамика реализации строящегося жилья соответствует нормальной модели реализации проектов. Соотношение распроданности и стройготовности в среднем по портфелю (33% и 43% соответственно) составляет 77% ‒ близко к «равновесному» уровню 70%. Это значит, что до окончания строительства продается столько жилья, сколько нужно для качественного обслуживания проектного финансирования, а следовательно, и планового выполнения всех строительных работ.

Показатели сбалансированности жилищного строительства

* Для расчетов использовались значения показателей за последние 12 месяцев. Источники: ЕИСЖС, расчеты ДОМ.РФ.

Рынок новостроек стал более сбалансированным, но появились риски дефицита предложения по жилью с близкими сроками ввода

По итогам 10 мес. 2023 г. застройщики запускали на 25% больше новых строительных проектов, чем вводили в эксплуатацию. Превышение увеличилось по сравнению с началом года (10%) в условиях ускоренного роста запусков ‒ ориентируясь на высокий спрос, застройщики активно выводили на рынок новые проекты, создавая «задел» по продажам в преддверии возможного завершения льготных программ 01.07.2024. Объем запусков за 10 мес. 2023 г. (38,2 млн кв. м) превысил уровень за аналогичные периоды в предыдущие два года (+ 19% к 10 мес. 2022 г. и +11% к 10 мес. 2021 г.). В результате запасы строящегося жилья увеличились с 2,7 лет на 01.01.2023 до 2,8 лет на 01.11.2023.

Динамика запусков и вводов жилья

Текущий запас строящегося жилья

Рекордные продажи жилья в 2023 году балансировались высокими запусками

Даже при высоких запусках рекордные продажи не дали увести рынок в сторону избытка предложения. Благодаря льготной ипотеке (более 80% продаж) спрос на новое жилье стал максимальным за всю историю ‒ за 9 мес. 2023 г. зарегистрировано 524 тыс. ДДУ физлиц на жилье – на 10% больше, чем в аналогичном периоде рекордного 2021 г. и на 26% больше, чем за 9 мес. 2022 г. По итогам года будет зарегистрировано около 750 тыс. ДДУ – рекордный объем продаж в новостройках. Выручка застройщиков составит ~ 5,5 трлн руб. Выдача ипотеки на новостройки за 9 мес. 2023 г. (0,4 млн кредитов на 2,2 трлн руб.) превысила уровень всего 2022 г. Поступления на счета эскроу за январь ‒ сентябрь 2023 г. (3,4 трлн руб.) выросли на 45% к 9 мес. 2022 г.

Обеспеченность продаж новыми запусками

Срок реализации непроданного строящегося жилья

Распроданность строящегося жилья в России пока соответствует нормальной модели ПФ, но рынок начал двигаться к дефициту предложения

Портфель строящегося жилья в России достиг 105,8 млн кв. м на 01.11.2023 (+7% за 10 месяцев 2023 г.) – это максимум с начала 2020 г. При этом доля проданного строящегося жилья с 2022 г. удерживается на уровне ~30 % – это ниже, чем в 2020 - 2021 гг. (~40%). Но с учетом уровня строительной готовности (43%) текущая распроданность (33%) даже несколько выше нормальной модели реализации проектов.

Структура портфеля строящегося жилья

Соотношение распроданности и стройготовности

Больше половины объема непроданного жилья введется после 2024 года

Несмотря на рекордные продажи, уровень распроданности строящегося жилья в России с начала года почти не изменился (+2 п.п. до 33% на 01.11.2023). Баланс спроса и предложения сохранился, так как:

• С одной стороны, был запущен большой объем новых проектов, которые застройщики только начали продавать (доля проданного жилья в них составляет 13%).
• С другой стороны, из портфеля строящегося жилья выбыли дома с высоким уровнем распроданности (76%), введенные в эксплуатацию в течение 10 мес. 2023 г.

Вместе с тем на рынке сокращается предложение квартир в высокой степени готовности: 52% объема непроданного жилья (54,6 млн кв. м) будет введено в эксплуатацию только после 2024 г. В проектах, которые введут в 2024 - 2025 гг., продана треть жилья, строительная готовность в них составляет 41%, а соотношение распроданности и стройготовности ‒ 79%.

Характеристики портфеля по годам ввода (на 01.11.2023)

Изменение портфеля строящегося жилья за 10 мес. 2023 г., млн кв. м

В 2023 г. запуски новых проектов в России росли преимущественно за счет регионов вне топ-10

За январь ‒ октябрь 2023 г. в регионах вне 10 крупнейших запущено 19,1 млн кв. м новых проектов (+38% к 10 мес. 2022 г.). В топ-10 регионах объем запусков сопоставим – 19,1 млн кв. м, однако темп их роста существенно ниже (+5% к 10 мес. 2022 г.). Несмотря на высокие запуски, рынок жилья во всех группах регионов находится в состоянии баланса: соотношение распроданности и стройготовности чуть выше нормального уровня (~ 70%), а в столичных регионах достигло 79%. При этом в проектах с вводом в 2023 - 2024 гг. распроданность превышает 45% по всем группам регионов.

С учетом текущего уровня строительной готовности (более 60%) это соответствует нормальной модели реализации проектов.

Доля регионов в общем объеме запусков (млн кв. м)

* Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область ** По объему строящегося многоквартирного жилья

Соотношение распроданности и стройготовности по группам регионов на 01.11.2023

Москва лидирует по уровню распроданности среди крупнейших регионов

В 9 из топ-20 крупнейших регионов (на которые приходится 75% всего строящегося жилья) доля проданного жилья выше, чем в среднем по стране (33%): — В Москве распродано 42% жилья в стадии строительства (лидер среди топ-20 регионов и на 10 месте среди всех регионов по этому показателю). — Наименьшая доля проданного строящегося жилья среди топ-20 регионов в Краснодарском крае (23%) и Приморском крае (25%). Отчасти это объясняется большой долей проектов, продажи в которых еще не стартовали.

В ряде крупнейших регионов соотношение распроданности и стройготовности находится на уровне выше 80% и сигнализирует о дефиците предложения. «Равновесное» соотношение распроданности и стройготовности на инвестиционной фазе проекта должно составлять около 70%. Если показатель ниже 60% — растут риски затоваренности, а если выше 80% — риски дефицита предложения.

Структура проданности строящегося жилья в топ-20 регионах на 01.11.2023

Приложение. Показатели сбалансированности жилищного строительства (1/2)

Приложение. Показатели сбалансированности жилищного строительства (2/2)