Строительная отрасль на пороге структурной трансформации
Рост зарплат в 2023-2025 гг. догнал цены на готовое жилье, но рост ставок перераспределил спрос в пользу новостроек
Динамика цен на жилье в сравнении со средней зарплатой (январь 2020 года = 0%):
- Вторичка: 101% * Первичка: 142% * ЗП: 104%
Структура выдач ипотеки, % от количества выдач
| Категория | 2020-2023 | 9м2025 |
|---|---|---|
| Первичка | 29% | 47% |
| Вторичка, вкл. ДКП от застройщика | 71% | 53% |
| Итого | 100% | 100% |
Снижение ставок по рыночной ипотеке приведет к обратному перетоку спроса с новостроек на готовое жилье
Индекс показывает квартиру какой площади (м²) может приобрести работник, получающий медианную зарплату с помощью ипотечного кредита с аннуитетным платежом в размере 50% от дохода со стандартным уровнем ипотечной ставки с первоначальным взносом 20% и сроком кредита на 20 лет.
Доступность покупки недвижимости в ипотеку для человека с медианной ЗП, м²
| Регион | 1 кв 2020 (м²) | 3 кв 2025 (м²) | Динамика ЗП | Динамика Цен | Динамика Ставок |
|---|---|---|---|---|---|
| Россия | 32,1 | 31,5 | +15 | -23 | +7 |
| Москва | 37,7 | 22,8 | +15 | -19 | -11 |
Бурный рост цены м² новостроек резко увеличил срок накопления первоначального взноса, несмотря на рост зарплат
Количество лет, необходимых для накопления первоначального взноса 20% на новостройку 65 м² при откладывании 50% медианной ЗП и размещении средств на вклады.
Срок накопления первоначального взноса (в годах)
| Регион (Группа 1) | 2019 | 2025 | Регион (Группа 2) | 2019 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Алтай | 1,6 | 11,8 | ЯНАО | 1,4 | 2,9 |
| Москва | 2,9 | 7,8 | Саха | 1,8 | 3,5 |
| Астраханская | 2,0 | 7,7 | ХМАО | 1,8 | 3,5 |
| Татарстан | 2,1 | 7,4 | Псковская | 1,7 | 3,6 |
| Дагестан | 1,8 | 7,3 | Коми | 1,7 | 3,8 |
| Нижегородская | 2,3 | 7,0 | Оренбургская | 1,5 | 3,8 |
| Краснодарский | 1,9 | 6,9 | Архангельская | 1,9 | 3,8 |
| Санкт-Петербург | 2,6 | 6,8 | Карелия | 1,7 | 4,0 |
| Адыгея | 1,9 | 6,7 | Новгородская | 1,8 | 4,0 |
| Омская | 1,8 | 6,7 | Калужская | 1,8 | 4,1 |
Всего 8% людей могут накопить на первоначальный взнос в 20% на новостройку за 2 года
Доля работающего населения, способного накопить на взнос за 2 года (%)
| Регионы (Лидеры) | % | Регионы (Аутсайдеры) | % |
|---|---|---|---|
| Оренбургская | 19,2% | Москва | 6,9% |
| ХМАО | 18,4% | Ленинградская | 6,9% |
| Коми | 16,7% | Краснодарский | 6,6% |
| Смоленская | 14,1% | Забайкальский | 6,5% |
| Красноярский | 13,9% | Кировская | 6,3% |
| Архангельская | 13,6% | Санкт-Петербург | 6,2% |
| Тюменская | 13,5% | Омская | 5,7% |
| Вологодская | 13,3% | Татарстан | 5,2% |
| Калужская | 13,0% | Нижегородская | 5,0% |
| Курская | 12,6% | Дагестан | 3,5% |
Среднее по России: 8,3%
С 2019 года дисконт вторички к первичке вырос с 20% до 34%
Динамика цен на квартиры в РФ в среднем за период (тыс. руб. / м²):
- 2019 год: 114,8 (Вторичка) * 9м2025 год: 173,7 (Первичка)
Дисконт вторички к первичке по регионам (9м2025)
| Регион (Наибольший дисконт) | Дисконт | Регион (Наименьший дисконт) | Дисконт |
|---|---|---|---|
| Астраханская | -52% | Бурятия | 4% |
| Пермский | -46% | Архангельская | -14% |
| Дагестан | -43% | Чувашия | -2% |
| Хабаровский | -43% | Санкт-Петербург | -2% |
| Башкортостан | -43% | Орловская | -5% |
| Иркутская | -41% | Курская | -7% |
| Татарстан | -40% | Краснодарский | 7% |
| Свердловская | -38% | Ставропольский | 1% |
| ХМАО | -38% | Москва | 16% |
| Тульская | -38% | Псковская | -5% |
79% гэпа цен первички и вторички по РФ – следствие различий в качестве жилья, а не разности ставок
В среднем по РФ у нового вторичного жилья (моложе 5 лет) дисконт составляет всего 7%, в то время как у всего готового жилья он достигает 34%.
Цены на квартиры 9м2025, тыс. руб. / м²
| Локация | Первичка | Вторичка | Новая вторичка (< 5 лет) | Общий гэп | Гэп качества | Гэп ставки |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Россия | 161 | 115 | 134 | -34% | -27% | -7% |
| Москва | 342 | 308 | 357 | -14% | -10% | -4% |
| Регионы (без Мск и СПб) | 134 | 98 | 144 | -32% | -25% | -8% |
Гэп цен снижает эффективность альтернативных сделок
Доступность альтернативной сделки (обмен 45 м² вторички на новостройку)
| Период | Итоговая площадь (м²) | Из них в ипотеку (м²) | Прирост площади (м²) |
|---|---|---|---|
| 2019 | 64 | 19 | +19 |
| 2020 | 60 | 15 | +15 |
| 2021 | 53 | 8 | +8 |
| 2022-2024 | 54 | 9 | +9 |
| 9м2025 | 45 | 0 | 0 |
Снижение доступности ведет к росту доли повторных ипотечников
Доля повторных заемщиков в выдачах ипотеки (%)
| Период | Взяли 2+ ипотеку (есть непогашенные) | Взяли повторно (нет непогашенных) | Все повторные ипотечники |
|---|---|---|---|
| 2020 | 10% | 15% | 25% |
| 2021 | 14% | 14% | 28% |
| 2022 | 15% | 13% | 28% |
| 2023 | 16% | 15% | 31% |
| 2024 | 18% | 16% | 34% |
| 9м2025 | 20% | 17% | 37% |
Из-за переориентации на богатых клиентов застройщики улучшают качество, но снижают площади
Качественные метрики строящегося жилья (2021 vs 2025)
| Метрика | Россия 2021 | Россия 2025 | Москва 2021 | Москва 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Средняя площадь квартиры, м² | 50,1 | 48,3 | 56,0 | 53,4 |
| Кол-во парковок на 1 квартиру | 0,18 | 0,25 | 0,40 | 0,35 |
| Доля бизнес и элитного класса | 15% | 17% | 45% | 51% |
| Средняя этажность | 18,7 | 19,2 | 25,0 | 30,9 |
| Доля нежилой площади | 16% | 19% | 27% | 25% |
| Доля панельного домостроения | 4,8% | 4,3% | 5,4% | 1,2% |
Обеспеченность жильем в России и мире
В РФ квартир на 10% больше, чем домохозяйств (73,3 млн квартир против 66,1 млн домохозяйств), но обеспеченность м² остается низкой.
Количество метров на человека (м²/чел)
| Страна | м²/чел |
|---|---|
| США | 70 |
| Канада | 68 |
| Германия | 47 |
| Китай | 43 |
| Франция | 40 |
| ЕС (среднее) | 38 |
| Бразилия | 38 |
| Южная Корея | 34 |
| Венгрия | 33 |
| Чехия | 32 |
| Польша | 30 |
| Россия (2024) | 29,4 |
Национальные цели развития РФ (Указ №309): 33 м²/чел к 2030 году и 38 м²/чел к 2036 году.
Региональная обеспеченность жильем
| Уровень обеспеченности | % населения страны | Характеристика |
|---|---|---|
| > 38 м²/чел | 6,0% | Цель 2036 года достигнута |
| 33 - 38 м²/чел | 20,9% | Цель 2030 года достигнута |
| 32 - 33 м²/чел | 19,2% | Близко к цели 2030 |
| 25 - 32 м²/чел | 53,5% | Средняя обеспеченность |
| < 25 м²/чел | 0,4% | Низкая обеспеченность |
Динамика численности населения (01.01.2025 vs 01.01.2020)
Только в 19 регионах наблюдается рост населения, создающий потребность в новом строительстве.
| Регионы с ростом населения | Динамика | Регионы с убылью населения | Динамика |
|---|---|---|---|
| Ингушетия | +7,6% | Мурманская | -5,9% |
| Севастополь | +6,9% | Орловская | -6,0% |
| Чечня | +6,7% | Кировская | -6,0% |
| ХМАО | +5,8% | Псковская | -6,2% |
| Ленинградская | +5,6% | Костромская | -6,2% |
Среднее по России: -1,2%
Доля иногородних покупателей в новостройках (9м2025)
| Регион | Доля (%) | Регион | Доля (%) |
|---|---|---|---|
| Крым | 56% | Оренбургская | 11% |
| Калининградская | 37% | Омская | 11% |
| Краснодарский | 36% | Иркутская | 11% |
| Москва | 31% | Челябинская | 11% |
| Санкт-Петербург | 26% | Пензенская | 10% |
Среднее по России: 19%
Изменение объемов жилищного строительства (01.10.2025 vs 01.01.2020)
Несмотря на господдержку, в 27 регионах строится меньше жилья, чем в конце 2019 года.
| Лидеры роста (раз/%) | Динамика | Лидеры падения | Динамика |
|---|---|---|---|
| Камчатка | x314 | Костромская | -35% |
| Алтай | x19,8 | Брянская | -40% |
| Мурманская | x19,3 | Калужская | -41% |
| Амурская | +467% | Владимирская | -41% |
| Курганская | +366% | Саратовская | -47% |
| Дагестан | +346% | Санкт-Петербург | -58% |
Среднее по России: +11,3%
Изменение жилой площади строящихся МКД (01.10.2025 vs 01.01.2020)
Несмотря на программы господдержки, уже в 27 регионах сейчас строится меньше жилья, чем в конце 2019 года.
| Лидеры роста | Динамика | Лидеры падения | Динамика |
|---|---|---|---|
| Камчатка | x314 | Костромская | -35% |
| Алтай | x19,8 | Брянская | -40% |
| Мурманская | x19,3 | Калужская | -41% |
| Амурская | +467% | Владимирская | -41% |
| Курганская | +366% | Саратовская | -47% |
| Дагестан | +346% | Санкт-Петербург | -58% |
| Забайкалье | +339% | Севастополь | -58% |
| Каб.-Балкария | +324% | Карелия | -62% |
| Чечня | +310% | Ингушетия | -80% |
| Хабаровский | +291% | Ненецкий АО | -100% |
Региональные различия в стратегиях развития строительной отрасли
Региональные различия очень велики и должны учитываться в стратегиях развития строительной отрасли.
| Потребность и фокус | Характеристики | Регионы (примеры) | Кол-во регионов |
|---|---|---|---|
| Высокая потребность в строительстве | Прирост населения (вкл. миграцию), курортная недвижимость, невысокая обеспеченность м²/чел. | Москва, Тюмень, ХМАО, ЯНАО, Крым, Калининград и пр. | 9 |
| Умеренная потребность | Нет оттока населения, популярность покупки жилья иногородними, средняя обеспеченность м²/чел. | Санкт-Петербург, ЛО, МО, Краснодарский и пр. | 11 |
| Точечное строительство и реновация | Отток или стабильное население, низкая или средняя обеспеченность м²/чел. | Нижегородская, Приморский, Камчатский и пр. | 25 |
| Фокус на реновации | Снижение населения, формально высокая обеспеченность м²/чел., но преимущественно старым фондом | Владимирская, Кировская, Тульская, Псковская и пр. | 26 |
| Реновация и арендное жилье | Снижение населения, большая доля старого фонда, потребность предприятий в жилье для работников | Амурская, Архангельская, Иркутская | 3 |
| Фокус на ИЖС | Высокая доля сельского населения, большие возможности развития коттеджного строительства | Северный Кавказ, Республика Алтай, Тыва, Бурятия | 11 |
Переосмысление стратегии дальнейшего развития
На данном этапе ключевая потребность покупателей — не просто отдельное жилье, а улучшение его качественных характеристик. Количественные КПЭ строительной отрасли надо дополнить качественными целями.
- Целесообразно утвердить дифференцированные цели развития жилищного строительства для разных групп регионов в зависимости от местных особенностей.
- Государству лучше сконцентрироваться на модернизации ЖКХ, создании социальной и транспортной инфраструктуры и современной городской среды.
- Цели развития жилищного строительства РФ надо декомпозировать на регионы в зависимости от местных особенностей.
СберИндекс и аналитические инструменты
- SberIndex.ru: данные по ценам сделок и объявлений в разрезе регионов.
- СберИндекс PRO: данные в разрезе 760 городов.
- СберИндекс Insight: ТГ-канал (тренды в экономике и интерпретация данных).
- Обучающие видео использования данных СберИндекс.
Приложения
Динамика численности населения региона за последние 5 лет (01.01.2025 vs 01.01.2020)
Только в 19 регионах есть необходимость в стройке, чтобы обеспечить жильем растущее население.
| Лидеры роста населения | Динамика | Лидеры снижения населения | Динамика |
|---|---|---|---|
| Ингушетия | +7,6% | Мурманская | -5,9% |
| Севастополь | +6,9% | Орловская | -6,0% |
| Чечня | +6,7% | Кировская | -6,0% |
| ХМАО | +5,8% | Псковская | -6,2% |
| Ленинградская | +5,6% | Костромская | -6,2% |
| Московская | +4,8% | Архангельская | -6,3% |
| Тюменская | +4,2% | Коми | -6,4% |
| Дагестан | +3,8% | Смоленская | -6,5% |
| Якутия | +3,1% | Еврейская АО | -6,6% |
| Адыгея | +2,7% | Курганская | -6,9% |
Доля покупателей квартир в новостройках из «чужого» региона (9м2025, %)
В некоторых субъектах жители «чужих» регионов формируют более четверти спроса на ипотеку.
| Регион (высокая доля) | % | Регион (низкая доля) | % |
|---|---|---|---|
| Крым | 56% | Оренбургская | 11% |
| Калининградская | 37% | Омская | 11% |
| Краснодарский | 36% | Иркутская | 11% |
| Москва | 31% | Челябинская | 11% |
| Санкт-Петербург | 26% | Пензенская | 10% |
| Ленинградская | 25% | Башкортостан | 9% |
| Новосибирская | 24% | Удмуртия | 8% |
| Тюменская | 23% | Пермский | 7% |
| Ставропольский | 22% | Кемеровская | 7% |
| Московская | 19% | Алтайский край | 6% |
Среднее по России: 19% (*Только крупные регионы)
Доля жилья моложе 2019 года постройки (% жилищного фонда)
В субъектах, где нет сильного оттока населения, но есть много старого жилья, может быть достаточно реновации.
| Регионы-лидеры (новое жилье) | % | Регионы-аутсайдеры | % |
|---|---|---|---|
| Калининградская | 32% | Магаданская | 1% |
| Ленинградская | 29% | Чукотка | 3% |
| Чечня | 26% | Мурманская | 3% |
| Севастополь | 23% | Камчатка | 4% |
| Московская | 21% | Еврейская АО | 4% |
| Краснодарский | 20% | Забайкалье | 6% |
| Сахалинская | 20% | Сев. Осетия | 6% |
| Тыва | 19% | Брянская | 6% |
| Москва | 19% | Коми | 6% |
| Астраханская | 18% | Омская | 7% |
Среднее по России: 14%
Доля сельского населения на 01.01.2025, %
В регионах с большой долей сельского населения меньше потребность в строительстве МКД.
| Регион (мин. сельское нас.) | % | Регион (макс. сельское нас.) | % |
|---|---|---|---|
| Москва | 0% | Кар.-Черкессия | 59% |
| Санкт-Петербург | 0% | Дагестан | 55% |
| Магаданская | 3% | Калмыкия | 53% |
| Мурманская | 7% | Чечня | 53% |
| Севастополь | 7% | Адыгея | 52% |
| ХМАО | 8% | Крым | 50% |
| Кемеровская | 13% | Каб.-Балкария | 48% |
| Свердловская | 14% | Ингушетия | 45% |
| ЯНАО | 15% | Тыва | 44% |
| Хабаровский | 17% | Краснодарский | 43% |
Среднее по России: 25%
Анализ миграции внутри регионов
Есть 19 субъектов, где региональные центры растут, несмотря на общее снижение населения в регионе. В большинстве регионов идет приток населения в пригороды региональных центров.
- Группы по динамике (янв'25 к янв'20): * Снижение населения региона и рост населения рег. центра: 19 регионов.
- Падение населения региона и рег. центра: 16 регионов.
- Рост населения региона и рег. центра: 46 регионов.
- Рост населения региона и снижение населения рег. центра: 2 региона.
Самые быстрорастущие города/пригороды: Краснодар, Москва, Санкт-Петербург, Тюмень, Сочи (Сургут), Назрань, Якутск, Махачкала.
Площадь строящихся МКД на 1 жителя региона, м²/чел.
Сильный рост объемов стройки не всегда означает соразмерное улучшение обеспеченности квадратными метрами.
| Лидеры (м²/чел) | Значение | Аутсайдеры (м²/чел) | Значение |
|---|---|---|---|
| Тюменская | 2,6 | Ингушетия | 0,0 |
| Ленинградская | 2,1 | Чукотский АО | 0,1 |
| Приморский | 1,6 | Еврейская АО | 0,1 |
| Калининградская | 1,6 | Коми | 0,1 |
| Краснодарский | 1,4 | Новгородская | 0,2 |
| Свердловская | 1,4 | Мурманская | 0,2 |
| Москва | 1,3 | Кемеровская | 0,2 |
| Новосибирская | 1,3 | Белгородская | 0,2 |
| Рязанская | 1,3 | Мордовия | 0,2 |
| Адыгея | 1,2 | Калмыкия | 0,2 |
Среднее по России: 0,8
Рейтинг востребованности строительства нового жилья (МКД)
31 регион имеет высокий и умеренный индекс востребованности.
| Топ-10 (высокая востребованность) | № в рейтинге | Группа (низкая востребованность) | № в рейтинге |
|---|---|---|---|
| Севастополь | #1 | Томская | #72 |
| ХМАО | #2 | Северная Осетия | #73 |
| Ставропольский | #3 | Рязанская | #74 |
| Хабаровский | #4 | Сахалинская | #75 |
| Красноярский | #5 | Тамбовская | #76 |
| Бурятия | #6 | Пензенская | #77 |
| Москва | #7 | Липецкая | #78 |
| ЯНАО | #8 | Карачаево-Черкессия | #79 |
| Тюменская | #9 | Белгородская | #80 |
| Камчатка | #10 | Астраханская | #81 |
Рекомендации по дифференцированным целям развития
- Для многих регионов, особенно в центральной части России, строительство нового жилья должно сочетаться с выводом с рынка старого фонда (реновация).
- Всего 20 регионов нуждаются в быстром увеличении жилого фонда. Драйверы: от курортной недвижимости до трудовой миграции.
- В некоторых субъектах развитие ИЖС может быть предпочтительнее строительства МКД. Государство должно содействовать формированию инфраструктуры.
- Во многих случаях государству лучше сконцентрироваться на модернизации ЖКХ и городской среды, а не на поддержке застройщиков.
- На данном этапе ключевая потребность покупателей — не просто отдельное жилье, а улучшение его качественных характеристик (локация, класс жилья, окружение).
...формированию инфраструктуры и структурировании проектов ГЧП.
- В некоторых субъектах развитие ИЖС может быть предпочтительнее строительства МКД, но государство должно содействовать формированию целевой инфраструктуры и обеспечению качества загородной жизни.
- Во многих случаях государству лучше сконцентрироваться на модернизации ЖКХ, создании социальной и транспортной инфраструктуры и современной городской среды, а не на поддержке застройщиков или покупателей жилья.
- С учетом ситуации с региональными бюджетами для многих регионов принципиально важна поддержка из федерального бюджета и в ряде случаев взаимодействие с крупным бизнесом.
На данном этапе ключевая потребность покупателей — не просто отдельное жилье, а улучшение его качественных характеристик (локации, класса жилья, социального окружения, инфраструктуры). Но с учетом снижения доступности м2 улучшение сейчас более не означает прирост площади.
Программы господдержки стоит сделать более социально-ориентированным, повышая доступность для менее обеспеченных слоев населения и профессиональных групп (врачи, учителя, ученые) и с учетом целей демографической политики (многодетные семьи).
Выполнение количественных КПЭ надо сочетать с определением и достижением качественных целей градостроительной политики:
| Целевой показатель (КПЭ) | Значение | Срок реализации |
|---|---|---|
| Обеспеченность жильем на человека | 33 м2 | 2030 год |
| Обеспеченность жильем на человека | 38 м2 | 2036 год |
| Ежегодный ввод жилья | 120 млн м2 | к 2030 году |
- В ряде регионов начал реализовываться риск резкого сокращения объема строящегося жилья на фоне снижения доступности и перехода застройщиков к стратегии поддержания маржи и сокращения объемов строительства.