Жилая недвижимость Москвы: Итоги 2025 года и прогнозы на 2026

Жилая недвижимость Россия | Москва IV квартал 2025 г.

Итоги года и прогнозы

Рынок первичной недвижимости Москвы в 2025 г. продемонстрировал гибкость и адаптивность в условиях жесткой монетарной политики. Объем спроса показал сопоставимые результаты с прошлым годом, несмотря на рекордный среднегодовой уровень ключевой ставки и, как следствие, недоступность рыночной ипотеки. Девелоперы и покупатели стали более осторожными и избирательными. Тенденции свидетельствуют о постепенном сокращении массового предложения на рынке новостроек Москвы. Успех будет зависеть от способности девелоперов предлагать качественное жилье по конкурентоспособной цене, использовать современные технологии и адаптироваться к изменяющимся потребностям покупателей.

Итоги года в цифрах

К концу года средневзвешенная цена предложения в Москве достигла 658 тыс. руб./кв. м, показав рекордный за последние пять лет годовой прирост в 23%. Одним из драйверов ценовой динамики стало сокращение нового предложения: объем новых проектов по проектным декларациям снизился суммарно за год на 42% (до 2,3 млн кв. м). При этом спрос адаптировался к уровню прошлого года: суммарно за год было реализовано 62,5 тыс. лотов (-2% год к году) или 3,1 млн кв. м (-4% год к году).

Мораторий на штрафы за перенос сроков ввода не продлят

Власти приняли решение не продлевать меры, освобождающие застройщиков от уплаты неустоек за срыв сроков ввода объектов в эксплуатацию при передаче квартир дольщикам. Действие моратория, продлившегося в общей сложности почти два года, истекает 31 декабря 2025 года. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, застройщики накопили перед дольщиками штрафов на сумму более 100 млрд руб., что стало основанием для обсуждения «переходного периода» после отмены моратория. В настоящее время власти прорабатывают варианты реструктуризации долгов, включая введение графика их погашения.

Вымывание доступного предложения. Семейная ипотека

За год объем предложения комфорт-класса сократился на 42% — до 14,5 тыс. шт., а объём площади — на 35%. Данное вымывание сформировано за счет сохранения спроса: за год было реализовано 34,3 тыс. лотов (+3% к прошлому году) — единственный класс, который показал позитивную динамику спроса по итогам года. Одновременно с этим девелоперская активность сегмента существенно снизилась: объем вывода нового предложения по проектным декларациям снизился на 49% год к году, составив 868,3 тыс. кв. м. Кроме того, спрос на доступное жилье стимулировал решение об ужесточении условий предоставления семейной ипотеки и уже утвержденный формат её выдачи с 1 февраля 2026 г. по принципу «одна семья — одна ипотека», сокращающий объем нецелевого использования мер поддержки.

Макроэкономическое влияние на цены

Повышение НДС до 22% с 2026 года и ужесточение условий для бизнеса на УСН неизбежно увеличат себестоимость строительства через удорожание материалов и услуг подрядчиков. В условиях замедления ВВП (до 0,5–1,5%) и сохранения высокой ключевой ставки это усилит давление на маржинальность девелоперов. Рост издержек трансформируется в повышение цен на жилье.

Кирилл Голышев

Региональный директор, департамент жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers

Источник: Nikoliers. Данные в границах «старой» Москвы, без учета элитной недвижимости. Спрос за IV квартал по фактически зарегистрированным в Росреестре ДДУ в октябре-ноябре, данные за декабрь — прогноз на основании коэффициента сезонности. Сделки очищены от оптовых сделок и сделок с юридическими лицами. Цены экспозиции по открытым прайсам застройщиков без учета скидок и индивидуальных условий для клиентов.

Выручка девелоперов и рыночные тренды

Выручка девелоперов по итогам 2025 г. выросла на 19%. По предварительным данным фактических цен ДДУ из проектных деклараций, суммарная стоимость ДДУ за год составила 1,43 трлн руб., превысив показатель аналогичного периода прошлого года на 19%. При этом суммарный объем зарегистрированных ДДУ по итогам года сократился на 4% до 3,1 млн кв. м. Таким образом, рост денежных поступлений обеспечен преимущественно ростом цены квадратного метра, а не увеличением активности покупателей.

Несмотря на номинальный рост объема продаж в деньгах, фактический объем средств остается недостаточным для необходимого наполнения эскроу-счетов и получения льготных ставок на проектное финансирование. Также рост операционных издержек (включая обслуживание кредитов: бридж, проектное финансирование и удлинение сроков согласования ИРД) вынуждает компании к концу года переходить к оптимизации расходов, в том числе за счет сокращения ФОТ.

Программа реновации наращивает темпы

В мае 2025 года на столичный рынок вышел новый игрок — муниципальный девелопер под брендом «Московские кварталы», действующий на базе Московского фонда реновации. Создание проекта позволяет разделить социальную функцию Фонда реновации (переселение из ветхого жилья) и коммерческую функцию «Московских кварталов» (продажа жилья), а также обеспечить самоокупаемость и возврат средств в бюджет. В настоящее время девелопер реализует 12 жилых домов в пяти административных округах. Также заявлено о старте продаж в 2026 г. четырёх проектов. Девелопер стремится в ближайшем будущем твердо занять нишу доступного жилья на рынке недвижимости Москвы, что составит конкуренцию девелоперам массовых сегментов рынка.

Прогноз динамики цен и спроса в 2026 году

Эксперты Nikoliers прогнозируют рост цен по итогам 2026 года (на 14–15% с учетом инфляции) в Москве. Большинство застройщиков сохранят осторожную ценовую политику в первой половине 2026 года в условиях продолжающейся жесткой денежно-кредитной политики и замедленных темпов роста экономики (прогноз роста ВВП на 2026 г. был понижен в октябре ЦБ РФ: 0,5–1,5% против 4,3% в 2024 году). Это ограничит предложение нового жилья и поддержит цены.

По оценке Nikoliers, в 2026 году ожидается просадка спроса в комфорт-классе на фоне ужесточения условий семейной ипотеки. При этом в рамках бизнес- и премиум-сегментов объем спроса сохранится на уровне 2025 года. Стратегия выживания девелоперов будет строиться на двух столпах:

1. Финансовая стратегия: отказ от покупки активов любой ценой и минимизация рисков.

2. Конкурентная стратегия: борьба за клиента качеством сервиса, продуктом и позиционированием.

Анна Мурмуридис

Директор по развитию бизнеса, департамент жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers

Основные индикаторы IV квартал 2025 г.

Объём предложения первичной жилой недвижимости в границах «старой» Москвы сохранил нисходящий тренд: к концу года экспозиция составила 2,32 млн кв. м, сократившись на 3,7% за квартал и на 13,8% за год.

Объём нового предложения по проектным декларациям в IV квартале 2025 г. составил 917 тыс. кв. м (в 2 раза больше показателей прошлого квартала, -13,7% год к году). Основной массив предложения по ПД сформирован бизнес-классом (511,2 тыс. кв. м). Всего за год на рынок выведено 2,3 млн кв. м нового предложения по ПД, что на 42% ниже показателей прошлого года (минимум за 5 лет).

Старт новых проектов: IV квартал 2025 г.

Структура предложения

Распределение по классам (по объему площадей):

• Бизнес-класс: 52% (+1 п. п. за год)

• Комфорт-класс: 31% (-11 п. п. за год)

• Премиум-класс: 17% (+10 п. п. за год)

Распределение по типам лотов:

• Студии: 8% (-10 п. п. за год)

• 1-комн. квартиры: 32% (-5 п. п. за год)

• 2-комн. квартиры: 36% (+8 п. п. за год)

• 3-комн. квартиры: 20% (+7 п. п. за год)

• 4-комн. квартиры: 4% (+1 п. п. за год)

Географическое распределение (по округам):

• ЮАО: 16%

• СЗАО: 16%

• ЗАО: 14%

• САО: 13%

• ЮВАО: 8% (снижение на 4 п. п. за год)

• ВАО: 10% (рост на 4 п. п. за год)

• СВАО: 9%

• ЦАО: 8%

• ЮЗАО: 5%

• ЗелАО: 1%

Ценовая динамика

Средневзвешенная цена предложения по итогам IV квартала 2025 г. выросла на 8,1% за квартал (+23,0% за год).

Динамика по классам:

1. Комфорт-класс: +9,1% за квартал (+18,4% за год). Сегмент наиболее чувствителен к инфляции.

2. Бизнес-класс: +5,7% за квартал (+17,9% за год).

3. Премиум-класс: +0,4% за квартал (+11,4% за год). Сдержанный рост из-за отсутствия новых дорогих выходов в течение года.

Динамика по типам недвижимости:

• Квартиры: +8,1% за квартал (+24,3% за год).

• Апартаменты: +5,9% за квартал (+9,2% за год).

Примечание: Средний размер заявленной скидки на рынке достиг 16% (против 6% кварталом ранее).

Что свидетельствует о росте номинальных цен при сохранении гибкости для реальных сделок. В сегменте квартир наиболее заметный рост цен за квартал зафиксирован в ЮВАО (+12%), где значительное повышение цен зафиксировано в проектах Voice Towers от 3S Group (+28%), «Страна Заречная» от «Страна Девелопмент» (+22%), «Люблинский парк» от ГК «ПИК» (+21%) и др. В округах ЮАО, ЮЗАО, САО и СВАО прирост составил по 8%. Снижения средней стоимости квадратного метра квартир не зафиксировано ни в одном из округов.

Динамика средневзвешенной цены предложения (IV квартал 2025 г.)

• На квартиры: 669 тыс. руб./кв. м

• На апартаменты: 555 тыс. руб./кв. м

Средневзвешенная цена по округам, тыс. руб./кв. м

Динамика цены по классам (2022–2025 гг.), тыс. руб./кв. м

Спрос

В течение IV квартала 2025 г. было зарегистрировано 19 тыс. ДДУ общей площадью 907 тыс. кв. м, что на 19,3% выше показателей III квартала 2025 г. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объём спроса сохранился (+0,6%). Текущая динамика свидетельствует об устойчивом восстановлении спроса, а фактор сезонной активности окончательно закрепил стабилизацию объёмов реализации.

Рост спроса поддерживается стремлением покупателей успеть воспользоваться текущими условиями программы «семейная ипотека» до вступления в силу новых ограничений.

Структура спроса по классам и типам лотов

В структуре спроса по классам основной объём продаж традиционно формируют:

• Комфорт: 48% (+6 п. п. год к году)

• Бизнес: 46% (-5 п. п. год к году)

• Премиум: 6%

По типам лотов (IV квартал 2025 г.):

• Студии: 20%

• 1-комнатные: 39% (+2 п. п. за квартал)

• 2-комнатные: 28%

• 3-комнатные: 11%

• 4-комнатные: 2%

Средняя площадь реализованного лота в IV квартале 2025 г. составила 48,1 кв. м (-4 кв. м за год). Высокая стоимость заемных средств заставляет покупателей выбирать компактные лоты, чтобы вписаться в рамки кредитного лимита по «семейной ипотеке».

География спроса и способы оплаты

Лидером по продажам в IV квартале 2025 г. стал ЮАО, увеличив свою долю на 3 п. п. за квартал.

Распределение по округам:

• ЮАО: 19%

• ЗАО: 14%

• СЗАО: 14%

• САО: 13%

• ЮВАО: 13%

• СВАО: 10%

• ВАО: 10%

• ЦАО: 4%

• ЮЗАО: 3%

Доля ипотечных сделок:

В IV квартале 2025 г. доля ипотеки составила 60%, прибавив 3 п. п. за квартал. Доля сделок со 100% оплатой или рассрочкой — 40%. Среднегодовая доля ипотеки составила 48%, что на 6 п. п. ниже прошлого года из-за высокой ключевой ставки (19,2%).

Классификация жилой недвижимости Москвы (в «старых» границах), 2025

Специализированные отчеты 2025

• Облако возможностей: Перспективы развития рынка ЦОД России.

• РЕНЕССАНС внутригородской индустриально-складской недвижимости: Катализаторы и перспективы.

• Инвестиции в офисную недвижимость в Дубае.

• «Фактор Газпрома»: Продолжение истории.

• Рынок сервисных офисов. Москва.

• Рынок термальных комплексов.

• Рынок апартаментов Санкт-Петербурга.

• Реконцепция торговых центров.

• Прогнозы офисного рынка 2025-2029: Стратегии арендаторов.

Команда Nikoliers

Руководство и партнеры

• Николай Казанский, FRICS, CCIM — Управляющий партнер (nikolay.kazanskiy@nikoliers.ru)

• Владимир Сергунин, к.э.н., PhD, MSF — Партнер (vladimir.sergunin@nikoliers.ru)

• Анна Никандрова — Партнер (anna.nikandrova@nikoliers.ru)

• Игорь Темнышев — Партнер (igor.temnyshev@nikoliers.ru)

• Дмитрий Романов, MRICS — Партнер, руководитель блока проф. услуг (dmitry.romanov@nikoliers.ru)

Региональные директора и департаменты

• Кирилл Голышев — Департамент жилой недвижимости и девелопмента земли (kirill.golyshev@nikoliers.ru)

• Татьяна Дивина — Департамент исследований (tatiana.divina@nikoliers.ru)

• Виктор Афанасенко — Складская и индустриальная недвижимость (victor.afanasenko@nikoliers.ru)

• Ольга Рянкель — Руководитель направления исследований жилой недвижимости (olga.ryankel@nikoliers.ru)

• Даниил Федорович — Старший аналитик рынка жилой недвижимости (daniil.fedorovich@nikoliers.ru)

Контакты:

123112 Москва, Пресненская набережная, д. 10, БЦ «Башня на Набережной», блок С, 52 этаж. Тел. +7 495 258 51 51 | www.nikoliers.ru