Жилищная сфера в Российской Федерации: строительство, финансы, секьюритизация. Обзор и прогноз до 2030 года

Обзор и прогноз до 2030 года

Часть 1. Общие характеристики жилищной сферы

1.1. Предпосылки развития: макроэкономические и регуляторные факторы

Ключевые этапы развития российского рынка жилья

За последние годы рынок жилищного строительства в России прошел через радикальную трансформацию — от дефицита советской эпохи до ипотечного бума 2020-х. Каждый этап его развития был обусловлен экономическими условиями, действиями регуляторов и изменением поведения потребителей. Чтобы разобраться в современных тенденциях и ситуации на рынке жилищного строительства в стране, важно учитывать исторические факторы, которые во многом сформировали сегодняшний облик отрасли.

Советский период характеризовался централизованным распределением жилья, при этом наблюдался хронический дефицит квадратных метров — приоритет отдавался промышленности и инфраструктуре. Согласно статистике Росстата, в 1956–1990 годах среднегодовой объем ввода жилья составлял 60,2 млн кв. м.

Рисунок 1. Ввод в эксплуатацию жилых домов в Российской Федерации

Распад СССР в 1991 году нанес тяжелый удар по строительной отрасли. Государственное финансирование жилищного строительства практически прекратилось, а частный сектор еще не был готов его заменить. В целом 1990-е стали временем перехода к рыночной экономике: приватизация жилья, появление первых коммерческих застройщиков, но кризисы и нестабильность сдерживали развитие отрасли. Пик снижения пришелся на 1998 год, когда было введено всего 30,7 млн кв. м.

Экономический подъем 2000-х оживил рынок жилищного строительства. Рост доходов населения и развитие банковского сектора способствовали тому, что в 2008 году объемы ввода жилья достигли 64 млн кв. м в год, вернувшись к показателям позднего СССР. На рынке появились крупные специализированные строительные компании.

После мирового кризиса 2008–2009 годов рынок жилья в России вступил в десятилетие структурных изменений, направленных на повышение прозрачности и защиту прав дольщиков. Наиболее значимым изменением стало введение в 2019 году системы эскроу-счетов. Целью этой реформы была минимизация рисков для граждан — участников долевого строительства за счет замещения средств физических лиц, используемых застройщиками, средствами кредитных организаций, которые строительные компании могут привлекать через механизм проектного финансирования. Банки в отличие от граждан способны оценить риски застройщиков и обеспечить своевременную реализацию проектов жилищного строительства.

Реформа привела к резкому сокращению числа обманутых дольщиков и уходу с рынка ненадежных компаний. Одновременно банковское проектное финансирование стало основным механизмом финансирования строительных проектов. Если в конце 2018 года на кредитные организации приходилось лишь 13% средств в структуре финансирования долевого жилищного строительства (79% составляли средства дольщиков), то после реформы банки стали основным кредитором.

Рисунок 2. Изменение структуры финансирования долевого жилищного строительства

Внедрение эскроу-счетов повысило защищенность средств покупателей и стимулировало рост ипотечного кредитования. За пять лет действия данной системы проникновение ипотеки выросло на 3 п. п. и достигло 10% ВВП. Это заметно ниже показателей стран с развитой экономикой, однако сопоставимо со странами, имеющими схожий с Россией уровень экономического развития.

Период с 2020 по 2024 год стал этапом беспрецедентного роста жилищного строительства в России. Благодаря активной государственной поддержке, включая льготную ипотеку и другие стимулирующие меры, объемы ввода жилья достигли исторических максимумов — в среднем 89,9 млн кв. м ежегодно.

Рисунок 3. Соотношение объема ипотечного портфеля и ВВП по странам (данные за 2023 год), %

Однако в 2024–2025 годах рынок столкнулся с серьезными вызовами. Резкий рост ключевой ставки Банка России и постепенное сворачивание программ господдержки создают давление на отрасль. Удорожание кредитных ресурсов и снижение доступности ипотеки ставят под вопрос возможность сохранения прежних темпов строительства. В этих условиях участникам рынка предстоит адаптироваться к работе в новых экономических реалиях.

Государственное регулирование строительной отрасли

Хотя почти во всех странах мира ключевую роль на рынке жилищного строительства и ипотечного кредитования играют коммерческие организации, АКРА отмечает, что как для развитых, так и для развивающихся стран характерно активное вовлечение государственных и региональных органов власти в развитие жилищной сферы. Это объясняется схожестью решаемых задач во всех юрисдикциях вне зависимости от уровня их экономического развития.

Опережающий рост цен на недвижимость по сравнению с доходами населения наряду с неудовлетворительными условиями и ветхостью жилья являются достаточно распространенными проблемами. Вместе с тем, учитывая различия в социально-экономических параметрах, демографии, структуре рынка и спросе на жилье, говорить о схожести принципов развития и функционирования жилищной сферы в России и за рубежом можно лишь с существенными оговорками.

АКРА выделило наиболее типичные задачи, которые решает государственное регулирование в жилищной сфере:

• стимулирование общеэкономического роста через наращивание инвестиций в жилищное строительство; данная мера оказывает положительное влияние на смежные отрасли, а ее результатом становится создание новых рабочих мест, рост потребительских расходов и увеличение налоговых поступлений; * обеспечение ценовой доступности жилья для граждан, способствующей повышению социальной защищенности и росту качества человеческого капитала; обеспеченность жильем также стимулирует спрос населения на широкий перечень товаров и услуг, что благоприятно сказывается на экономике в целом.

Меры, которые принимаются на государственном уровне в разных странах, направлены на стимулирование как спроса, так и предложения. Прямая господдержка жилищного строительства чаще всего нацелена на увеличение предложения социального (преимущественно арендного) жилья. Финансовая поддержка спроса в основном направлена на то, чтобы обеспечить снижение стоимости приобретения или аренды жилья для граждан посредством предоставления налоговых льгот, прямого субсидирования ставок по ипотечным кредитам и арендным платежам, выплаты денежных пособий.

Отдельное направление стимулирования спроса — это создание специальных условий для формирования первоначального взноса в случае приобретения жилья в ипотеку. Государственные институты ряда стран предоставляют гранты для формирования такого взноса, а также для приобретения жилья на вторичном рынке.

Дополнительной мерой поддержки граждан, желающих приобрести жилье, является создание специальных вкладов для накопления средств на выплату первоначального взноса (например, в Казахстане, Канаде). Такие вклады предполагают получение налоговых льгот по размещенным на них средствам и процентным доходам. Ряд стран позволяют использовать для финансирования первоначального взноса пенсионные накопления.

Государственные организации в ряде стран также предоставляют гарантии по ипотечным кредитам и участвуют в их рефинансировании. Органы государственной власти не только предпринимают шаги, направленные на развитие жилищной сферы, но и участвуют в решении вопросов, связанных с градостроением, обеспеченностью мест проживания жилищно-коммунальной и иной инфраструктурой, владением и оборотом земли и т. д.

В России госрегулирование играет ключевую роль в формировании современного рынка жилищного строительства. Минстрой России выполняет нормотворческие и координационные функции, формируя единые стандарты и правила для всех участников строительного процесса. Банк России регулирует затрагивающие отрасль финансовые инструменты.

...получение налоговых льгот по размещенным на них средствам и процентным доходам. Ряд стран позволяют использовать для финансирования первоначального взноса пенсионные накопления. Государственные организации в ряде стран также предоставляют гарантии по ипотечным кредитам и участвуют в их рефинансировании. Органы государственной власти не только предпринимают шаги, направленные на развитие жилищной сферы, но и участвуют в решении вопросов, связанных с градостроением, обеспеченностью мест проживания жилищно-коммунальной и иной инфраструктурой, владением и оборотом земли и т. д.

В России госрегулирование играет ключевую роль в формировании современного рынка жилищного строительства. Минстрой России выполняет нормотворческие и координационные функции, формируя единые стандарты и правила для всех участников строительного процесса. Банк России регулирует затрагивающие отрасль финансовые аспекты, устанавливая макропруденциальные и иные требования к банковскому сектору. Институт развития жилищной сферы ДОМ.РФ является связующим звеном между государством, строительными компаниями и другими финансовыми институтами, обеспечивает аналитическую поддержку вырабатываемых государством решений в реализации жилищной политики, создает новые инструменты для развития отрасли.

Меры по развитию жилищной сферы и улучшению условий проживания населения сформулированы в ряде национальных проектов, основными из которых можно считать такие проекты, как «Жилье и городская среда», «Инфраструктура для жизни» и «Семья». Основой правового регулирования отрасли стал Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Документ установил правила работы с дольщиками, а его последующая модернизация в 2019 году с введением системы эскроу-счетов кардинально изменила принципы финансирования строительства, значительно повысив защищенность граждан.

Особое место в регулировании занимают специализированные масштабные государственные программы. Стартовавшая в Москве в 2017 году программа реновации жилого фонда показала возможность комплексного подхода к обновлению городской застройки. В настоящее время перспективы реализации такой программы рассматриваются и в других регионах. Программы ипотеки с господдержкой позволили избежать масштабного спада жилищного строительства в периоды нестабильности операционной среды в 2020 и 2022 годах.

Среди заемщиков наибольшей популярностью пользовались семейная и льготная ипотека. На начальном этапе реализации этих программ льготная ипотека занимала большую долю в выданных кредитах: в 2020 году она составляла 77%, в то время как на семейную ипотеку приходилось 19%. В 2024 году и первом полугодии 2025-го доля продаж с использованием ипотеки по программам поддержки составила 60% в общем объеме сделок. Кроме того, по оценкам АКРА, доля продаж по льготным программам на первичном рынке жилья в 2024 году составила 75% (без учета готовых домов). Адресные программы стали важным фактором поддержки рынка жилой недвижимости в период высоких ставок.

Рисунок 4. Доля ипотеки с господдержкой в продажах

Макроэкономика и демография — факторы развития рынка

Строительный сектор во многом зависит от макроэкономической динамики. Наблюдается прямая корреляция между изменением ВВП и инвестиционной активностью в отрасли: экономический подъем стимулирует рост объемов строительных работ, тогда как периоды экономического спада (например, в 2009, 2014 и 2020 годах) неизбежно влекут за собой их сокращение.

Вклад строительства в ВВП в большинстве крупных стран составляет от 5 до 6% ВВП (за исключением Китая, где доля строительства доходит почти до 8% ВВП). В России в последние несколько лет строительство формирует около 4–5% ВВП.

Рисунок 6. Вклад строительства в ВВП отдельных стран в 2024 году

Рост вклада строительной отрасли в ВВП, как правило, сопровождает и ростом ее значимости для развития финансовой системы. В России на текущий момент проектное финансирование и ипотечное кредитование суммарно составляют почти 30 трлн руб., или 15% активов банковского сектора.

На фоне удорожания банковского финансирования в 2024 году продолжился рост операций, связанных с привлечением в жилищное строительство средств инвесторов через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Такой механизм среди прочих активно используется застройщиками, целью которых в том числе могут быть инвестиции в земельный банк или выход на новые рынки (приобретение реализующихся проектов и т. д.).

Однако пока не приходится говорить о том, что альтернативные инвестиции стали значимым источником привлечения средств в жилищную сферу: общий объем сделок указанных фондов на рынке жилой недвижимости является несопоставимым с объемом проектного финансирования. Кроме того, по данным Банка России, совокупные чистые активы ЗПИФ недвижимости по итогам первого квартала 2025 года составили 2,1 трлн руб. (для сравнения, общий объем чистых активов фондов REIT в США достигает 2,5 трлн долл. США). Следует также отметить, что более 70% стоимости чистых активов ЗПИФ недвижимости, по данным IBC Real Estate, формируют паи, принадлежащие кэптивным инвесторам и не являющиеся инструментами, которые доступны рыночным инвесторам.

Рисунок 7. Совокупный объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости, млрд руб.

Инфляция оказывает двойственное влияние: с одной стороны, она подталкивает граждан к вложениям в недвижимость как средству сбережений, с другой — приводит к удорожанию строительных материалов и кредитов. Периоды высокой инфляции сопровождаются жесткой денежно-кредитной политикой (ДКП), что снижает экономическую активность и приводит к сокращению объемов строительства.

Демографические изменения становятся ключевым драйвером долгосрочных структурных сдвигов в экономике, особенно в сфере недвижимости, потребления и трудовых ресурсов. Урбанизация в России еще в начале 1990-х достигла 75%, приблизившись к уровню развитых стран (ЕС — 75–80%, США — 83%). При этом наблюдается отток населения из малых городов в региональные центры. Миграционные потоки (как внутренние, так и из стран СНГ) концентрируются в 10–15 наиболее крупных агломерациях, создавая там повышенный спрос на жилье. Однако темпы роста городов снижаются: если в 2000-х ежегодный прирост городского населения составлял 0,5–0,7%, то сейчас — 0,1–0,3%. Пандемия стимулировала интерес к проживанию в индивидуальных домах с небольшим удалением от крупных населенных пунктов.

Рисунок 9. Уровень урбанизации в России, %

Важным демографическим аспектом стало изменение структуры домохозяйств. За последнее десятилетие заметно увеличилась доля домохозяйств, состоящих из одного или двух человек.

Рисунок 10. Средний размер домохозяйства в России

Действующие меры демографической политики, в том числе в рамках национального проекта «Семья», направлены на рост числа семей с детьми, что будет способствовать формированию тренда на увеличение размера домохозяйств по количеству человек. Для рынка недвижимости это может означать рост востребованности жилья большего размера и, как следствие, повышение общего объема ввода жилья в стране.

1.2. Доступность жилья и спрос на него

Потребность в жилье

Российский рынок недвижимости обладает значительным потенциалом роста, что обусловлено относительно низким уровнем обеспеченности населения жильем по сравнению со многими развитыми странами. Согласно статистическим данным, обеспеченность жилой площадью в России составляет 29 кв. м на человека, что ниже показателей большинства стран Европы (Германия — 48 кв. м, Франция — 51 кв. м) и Северной Америки (США — 74 кв. м, Канада — 72 кв. м), но сопоставимо с показателями ряда стран Восточной Европы.

Средний размер домохозяйства, количество человек:

Российский рынок недвижимости обладает значительным потенциалом роста, что обусловлено относительно низким уровнем обеспеченности населения жильем по сравнению со многими развитыми странами. Согласно статистическим данным, обеспеченность жилой площадью в России составляет 29 кв. м на человека, что ниже показателей большинства стран Европы (Германия — 48 кв. м, Франция — 51 кв. м) и Северной Америки (США — 74 кв. м, Канада — 72 кв. м), но сопоставимо с показателями ряда стран Восточной Европы (Польша — 27 кв. м).

Внутренняя картина обеспеченности жильем характеризуется выраженными территориальными и структурными диспропорциями. Самый существенный дефицит качественного жилья наблюдается в средних городах с населением от 100 до 500 тысяч жителей. Столичные агломерации имеют относительно низкие значения — 20 и 22,7 кв. м на человека в Москве и Санкт-Петербурге соответственно, — тогда как в Краснодаре этот показатель достигает 40 кв. м на человека. Наиболее остро проблему обеспеченности жильем испытывают Кызыл, Симферополь и Анадырь (16, 17 и 19,6 кв. м на человека соответственно).

Актуальна также проблема ветхого и аварийного жилья: средний возраст жилья в России составляет порядка 37 лет, при этом на долю домов, построенных более 30 лет назад, приходится 60% жилого фонда.

В крупнейших городах-миллионниках преобладает спрос на многоквартирное жилье эконом- и комфорт-класса (около 70% общего объема). Средние города испытывают дефицит качественного жилья бизнес-класса, а в малых городах и в сельской местности сохраняется устойчивый спрос на индивидуальное жилье, сдерживаемый недостатком коммунальной инфраструктуры. Особого внимания заслуживает миграционный фактор — внутренние миграционные потоки из малых городов в региональные центры создают дополнительное давление на жилищный рынок в городах-реципиентах.

Перспективы развития рынка связаны с постепенным увеличением обеспеченности жильем, что соответствует общемировым тенденциям урбанизации и повышения стандартов жилищных условий. Реализация этого потенциала будет зависеть от комплексного развития ипотечного кредитования, строительной отрасли и мер государственной поддержки, направленных на повышение доступности жилья для различных категорий населения.

Платежеспособный спрос

Сравнительный анализ показывает, что Россия демонстрирует среднюю доступность жилья, характерную для развивающихся стран. При этом важно отметить, что на фоне общемировых тенденций ситуация с доступностью жилья в России одна из наиболее стабильных. Это выгодно отличает страну от большинства государств, где за последние пять лет произошло резкое ухудшение показателей. Ключевой проблемой является высокая доля ипотечного платежа в доходах населения, превышающая показатели развитых экономик и большинства развивающихся стран.

Особенно заметен контраст в сравнении с развитыми странами: за период с 2015 по 2025 год доступность жилья в Японии упала на 33%, в Германии — на 35%, в Чехии — на 27%. Во Франции и Великобритании недвижимость стала менее доступной, поскольку рост цен на нее составил 6 и 2%. Позитивные тенденции, помимо России, характерны лишь для некоторых развивающихся стран: Бразилии, Индонезии и Беларуси, где соотношение стоимости жилья и доходов населения сократилось на 9, 21 и 22% соответственно.

Анализ соотношения доходов населения и стоимости квадратного метра выявляет наблюдавшуюся ранее тенденцию нормализации доступности жилья. В 2014–2019 годах сложились уникально благоприятные для покупателей условия: жилье стало максимально доступным за всю современную историю России. В этот период при умеренном росте цен на недвижимость (всего на 20% за пять лет) доходы граждан увеличивались значительно быстрее (на 41%), что позволило коэффициенту доступности жилья достичь рекордно низкого значения 1,3 к 2019 году.

Ситуация кардинально изменилась в 2020–2024 годах, когда рынок столкнулся с беспрецедентными вызовами (в числе которых пандемия и геополитические события). Высокий спрос, обеспечиваемый низкими ставками при одновременном росте себестоимости строительства, вызвал резкий скачок цен на недвижимость (рост в 2,3 раза), в то время как зарплаты увеличивались на 74%. Это неизбежно привело к ухудшению показателей доступности жилья. Текущая динамика свидетельствует о постепенной нормализации ситуации — коэффициент стабилизировался на уровне 2,0, что соответствует средним историческим значениям и отражает сбалансированное развитие рынка.

По данным Росстата, для приобретения одного квадратного метра жилья на первичном рынке россиянину достаточно двух среднемесячных заработных плат. При этом ситуация в разных регионах страны неоднородна: самое высокое соотношение рассматриваемых показателей наблюдается в Севастополе и Республике Крым (более трех среднемесячных заработных плат) и Санкт-Петербурге (около 2,6), а наименьшее — в Ханты-Мансийском автономном округе и Магаданской области (одна среднемесячная зарплата).

Рисунок 15. Отношение цены одного квадратного метра на первичном рынке к среднемесячной заработной плате

(Примечание: Регионы в списке упорядочены от наименьшего коэффициента к наибольшему: Тюменская обл., Ямало-Ненецкий АО, Сахалинская обл., Респ. Саха (Якутия), Камчатский край, Вологодская обл., Оренбургская обл., Чукотский АО, Липецкая обл., Кабардино-Балкарская Респ., Псковская обл., Карачаево-Черкесская Респ., Респ. Коми, Красноярский край, Новгородская обл., Архангельская обл., Респ. Ингушетия, Респ. Калмыкия, Кемеровская обл., Курская обл., Смоленская обл., Курганская обл., Респ. Бурятия, Тульская обл., Тамбовская обл., Калужская обл., Брянская обл., Тверская обл., Респ. Хакасия, Владимирская обл., Еврейская АО, Иркутская обл., Белгородская обл., Саратовская обл., Орловская обл., Ярославская обл., Респ. Марий Эл, Челябинская обл., Удмуртская Респ., Костромская обл., Томская обл., Респ. Мордовия, Рязанская обл., Респ. Северная Осетия — Алания, Пензенская обл., Воронежская обл., Ульяновская обл., Ивановская обл., Хабаровский край, Пермский край, Ленинградская обл., Респ. Карелия, Забайкальский край, Волгоградская обл., Свердловская обл., Самарская обл., Калининградская обл., Амурская обл., Новосибирская обл., Чеченская Респ., Чувашская Респ., Ставропольский край, Кировская обл., Респ. Тыва, Московская обл., Респ. Дагестан, Респ. Башкортостан, Ростовская обл., Приморский край, Респ. Адыгея, Омская обл., Краснодарский край, Астраханская обл., Алтайский край, Респ. Татарстан, Нижегородская обл., Респ. Алтай).

Важно подчеркнуть, что, хотя современный уровень доступности жилья уступает рекордным показателям 2019 года, он сейчас все же значительно лучше, чем в течение большинства периодов российской истории. Нынешняя стабилизация происходит на фоне качественных изменений на рынке — перехода к более прозрачным схемам финансирования строительства, повышения стандартов качества жилья и развития новых (адресных) механизмов господдержки, а также развития ипотечного кредитования, которое является значимым драйвером платежеспособного спроса.

В России наблюдается довольно благоприятная динамика, когда на длительных промежутках времени темпы роста цен на недвижимость соответствуют темпам увеличения доходов граждан (без перегрева или стагнации), что говорит о сбалансированном и устойчивом развитии рынка. При этом на коротких интервалах существенное влияние на динамику рынка оказывает уровень доступности рыночной ипотеки, меняющийся в соответствии с циклом изменения условий кредитования.

Структура спроса

Анализ структуры спроса на российском жилищном рынке выявляет устойчивое соотношение между первичным и вторичным сегментами. По данным Росреестра, с 2019 года сохраняется стабильная пропорция один к пяти между договорами долевого участия (ДДУ) на первичном рынке и договорами купли-продажи — на вторичном. Следовательно, несмотря на активное строительство, вторичное жилье продолжает доминировать, занимая около 80% рыночного оборота. Примечательно, что пропорция остается практически неизменной на протяжении последних пяти лет, что говорит о сформировавшейся рыночной модели, где первичное и вторичное жилье занимают стабильные ниши. Такой баланс может объясняться несколькими факторами: предпочтениями покупателей, ценовой разницей между новостройками и вторичным жильем.

динамику рынка оказывает уровень доступности рыночной ипотеки, меняющийся в соответствии с циклом изменения условий кредитования.

Анализ структуры спроса на российском жилищном рынке выявляет устойчивое соотношение между первичным и вторичным сегментами. По данным Росреестра, с 2019 года сохраняется стабильная пропорция один к пяти между договорами долевого участия (ДДУ) на первичном рынке и договорами купли-продажи — на вторичном. Следовательно, несмотря на активное строительство, вторичное жилье продолжает доминировать, занимая около 80% рыночного оборота. Примечательно, что пропорция остается практически неизменной на протяжении последних пяти лет, что говорит о сформировавшейся рыночной модели, где первичное и вторичное жилье занимают стабильные ниши. Такой баланс может объясняться несколькими факторами: предпочтениями покупателей, ценовой разницей между новостройками и вторичным жильем, а также особенностями ипотечного кредитования в разных сегментах рынка.

Заметной тенденцией последних лет стал стремительный рост сегмента индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Популярность загородной недвижимости существенно выросла после пандемии: так, по данным ЦИАН, спрос на загородную недвижимость с 2022 года стал опережать предложение, в результате чего число активных объявлений о продаже домов и участков к сентябрю 2023 году опустилось ниже допандемийного уровня. Пандемия стимулировала и переход на удаленную работу. В 2025 году, по данным Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), удаленно работает 25% россиян. Такая ситуация, с одной стороны, снижает потребность в привязке места проживания сотрудника к месту расположения работодателя (и снижает значимость транспортной доступности офиса), с другой — стимулирует сотрудников к улучшению условий проживания. Строительство или приобретение собственного дома позволяет среди прочего получить жилье большей площади по сравнению с квартирой. Активный рост данного сегмента также был вызван распространением на ИЖС льготных ипотечных программ. По итогам 2024 года объем ввода ИЖС составил 62 млн кв. м, или 57,8% от общего объема введенного жилья.

Динамика ввода жилья в сегментах МКД и ИЖС

МКД — Многоквартирные дома. Источник: ДОМ.РФ, АКРА

В марте 2025 года начал действовать механизм эскроу-счетов для ИЖС, что потенциально приведет к дополнительному спросу в данном сегменте. Ранее потребители, согласно опросу ДОМ.РФ, предпочитали покупку готового дома (73% опрошенных) в связи с опасениями относительно качества строительства, несоблюдения сроков или завышения обещанной стоимости в случае строительства дома с подрядчиком. По оценкам ДОМ.РФ, благодаря появлению гарантий защиты от этих рисков в виде механизма эскроу доля желающих построить дом с подрядчиками может вырасти в три раза. Существенным фактором, ограничивающим потенциальный спрос на ИЖС, является относительно низкая ликвидность индивидуального дома в сравнении с жильем в многоквартирном доме (МКД) — и продажа, и сдача в аренду индивидуального дома может требовать больше времени по сравнению с квартирой.

1.3. Ценообразование на рынке жилой недвижимости

Динамика цен

Анализ ценовой динамики на российском рынке первичного жилья выявляет наличие двух принципиально разных периодов развития. В 2010–2019 годах наблюдался умеренный среднегодовой рост цен на уровне 4,9%, что отражало баланс спроса и предложения в условиях переизбытка строящегося жилья и низкого доверия населения к застройщикам в связи с частыми случаями неисполнения обязательств со стороны последних.

В 2020 году начался по сути новый этап в ценообразовании, характеризующийся ускорением темпов роста цен. Существенное влияние оказали макроэкономические условия: ускорение инфляционных процессов, рост стоимости строительных материалов и дефицит квалифицированной рабочей силы в отрасли. Наряду с этим программы государственной поддержки, ориентированные на первичный рынок, стимулировали рост спроса на новостройки, что усиливало рост стоимости первичного жилья.

В результате индекс цен Росстата на первичном рынке жилья (после повышения на 12% в 2020 году) в 2021 году вырос до 26% на фоне усиленного роста спроса. В последующие годы — по мере повышения рыночных ставок и ужесточения условий массовой льготной ипотеки (ограничения на число кредитов в одни руки, ограничения по сумме кредита в отдельных регионах) — темпы роста цен на жилую недвижимость замедлились. По итогам 2024 года индекс цен на первичном рынке жилья вырос на 8,8%, что оказалось ниже инфляции (9,5%).

Еще одной характеристикой периода, начавшегося в 2020 году, стало формирование устойчивой ценовой дельты между первичным и вторичным сегментами. Важно подчеркнуть, что наблюдаемый ценовой разрыв отражает не только конъюнктурные факторы, но и качественные изменения со стороны предложения. Современные новостройки демонстрируют принципиально иные потребительские характеристики по сравнению с жильем на вторичном рынке — от улучшенных планировочных решений до применения новых строительных технологий и материалов. Такая разница в качестве стала самостоятельным фактором формирования ценовых премий на первичном рынке, что особенно заметно в сегменте классов комфорт и бизнес.

Рыночные данные подтверждают тезис о том, что разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья во многом обусловлен различиями в качестве жилой недвижимости, которое напрямую связано с годом постройки. Чем новее дом, тем меньше разница между стоимостью вторичного жилья и новостроек.

Дисконт вторичного рынка в зависимости от года ввода в эксплуатацию

Источник: ДОМ.РФ

Факторы ценообразования

Современная структура ценообразования на рынке первичного жилья формируется под комплексным воздействием экономических и отраслевых факторов, среди которых особое значение приобретают себестоимость строительства и монетарные условия.

Поскольку существенная часть затрат застройщиков приходится на строительные материалы, стоимость которых связана с общей инфляционной динамикой, инфляция остается ключевым фактором ценообразования и оказывает мультипликативное воздействие на ценообразование в строительной отрасли.

Прежде всего это проявляется через инфляционные ожидания участников рынка, которые закладывают прогнозируемый рост цен в свои бизнес-планы и ценовую политику. Одновременно наблюдается постепенное увеличение тарифов на строительные услуги, связанное с ростом заработных плат в отрасли. Важным аспектом является также изменение стоимости кредитных ресурсов для застройщиков, что влияет на их финансовые модели. Кроме того, широко распространенная практика индексной привязки контрактов в строительной сфере автоматически транслирует рост затрат по цепочке от поставщиков материалов к подрядчикам и в итоге — к застройщикам. В крупных городских агломерациях дополнительным фактором роста цен выступает постоянное удорожание земельных участков, доступность которых существенно ограничена.

В результате даже при возможных колебаниях покупательского спроса сохраняется устойчивая тенденция к росту стоимости квадратного метра, поддерживаемая как объективными факторами увеличения себестоимости, так и субъективными ожиданиями участников рынка.

1.4. Прогноз развития сектора жилищного строительства

Прогноз

Перспективы развития рынка связаны с постепенным увеличением обеспеченности жильем, что соответствует общемировым тенденциям урбанизации и повышения стандартов жилищных условий. Реализация этого потенциала будет зависеть от комплексного развития ипотечного кредитования и строительной отрасли, а также от мер государственной поддержки, направленных на повышение доступности жилья для различных категорий населения.

АКРА считает, что ключевыми для развития рынка жилищного строительства на горизонте до 2030 года будут перечисленные ниже факторы.

Высокий спрос на улучшение жилищных условий

Как было описано выше, обеспеченность россиян жильем по числу квадратных метров на человека продолжает уступать показателям ряда не только развитых, но и развивающихся стран.

Результаты комплексного наблюдения условий жизни населения, проведенного Росстатом в 2024 году, показали, что почти 10%, или 6,5 млн домохозяйств, хотели бы улучшить жилищные условия на горизонте следующих двух-трех лет; примерно 30% от этого числа планируют купить или построить жилье. Согласно данным альтернативного исследования, проведенного в 2025 году ДОМ.РФ и ВЦИОМ, 12,2 млн семей планируют улучшить жилищные условия в течение ближайших пяти лет и обладают необходимыми для этого доходами. Одной из целей государственного развития является повышение метража на одного гражданина России до 38 кв. м к 2036 году, что позволяет ожидать сохранение государственных мер поддержки, которые будут способствовать удовлетворению спроса.

Умеренные темпы роста экономики

Агентство отмечает, что ни Банк России, ни М

числу квадратных метров на человека продолжает уступать показателям ряда не только развитых, но и развивающихся стран. Результаты комплексного наблюдения условий жизни населения, проведенного Росстатом в 2024 году, показали, что почти 10%, или 6,5 млн домохозяйств, хотели бы улучшить жилищные условия на горизонте следующих двух-трех лет; примерно 30% от этого числа планируют купить или построить жилье. Согласно данным альтернативного исследования, проведенного в 2025 году ДОМ.РФ и ВЦИОМ, 12,2 млн семей планируют улучшить жилищные условия в течение ближайших пяти лет и обладают необходимыми для этого доходами. Одной из целей государственного развития является повышение метража на одного гражданина России до 38 кв. м к 2036 году, что позволяет ожидать сохранение государственных мер поддержки, которые будут способствовать удовлетворению спроса.

Агентство отмечает, что ни Банк России, ни Минэкономразвития России в своих среднесрочных прогнозах не ожидают восстановления темпов экономического роста до уровней 2023 и 2024 годов. Согласно прогнозу Банка России, темпы роста ВВП до конца 2027 года не превысят 2,5%; согласно прогнозу Минэкономразвития, они не превысят 2,8%. Столь же сдержанные прогнозы касаются и ожидаемого роста инвестиций в основной капитал и доходов населения.

Нормализация процентных ставок

По мнению Агентства, ключевым фактором, определяющим параметры развития экономики в ближайшие 24–30 месяцев, будут дальнейшие изменения ДКП. Среднесрочный прогноз Банка России предполагает, что возвращение ключевой ставки к отметке 7,5% возможно не ранее 2027 года. Регулятор также сохраняет цель снижения инфляции до 4% к концу 2026 года и планирует удерживать ее на этом уровне в последующие периоды. Низкие ставки при низком уровне инфляции будут поддерживать спрос на недвижимость.

Консолидация застройщиков

Высокий спрос на новостройки стимулировал выход на рынок большого числа новых застройщиков (в том числе относительно небольшого размера). Однако сложная экономическая конъюнктура, сохраняющаяся в 2025 году, может стать фактором укрупнения застройщиков, что ускорит процесс концентрации рынка вокруг крупных девелоперов. Тенденция укрупнения застройщиков в ключевых агломерациях будет дополнительно стимулировать удорожание квадратного метра. Признаки консолидации рынка уже наблюдаются в Краснодарском крае, Ростовской, Новосибирской и Ленинградской областях.

Таблица 1. Доля топ-3 девелоперов относительно общего объема текущего строительства в ключевых регионах

Источник: ЕИСЖС, АКРА

АКРА ожидает, что в таких условиях ситуация на рынке жилищного строительства будет развиваться описанным ниже образом.

Рост объема текущего строительства до 134 млн кв. м к 2030 году

Согласно прогнозам АКРА, объем строительства МКД в 2025 году снизится с рекордного за последние пять лет уровня, достигнутого в прошлом году, на 8,2%, до 105 млн кв. м. Замедление строительной активности объясняется значительным сокращением запуска новых проектов жилищного строительства в этом году на фоне пониженного спроса при дорогом проектном финансировании. Агентство допускает возможность восстановление объема текущего строительства до 134,4 млн кв. м к 2030 году с учетом постепенного возвращения объема выхода новых проектов МКД к прежним уровням.

Рисунок 20. Объем текущего строительства и запуск новых проектов МКД, млн кв. м

Источник: ЕИСЖС, АКРА

В 2025 году объем ввода жилья ожидается на уровне предыдущего года, поскольку снижение ввода МКД на 9% будет компенсировано ростом на 7% показателя в сегменте ИЖС. Вместе с тем ожидается сокращение общего объема ввода жилья в 2026–2027 годах вследствие сниженного уровня запуска новых проектов в предыдущие периоды. Начиная с 2028 года возможен рост объема ввода, и к 2030 году, по мере восстановления рынка, показатель может достичь 120,0 млн кв. м.

Рисунок 21. Объем ввода жилья, млн кв. м

Источник: ЕИСЖС, АКРА

Постепенное увеличение объемов продаж новостроек по ДДУ в натуральном выражении до 40,3 млн кв. м, что на 1 млн кв. м превысит рекордный уровень 2022 года

Согласно прогнозам АКРА, к 2030 году ожидается постепенное увеличение продаж жилья в новостройках в натуральном выражении до 40,3 млн кв. м, что на 43% превысит показатель 2024 года. Такой рост будет обеспечен за счет продолжения программ адресной господдержки, сохраняющегося дефицита качественного жилья, а также повышения доступности рыночной ипотеки по мере снижения ключевой ставки Банка России. При этом в денежном выражении рост окажется значительно более существенным: по оценкам Агентства, продажи в денежном выражении увеличатся в 2,3 раза относительно показателя за 2024 год.

Рисунок 22. Прогноз продаж жилья в МКД в натуральном и стоимостном выражении

Источник: ЕИСЖС, АКРА

В долгосрочной перспективе вероятен относительно стабильный уровень продаж строящегося жилья. Показатель распроданности вводимого жилья стабилизируется на отметке 84–85% в конце прогнозного периода. Пониженный уровень распроданности в 2023–2025 годах связан с ускоренным ростом портфелей проектов застройщиков в 2023–2024 годах и наблюдающимся замедлением продаж жилья в текущих рыночных условиях. Наибольший уровень распроданности Агентство ожидает по итогам 2027 года, обусловлен он будет минимальным за последние восемь лет прогнозным объемом ввода в 2027 году (34 млн кв. м) вследствие падения объемов запуска новых проектов в предыдущие периоды.

Рисунок 23. Продажа квартир в строящихся домах и уровень распроданности

Источник: ЕИСЖС, АКРА

Рост цен с учетом продолжающегося повышения номинальных заработных плат и реализации накопленного отложенного спроса

После существенного замедления роста цен на жилье в 2025 году АКРА ожидает ускорение их роста с учетом продолжающегося повышения номинальных заработных плат и реализации накопленного отложенного спроса; максимальные темпы роста будут достигнуты в 2026–2027 годах на фоне снижения ипотечных ставок и достижения пика распроданности в 2027 году.

По оценкам АКРА, с 2025 по 2030 год стоимость квадратного метра в новостройках будет увеличиваться в среднем на 7,8% в год. Однако динамика цен не будет равномерной. В 2025–2026 годах рост будет сдерживаться высокой ключевой ставкой, ограничивающей доступность ипотеки, а также достаточным объемом предложения на рынке. Начиная с 2027–2028 годов Агентство ожидает ускорение роста цен, чему будут способствовать смягчение ДКП (снижение ключевой ставки) и формирование дефицита новостроек в связи с сокращением запуска новых проектов в период жесткой ДКП в 2024–2025 годах. В 2029–2030 годах ожидается стабилизация темпов роста цен.

При этом АКРА прогнозирует стабилизацию коэффициента доступности жилья на уровне 1,8–1,9, что отражает сбалансированное развитие рынка, при котором рост доходов населения будет в целом соответствовать увеличению стоимости жилья, не допуская как чрезмерного повышения цен, так и их искусственного сдерживания.

Рисунок 24. Соотношение заработных плат и стоимости квадратного метра

Источник: Росстат, АКРА

АКРА также прогнозирует неоднородность характера изменений цен внутри страны. Как показывают расчеты Агентства, на рынках с высокой конкуренцией (например, в Екатеринбурге и Новосибирске) рост цен может оказаться в два раза ниже, чем на рынках с высоким уровнем концентрации. В то же время в таких городах, как Севастополь, Омск или Воронеж, где доминируют несколько крупных игроков, возможны более резкие ценовые скачки. Таким образом, дальнейшая консолидация рынка новостроек создает предпосылки для неравномерного, но устойчивого роста цен, особенно в регионах с высокой степенью монополизации.

Постепенное восстановление с 2027 года средней площади квартир на первичном рынке

По оценкам АКРА, с 2027 года...

...консолидация рынка новостроек создает предпосылки для неравномерного, но устойчивого роста цен, особенно в регионах с высокой степенью монополизации.

Средняя цена МКД, первичный рынок (жилых помещений); Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников по полному кругу организаций в целом по экономике. *Прогноз АКРА

По оценкам АКРА, с 2027 года начнется плавное увеличение средней площади квартир, и к 2030 году показатель может достичь 52 кв. м (49 кв. м в 2025-м). Основная причина роста — постепенное снижение ипотечных ставок, а также выход на вторичный рынок покупателей, которые ранее приобрели квартиры по программам господдержки. По мере погашения ипотеки у них появится возможность продать имеющееся жилье и приобрести более просторную недвижимость, что повысит спрос на квартиры большей площади.

Связанный с этим рост цен будет сдерживаться ограниченной платежеспособностью населения. Рынок будет адаптироваться, поэтому спрос на жилье большей площади хотя и вырастет, доступность такого жилья останется на уровне, который не потребует от покупателей еще более существенного увеличения сроков накоплений.

Рисунок 25. Средняя площадь квартир в строящихся домах в России и отношение средней стоимости квартиры к средней годовой заработной плате

Источник: Росстат, АКРА. *Прогноз АКРА

Таким образом, прогноз Агентства учитывает умеренно оптимистичный сценарий, в рамках которого постепенное улучшение рыночных условий приведет к увеличению метража строящегося жилья после 2026 года. Основные параметры прогноза приведены в табл. 2.

Таблица 2. Прогноз развития сектора жилищного строительства до 2030 года

* Общей площади жилых помещений. ** Жилых помещений. Источник: АКРА

Риски

При составлении прогноза были учтены ключевые факторы, влияющие на рынок недвижимости, однако существует ряд рисков, которые могут привести к отклонению от ожидаемых сценариев.

• Медленное относительно текущих прогнозов регулятора снижение ключевой ставки. Если Банк России будет вынужден снижать ключевую ставку более медленными темпами, чем предполагается, это может негативно сказаться на строительном секторе. В кратко- и среднесрочной перспективе это приведет к снижению доступности ипотеки и падению спроса, а в долгосрочной перспективе возможен скачкообразный рост цен из-за накопленного отложенного спроса, низкой инвестиционной активности застройщиков и дефицита предложения.
• Изменения в государственной поддержке ипотечных программ. Сохранение текущих программ льготной ипотеки поддерживает платежеспособный спрос, однако сокращение или досрочное завершение программ господдержки может привести к резкому снижению покупательской активности. В прогнозе заложена предпосылка о том, что действующие программы будут сохранены в текущем виде до 2030 года, но их пересмотр может скорректировать динамику рынка.
• Конкуренция с рынком вторичного жилья. Снижение ипотечных ставок может усилить привлекательность вторичного рынка и забрать на себя часть потенциального спроса с рынка новостроек, однако соотношение первичного и вторичного рынков остается стабильным. Дефицит качественного жилья на вторичном рынке и потребность в улучшении жилищных условий после погашения льготных ипотек поддержат спрос на новостройки. Кроме того, возможен рост средней площади квартир в новостройках из-за повышенного спроса со стороны семей, которые захотят улучшить жилищные условия после досрочного погашения ипотеки с господдержкой.
• Общие макроэкономические риски. Снижение цен на сырьевые товары и девальвация рубля могут стимулировать спрос на недвижимость как инструмент сохранения капитала, однако резкое ухудшение экономической ситуации способно снизить доходы населения и заморозить инвестиции в строительство.

1.5. Перспективы развития рынка арендного жилья

Несмотря на активное развитие жилищного строительства и ипотечного кредитования, значительное число россиян по-прежнему снимают жилье. Так, по данным ДОМ.РФ, в 2023 году около 9% домохозяйств проживало в арендуемых объектах недвижимости, а по результатам опроса ОНФ, доля россиян, арендующих жилье, в текущем году достигла 15%. Кроме того, по данным исследования Level Group, в 2025 году жилье снимает около 25% россиян, состоящих в браке.

Большой разброс данных не позволяет точно оценить рынок аренды в России, однако даже консервативные оценки показывают, что в съемном жилье проживает свыше 13 млн человек.

Рисунок 26. Коэффициент домовладения в отдельных странах

Источник: ДОМ.РФ, Евростат, GOV.UK, FRED, IBGE

При этом необходимо отметить, что коэффициент домовладения, отражающий долю владельцев собственного жилья в общем количестве проживающих, для России традиционно находится на уровне, превышающем показатели большинства развитых стран (то есть доля арендаторов в России ниже). АКРА обращает внимание на то, что для стран Восточной Европы характерно высокое значение коэффициента домовладения. Можно также отметить, что основу предложения на рынке аренды в России составляет жилье, полученное в ходе бесплатной приватизации.

Важным фактором, обеспечивающим спрос на аренду в нашей стране, остается относительно низкий размер арендного платежа по сравнению с платежами по ипотечному кредиту. Агентство считает, что при адекватном уровне процентных ставок аренда прежде всего является естественной альтернативой приобретению квартиры на вторичном рынке. В то же время разрыв арендного платежа и ипотечного платежа по ДДУ может быть фактором, обуславливающим отказ от приобретения жилья в новостройке. С учетом текущих ставок по рыночной ипотеке разница в размере ипотечного платежа и арендного платежа может составлять 3,4 раза для жилья, приобретаемого по ДДУ, и 1,9 раза для прочей жилой недвижимости.

Как отмечает АКРА, значительный разрыв в указанных платежах характерен для всех регионов России, но даже при низких ставках по ипотеке аренда избавляет граждан от необходимости откладывать средства на накопление первоначального взноса по ипотечному кредиту, что особенно важно для домохозяйств с низким уровнем дохода.

Рисунок 27. Отношение платежа по кредиту к величине арендного платежа

* Средний платеж по кредиту рассчитан на основе предположения о том, что средний срок кредитования составляет 360 месяцев, ставка — 27,5%. Источник: Банк России, «Мир квартир», оценка АКРА

АКРА отмечает, что в сфере аренды жилой недвижимости, как и в ипотечном кредитовании, существует ряд государственных программ поддержки населения, которые, однако, чаще имеют региональную направленность. Например, в Дальневосточном федеральном округе действует программа доступного арендного жилья, которая предлагает субсидирование процентной ставки при аренде жилья, арендодателем которого выступает ДОМ.РФ.

Большой потенциал развития сохраняется и у социальной аренды. Так, по данным Росстата, на конец 2024 года на учете на получение жилья состояло свыше 1,8 млн семей. При этом ежедневно жилье получают около 5% от этого числа, то есть средний срок ожидания составляет 20 лет. При этом международная практика показывает, что и в зарубежных странах есть достаточно большой разброс доли жилья, предоставляемого в социальную аренду.

Рисунок 28. Социальное арендное жилье в общем жилом фонде отдельных стран ОЭСР

Источник: ОЭСР (данные за различные годы), оценка АКРА

В последние несколько лет (в условиях дефицита кадров и активного развития внутреннего производства) все больше предприятий вкладываются в корпоративную аренду, предоставляя своим сотрудникам комфортное жилье на выгодных условиях.

В то же время АКРА обращает внимание на значительную долю аренды, приходящуюся на «серый» рынок (по оценкам ДОМ.РФ, доля квартир, предоставленных в аренду без заключения договора, составляет 95% от общего объема). К очевидным недостаткам арендного жилья для съемщика относятся относительно слабые стандарты, определяющие условия найма и последующего проживания. Несмотря на то что Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует принципы договорных отношений съемщика и арендодателя, данные принципы не могут затрагивать все фактические бытовые вопросы таких отношений.

При оценке перспектив разв...

вития рынка арендного жилья АКРА выделяет ряд факторов, способных как стимулировать, так и сдерживать его рост. К факторам, которые будут способствовать развитию рынка аренды, Агентство относит перечисленное ниже.

– Сохранение низкого размера арендного платежа Агентство отмечает, что относительно низкий размер арендного платежа и отсутствие необходимости накапливать средства на первоначальный взнос по ипотеке будут поддерживать спрос на съемное жилье. При этом с учетом того, что жители России предпочитают иметь собственное жилье, именно ценовые условия могут стать решающим фактором для сохранения баланса между собственной недвижимостью и взятой в аренду.

– Постепенное развитие регулирования рынка Развитие регламентации отношений между арендодателем и арендатором (в том числе за счет развития «арендных домов») позволят последним избежать влияния субъективизма и непредсказуемости изменений требований владельцев недвижимости. Одним из ключевых игроков рынка институциональной аренды является ДОМ.РФ, который реализует меры по стимулированию создания арендного фонда, соответствующего определенным требованиям, и разрабатывает стандарты взаимоотношений съемщика и арендодателя. Широкое распространение таких стандартов будет способствовать росту зрелости рынка.

– Сохранение больших возможностей подбора оптимального местоположения и условий проживания Помимо того, что аренда жилья может, к примеру, сократить время, затрачиваемое на дорогу на работу, она также позволяет получить доступ к лучшей социальной инфраструктуре. Активный переход на удаленную работу создает определенные предпосылки для миграции населения в регионы с низкой стоимостью жизни (в том числе с относительно низкой стоимостью аренды) при, например, одновременной сдаче в аренду собственного жилья по более высоким ставкам. Еще одним преимуществом арендного жилья является то, что при необходимости его проще и быстрее сменить, чем собственное.

– Формирование рынка арендного жилья в том числе за счет новых инструментов социальной и корпоративной аренды Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года среди прочего ставит своей задачей формирование доступного рынка жилья. Стратегия, в частности, предусматривает внедрение механизма улучшения жилищных условий граждан путем выдачи и использования сертификата на получение арендного жилья социального использования или на оплату аренды. Еще один способ повышения доступности арендного жилья — создание механизмов поддержки коммерческой аренды, предусматривающих предоставление кредитов для строительства арендного жилья. Кроме того, АКРА видит потенциал развития рынка корпоративной аренды, целью которой является обеспечение жильем сотрудников организаций. Такая программа может позволить компаниям более успешно привлекать и удерживать персонал в условиях существующего дефицита кадров, а также стимулировать трудовую мобильность населения.

Риски и ограничения роста

Агентство также выделяет ряд факторов, которые будут сдерживать развитие рынка аренды.

– Стремление граждан к приобретению жилья в собственность Как отмечает АКРА, основная часть населения страны, стремящаяся к улучшению жилищных условий, планирует сделать это за счет приобретения объектов жилой недвижимости. Это касается и тех, кто в настоящее время арендует жилье: высока вероятность того, что они будут стремиться приобрести недвижимость в собственность. Агентство обращает внимание на то, что основу существующего рыночного арендного фонда составляет жилье, полученное в результате бесплатной приватизации, что определяет относительно высокий уровень износа такого жилья, а также меньшую площадь сдаваемых в аренду помещений. Основываясь на данных ДОМ.РФ, АКРА отмечает, что размер жилой площади, приходящийся на одного арендатора, существенно уступает общероссийскому показателю обеспеченности жильем. Согласно оценкам АКРА, учитывающим данные ДОМ.РФ по объему арендного фонда и числу арендаторов, на одного съемщика приходится около 20 кв. м, в то время как в среднем по России на одного жителя приходится 29 кв. м жилья. Несмотря на то что по мере роста ввода жилья в стране будет расти и арендный фонд, приобретение жилья может оставаться более эффективным способом улучшения жилищных условий.

– Снижение ценовой доступности арендного жилья в сравнении с ипотечным кредитованием С учетом того, что государство непрерывно совершенствует механизм выявления и налогообложения доходов от сдачи жилья, можно ожидать постепенный рост арендного платежа как минимум на величину налога. Это, в свою очередь, приведет к сужению спреда между арендным платежом и ипотечным платежом. К аналогичному эффекту может привести и рост требований, которые арендодатель должен будет выполнить для передачи жилья в аренду. В частности, таким фактором может стать введение запрета на сдачу жилья в аренду без согласия соседей.

– Низкие темпы роста предложения на рынке институциональной и корпоративной аренды Насыщение рынка арендного жилья новыми объектами жилой недвижимости требует среди прочего создания необходимой коммунальной и социальной инфраструктуры, что может привести к снижению окупаемости таких проектов (особенно в периоды высоких ставок). Без необходимой государственной поддержки существует риск, что коммерческая привлекательность инвестиций в создание объектов арендного жилья может быть ниже, чем у проектов по строительству жилья, передаваемого в собственность.

1.6. Влияние земельного вопроса на развитие жилищного строительства

Стоимость земли под строительство жилья в долгосрочной перспективе тесно коррелирует со стоимостью квадратного метра жилья. Исходя из ситуации с предложением земли под застройку в разных регионах, доля стоимости земли в общей себестоимости строительства варьируется в диапазоне от 10 до 20% в зависимости от местоположения, инфраструктуры, транспортной доступности и других факторов. В среднем цена земельного участка в общей себестоимости строительства жилья составляет около 15%.

Увеличение предложения земли — существенный фактор сдерживания роста себестоимости и цен на жилье на первичном рынке, в связи с чем стратегической задачей для государства является раскрытие потенциала неиспользуемых федеральных участков. Эта задача реализуется в том числе через механизмы ДОМ.РФ, при участии которого до конца 2030 года планируется ввести в эксплуатацию более 100 млн кв. м жилья, в том числе на федеральных участках, реализованных в рамках действия Федерального закона «О национальной платежной системе» от 27.06.2011 № 161-ФЗ. При этом по итогам 2024 года градостроительный потенциал федеральных земельных участков, формируемый ДОМ.РФ, составлял 9,4 млн кв. м, а ввод жилья с участием ДОМ.РФ в 2022–2024 годах превысил 24 млн кв. м.

Перспективным направлением градостроительного развития и обновления городской среды можно назвать комплексное развитие территорий (КРТ), механизм которого начал действовать с 2020 года. В него вовлекается все больше участков, на которых запланировано строительство жилья, объектов социальной, коммунальной и дорожной инфраструктуры. В рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни» предусмотрено активное развитие проектов КРТ. По состоянию на конец 2024 года в проекты КРТ было вовлечено 813 территорий общей площадью 18,3 тыс. га в 77 регионах России. Дальнейшие планы реализации программы включают в себя вовлечение под жилищное строительство порядка 250 млн га в следующие пять лет.

КРТ также выступает единственным механизмом, позволяющим расселять не только аварийное жилье, но и дома, которые находятся в ветхом состоянии. Фонд развития территорий в рамках проектов КРТ направляет регионам финансирование для расселения аварийного жилья. Сейчас расселение жилой застройки по проектам КРТ ведется в 32 регионах. Проекты КРТ также в значительной степени реализуются посредством ДОМ.РФ. По состоянию на конец 2024 года в работе ДОМ.РФ в рамках реализации КРТ находилось 118 проектов общей площадью 5 650 га. Данные проекты расположены в 49 субъектах Российской Федерации и обладают градостроительным потенциалом 25,2 млн кв. м жилой площади. При этом правительственной комиссией приняты положительные решения по 78 проектам, расположенным в 38 субъектах Российской Федерации и предполагаемым к реализации на земельных участках площадью 3 669 га с общим градостроительным потенциалом 17,1 млн кв. м.

Таблица 3. Реализация проектов КРТ в 2024 году

Источник: ДОМ.РФ

Расширение доступности земельного фонда для реализации проектов жилищного строительства включает в себя и упрощение процесса поиска доступных участков для застройщика. С этой целью была запущена Национальная система пространственных данных, которая позволяет получить информацию о земельных участках, подходящих для строительства, в том числе для ИЖС. Частью этой системы является проект «Земля для стройки», который Росреестр реализует совместно с региональными органами власти, передающими для последующей публикации информацию о территориях, доступных для застройки.

АКРА отмечает, что рост интереса к ИЖС будет

АКРА отмечает, что рост интереса к ИЖС будет среди прочего стимулировать спрос на земельные участки. По оценкам АКРА, объем ввода ИЖС до конца 2030 года может превысить 415 млн кв. м. Учитывая данные Росстата, согласно которым средний размер частного дома составляет 145 кв. м, а средний размер земельного участка при этом составляет 600 кв. м, общая площадь земли, которая будет использована для ИЖС в период до 2030 года, превысит 1,7 млрд кв. м. При этом, как отмечает Агентство, 600 кв. м может быть достаточно консервативной оценкой.

Обеспечение развития ИЖС повышает значимость развития проектов, аналогичных таким, как «Мой гектар», «Дальневосточный гектар» и других. Повышенную значимость для ИЖС имеют вопросы, связанные с собственностью на землю, соответствием использования земельного участка существующим требованиям, его межеванием и реестровым учетом. В частности, значительный объем земельного фонда в настоящее время отведен под нужды садоводческих и огороднических товариществ, перевод таких участков под нужды ИЖС — достаточно сложная процедура, связанная в том числе с присоединением объектов ИЖС к коммунальной инфраструктуре населенных пунктов. Изменение принципов регулирования системы управления земельным фондом может стать значимым фактором развития ИЖС.

часть 2. роль банковского сектора в развитии жилищной сферы

2.1. общая характеристика банковской отрасли

По состоянию на конец июля 2025 года в Российской Федерации было зарегистрировано 308 банков, из которых 214 обладают универсальной лицензией, причем к системно значимым кредитным организациям (СЗКО) относятся 11 действующих в настоящее время банков. Также в указанный период в стране действовало 43 небанковских кредитных организаций.

На конец первого полугодия 2025 года объем активов банковской системы Российской Федерации составил 193,3 трлн руб., совокупный объем кредитного портфеля — 118,6 трлн руб., объем средств клиентов — 127,5 трлн руб. По итогам прошлого года чистая прибыль системы превысила 4 трлн руб. (3,8 трлн руб. после корректировок на внутригрупповое перераспределение дивидендов).

Архитектура национальной банковской системы достаточно устойчива: основные типы бизнес-моделей сформировались к началу 2020 года, а распределение рыночных позиций между отдельными игроками стабильно по большинству продуктов. Агентство отмечает, что в последние годы относительно стабильным было и число действующих организаций, а сокращение их количества объясняется преимущественно реализацией сделок M&A.

рисунок 29. динамика банковских активов и числа кредитных организаций в стране

Источник: Банк России

операционная среда

В 2022 году российская банковская система столкнулась с существенным ухудшением экономической ситуации, которое во многом было связано с введением большого числа внешних санкций, направленных против как отрасли в целом, так и многих ее отдельных участников. Внешние ограничения и внутренние преобразования стали факторами изменения бизнес-профиля и принципов операционной деятельности большого числа кредитных организаций. Значительные изменения параметров функционирования банковского сектора позволяют считать 2022 год отправной точкой развития отрасли.

рисунок 30. темпы роста ввп и активов, а также прибыль банковской системы

Источник: Банк России, оценка АКРА

Как отмечает Агентство, хотя адаптация банковской системы к изменениям не сопровождалась потерей ее финансовой устойчивости, в определенные моменты требовалось расширение поддержки отрасли со стороны государства. Быстрое восстановление темпов роста экономики (в 2023 году ВВП вырос на 4,1%, а в 2024-м — на 4,3%) вместе с улучшением ряда других показателей социально-экономического развития и наращиванием бюджетных расходов позволили добиться уверенного роста кредитования.

Поддержку кредитованию юридических лиц оказывал высокий спрос заемщиков на финансирование инвестиций в основной капитал, что отчасти объясняется государственным субсидированием заимствований (целью которых было финансирование проектов технологического суверенитета и структурной адаптации экономики России к введенным санкциям), а также льготным кредитованием сегмента МСП. В розничном кредитовании ускорению роста способствовали льготные программы ипотеки и растущий потребительский спрос. В ряде случаев повышение спроса на кредиты в одном сегменте стимулировало кредитную активность в других — например, спрос на ипотеку способствовал росту кредитования застройщиков.

В результате в 2022–2024 годах корпоративный кредитный портфель увеличился на 70%, розничный — почти на 50%. Следствием быстрого роста совокупного кредитного портфеля отчасти стал рост чистой прибыли сектора выше 4 трлн руб. в 2024 году (в 2023 году без учета внутригруппового распределения доходов показатель составил 3,8 трлн руб., с учетом — 3,28 трлн руб.).

рисунок 31. структура кредитного портфеля российских банков

Источник: Банк России

На фоне быстрого роста российской экономики, ускорения наращивания инвестиций в основной капитал, а также снижения безработицы до рекордно низкого уровня (2,5% на конец прошлого года) индекс потребительских цен (ИПЦ) показал рост на 5,9 и 8,4% в 2023 и 2024 годах соответственно. В целях ограничения «перегрева» экономики Банк России неоднократно повышал ключевую ставку, которая в 2024 году достигла 21%.

рисунок 32. динамика инфляции и ключевой ставки банка россии

Источник: Банк России

АКРА считает, что повышение ключевой ставки и ее длительное нахождение на высоком уровне стали ключевым вызовом для банковской системы в 2024–2025 годах. По мнению Агентства, несмотря на начавшееся снижение ставки, ее сдерживающее влияние на развитие банковской системы сохранится в ближайшие месяцы.

Вместе с этим происходящий выход банков из послаблений, введенных в 2022 году для поддержки финансового сектора, а также достаточно жесткая позиция Банка России в области макропруденциального регулирования (помимо непосредственно высокого значения ключевой ставки) стали факторами сокращения кредитного портфеля как юридических, так и физических лиц.

основные финансовые показатели сектора

достаточность капитала

По состоянию на 01.07.2025 значение норматива Н1.0 российской банковской отрасли составляло 13,4%, что значительно превышает регуляторный минимум, равный 8% (избыток капитала выше 8 трлн руб.).

Существенный запас прочности позиции по капиталу сохраняется несмотря на быстрый рост кредитного портфеля в 2023–2024 годах, который привел к заметному снижению показателей капитализации как на отраслевом уровне, так и на уровне отдельных кредитных организаций.

рисунок 33. динамика и прогноз значения норматива н1.0

Источник: Банк России, оценка АКРА

Дополнительным фактором снижения нормативов капитализации в 2023–2024 годах стало повышение риск-весов по кредитам по наиболее высокорискованным направлениям (прежде всего по необеспеченному кредитованию).

Несмотря на стабилизацию нормативов достаточности капитала, его фактический избыток снижается, что является следствием планового восстановления надбавок, значения которых в 2022 году были установлены на нулевом уровне для поддержания устойчивости отрасли и кредитной активности банков. Так, с 01.01.2025 все кредитные организации должны соблюдать надбавку поддержания достаточности капитала в размере 0,5%, СЗКО сверх этого должны соблюдать надбавку в размере 0,25%. С 01.01.2026 указанные надбавки вырастут до 1 и 0,5% соответственно (максимальные значения надбавок будут установлены с 01.01.2028 и составят 2,5 и 1% соответственно).

Помимо указанных надбавок, Банк России в текущем году установил национальную антициклическую надбавку, которая с 01.07.2025 составляет 0,5%. В конце

2027 года минимальное значение норматива Н20.0 СЗКО должно составить 11,5% (12% в случае сохранения антициклической надбавки). Растущие минимальные требования к нормативам достаточности капитала будут в значительной мере сдерживать кредитную активность банков даже при росте спроса на заемные средства.

АКРА отмечает, что, несмотря на введение надбавок, избыток капитала в масштабах отрасли позволяет как поддерживать достаточно ощутимое наращивание кредитного портфеля, так и нивелировать эффект возможного роста кредитного риска.

В то же время избыток капитала в отрасли, по мнению Агентства, распределен неравномерно — почти 40% избыточных собственных средств формирует капитал ПАО Сбербанк, — то есть общеотраслевой потенциал роста не полностью совпадает с возможностями отдельных банков. Оценка превышения зафиксированными на конец 2024 года нормативами Н1.0/Н20.0 минимальных значений с учетом действующих и вводимых в течение 2025 года надбавок показывает, что запас прочности большинства СЗКО не превышает 1%. Схожая картина наблюдается при оценке превышения нормативами достаточности капитала отдельных банков регуляторного минимума. Хотя на конец мая текущего года норматив Н1.0 более чем у 80% кредитных организаций превышал 14%, среди СЗКО данный показатель был выше указанного значения только у двух банков. По мнению АКРА, такая ситуация определяется не только более высоким аппетитом СЗКО к риску, но и фактической стагнацией развития малых и средних банков. В силу этого большинство наиболее крупных банков даже при изменении ситуации на кредитном рынке будут вынуждены ограничивать активность с целью соблюдения требований регулятора.

Источник: Банк России, оценка АКРА

Рисунок 34. Значения нормативов Н20.0/Н1.0 отдельных кредитных организаций

Источник: Банк России

Одновременно даже при значительном ухудшении качества портфеля имеющийся избыток позволит большинству банков покрыть вновь создаваемые резервы за счет операционной деятельности.

Рентабельность и операционная эффективность

Большой объем полученной прибыли при меньшем приросте собственных средств позволил банковской системе в 2024 году показать рекордную рентабельность капитала, которая составила 24,0% (23,0% в 2023 году). При этом рентабельность активов в 2024 году (2,2%) оказалась на уровне 2023 года и была сопоставима с показателями 2019 и 2021 годов (2,1%). Такие тенденции подтверждают гипотезу о том, что рост рентабельности капитала отчасти обеспечен снижением показателей его достаточности, то есть ростом финансового рычага и фактическим повышением аппетита к риску.

Хотя рентабельность взвешенных с учетом риска активов (RWA) в 2024 году составила 2,9% и несколько превзошла показатель 2023 года (2,8%), она не является рекордной и уступает уровню 2019 года (4,1%). Скорее всего, это стало следствием макропруденциальных надбавок по отдельным видам кредитов, введенных Банком России.

Подавляющему большинству (90% от общего числа) кредитных организаций удалось завершить 2024 год с прибылью, но единая динамика ее изменения отсутствовала. ПАО Сбербанк по-прежнему создавало основной объем отраслевой прибыли, но ее рост в 2024 году определялся результатами других кредитных организаций.

Показатели рентабельности, как и большинство иных показателей развития отрасли, остаются неоднородными. Большинство СЗКО и других крупных кредитных организаций по итогам прошлого года смогли достичь двузначных показателей рентабельности собственных средств. При этом количество СЗКО, показавших рост и снижение возврата на капитал, распределилось практически поровну. Такая ситуация в значительной мере определяется большим разбросом факторов, определяющих рентабельность отдельных банков (NIM, CTI, CoR и другие).

По данным Банка России, чистая процентная маржа (NIM) российских банков по итогам 2024 года составила 4,4% по сравнению с 4,7% годом ранее (АКРА оценивает показатель NIM по итогам 2024 года на уровне 4,1% против 4,4% по итогам 2023 года и 3,7% по итогам 2022 года). Несмотря на снижение показателя, его значение по-прежнему остается достаточно высоким и, в частности, превосходит показатели предыдущих четырех лет. АКРА отмечает, что влияние результатов ПАО Сбербанк, без учета которого уровень NIM, по оценкам Банка России, по отрасли в 2024 году составил бы 3,8%, остается устойчивым, несмотря на снижение доли банка в совокупной чистой прибыли российских кредитных организаций.

Рисунок 35. Рентабельность RWA и капитала отдельных кредитных организаций по итогам 2024 года

*Значение RoAE рассчитано на основе отчетности кредитных организаций по МСФО, значение RoRWA — на основе данных отчетности по РСБУ на консолидированной основе (для ПАО «Банк ПСБ» и АО «Банк ДОМ.РФ» — на неконсолидированной основе). Источник: Банк России, оценка АКРА

Операционные расходы в 2024 году выросли в большинстве кредитных организаций. В целом по отрасли за прошлый год операционные расходы увеличились почти на 775 млрд руб. (+23,4%) при суммарном росте чистых процентных и чистых комиссионных доходов на 902 млрд руб. (+11,4%). По мнению АКРА, хотя существенный вклад в общий рост операционных расходов вносит увеличение затрат на персонал, в большей мере общее увеличение этих расходов было обусловлено приростом организационных и управленческих расходов. За 12 месяцев 2024 года расходы на персонал увеличились на 250 млрд руб. (+15,2%), организационные и управленческие расходы — на 269 млрд руб. (+25,5%).

По мнению Агентства, замедление темпов роста банковского бизнеса в 2025 году приведет к тому, что темпы увеличения расходов на персонал будут сближаться с общеэкономическим уровнем роста номинальных зарплат. Прочие операционные расходы будут расти со скоростью, близкой к инфляции.

Качество активов и кредитные риски

На протяжении ряда лет АКРА фиксировало устойчивую тенденцию к улучшению качества кредитного портфеля как в корпоративном, так и в розничном сегментах. При этом, несмотря на ухудшение операционной среды в 2020 и 2022 годах, АКРА не отмечало существенного роста кредитного риска в эти периоды. Хотя устойчивое качество портфеля поддерживалось масштабными реструктуризациями, основной части заемщиков удалось в итоге избежать банкротства и продолжить выполнять обязательства по полученным ссудам по мере стабилизации ситуации в экономике.

К причинам общего улучшения качества кредитного портфеля можно отнести в том числе улучшение практик кредитования, связанное как с развитием регулирования банковского сектора, которое фактически сделало невозможным осуществление ряда практик, к которым прибегали отдельные кредитные организации (связанное кредитование, завышение качества заемщиков и т. д.), а также способствовало снижению вероятности возникновения пузырей в отдельных сегментах рынка, так и с определенным снижением аппетита к риску кредитных организаций и заемщиков. Помимо этого, можно отметить значительное снижение роли кредитования в иностранной валюте, внедрение новых принципов регулирования жилищного строительства, развитие скоринговых моделей и т. д.

С учетом этого можно констатировать, что в настоящее время кредитные организации осуществляют кредитование, адекватно оценивая риски снижения кредитоспособности заемщиков и соотнося их с собственными финансовыми возможностями.

В связи с этим АКРА ожидает, что на горизонте до 2030 года влияние кредитного риска на устойчивость банковской системы останется контролируемым, рост создаваемых резервов в результате возможного негативного влияния изменений операционной среды не приведет к потере банками значительного объема капитала. Агентство прогнозирует, что на указанном временном горизонте создаваемые резервы будут полностью покрываться за счет операционной прибыли.

Тем не менее в настоящее время присутствуют факторы, которые могут стать причиной роста стоимости кредитного риска как в корпоративном, так и в розничном сегментах. Влияние этих факторов будет зависеть от параметров кредитных продуктов и от особенностей изменения операционной среды.

Рисунок 36. Динамика стоимости риска (CoR) в 2019–2025 годах*

*ФЛ — физические лица; ЮЛ — юридические лица. Источник: оценка АКРА

В корпоративном сегменте стоимость риска в 2024 году составила 0,4%, что является наименьшим показателем с 2021 года. Однако в первом квартале 2025 года регулятор зафиксировал рост стоимости риска более чем на 0,5 п. п., а...

также увеличение доли просроченной задолженности с 2,4 до 2,5%. Кроме того, был отмечен рост объема реструктуризаций: общий объем реструктурированной ссудной задолженности заемщиков, не являющихся субъектами МСП, на балансе банков вырос с 14,4 (19,2% портфеля) до 15,1 (20,3% портфеля) трлн руб. Крупнейшие реструктуризации пришлись на компании нефтегазовой и горнодобывающей отраслей, а также на организации, занимающиеся строительством и инфраструктурным проектированием.

*ФЛ — физические лица; ЮЛ — юридические лица. Источник: оценка АКРА

По мнению АКРА, фактором устойчивости качества портфеля является относительно низкий темп роста процентных платежей. На конец 2024 года при ключевой ставке на уровне 21% эффективная ставка по долговым обязательствам крупных промышленных компаний составляла в зависимости от отрасли от 9,2 до 14%. В то же время переоценка стоимости кредитов, а также рост кредитного риска могут продолжиться.

Основной уязвимостью корпоративного сегмента является большой объем кредитов, выданных под плавающую ставку. По оценкам Банка России, по состоянию на конец первого квартала 2025 года доля таких кредитов составляла 65% (в начале 2022 года — 36%). Банк России отмечает, что портфель кредитов, предоставленных под плавающую ставку, обладает более высоким качеством в сравнении с портфелем кредитов, ставка по которым является условно фиксированной. Хотя во многом это может объясняться тем, что плавающая ставка дает возможность более гибко управлять процентными рисками, такая ситуация в большей степени связана с тем, что кредиты под плавающую ставку изначально привлекались заемщиками с более высокой кредитоспособностью.

АКРА также отмечает, что договоры по большинству кредитов, предоставляемых корпоративным заемщикам под условно фиксированную ставку, могут предусматривать возможность ее пересмотра в случае повышения ключевой ставки. Следовательно, практически весь корпоративный сегмент так или иначе сталкивается с ростом процентных расходов в условиях ужесточения ДКП.

Еще одна уязвимость корпоративного сегмента — это рост концентрации задолженности крупных клиентов. Снижение объема операций банков, находящихся в собственности иностранных кредитных организаций, и продолжающееся сокращение числа таких банков (наряду с ростом спроса на внутренние заимствования со стороны крупных российских нефинансовых организаций, которые ранее активно привлекали кредитные ресурсы через иностранные банки) привели к заметному увеличению концентрации задолженности крупных компаний. В период с начала 2022 года до конца 2024-го отношение задолженности семи наиболее крупных компаний с выручкой больше 1 трлн руб. и совокупным долгом свыше 1 трлн руб. к капиталу банковского сектора выросло с 49 до 66%.

Для ограничения рисков, связанных с возможными дефолтами финансово неустойчивых заемщиков, а также для снижения влияния на устойчивость банковского сектора риска концентрации, описанного выше, Банк России ввел в 2025 году макропруденциальную надбавку на прирост долга крупных заемщиков с повышенной долговой нагрузкой. Это, в свою очередь, будет ограничивать дальнейший рост стоимости риска в системе.

В розничном сегменте стоимость риска заметно выросла еще в 2024 году — до 2,4% с 1,7% в 2023-м. По мнению АКРА, в сегменте розничного кредитования основные риски ухудшения качества обслуживания долга были сопряжены с общим увеличением закредитованности населения в период до начала роста процентных ставок. Кредитные организации активно наращивали кредитование даже тех категорий заемщиков, работу с которыми регулятор традиционно относит к высокорискованной. В результате возможности одновременного использования нескольких кредитных продуктов (в частности, необеспеченных кредитов для финансирования первоначального взноса по ипотеке и для рефинансирования кредита, взятого в другом банке) значительно возросло количество заемщиков, имеющих сразу несколько кредитов. К октябрю 2024 года насчитывалось 13,2 млн заемщиков с тремя и более кредитами (28% от совокупного количества), а их общий долг достигал 19,5 трлн руб., то есть составлял почти половину задолженности населения перед банками.

В целях недопущения избыточного роста закредитованности населения Банк России установил повышенные коэффициенты риска по отдельным категориям розничных кредитов (кредиты с высоким уровнем ПДН / ПСК, ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом и т. д.), а также прямые макропруденциальные лимиты на выдачи кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Эти меры и высокая стоимость кредитов привели к тому, что доля необеспеченных кредитов, выдаваемых заемщикам с ПДН 80+, в конце 2024 года снизилась до 11% с более чем 30% на начало 2023-го. Однако в начале 2025 года произошел довольно существенный рост проблемных необеспеченных кредитов, в результате чего доля кредитов, просроченных на срок свыше 90 дней, превысила 10,5%. Кроме того, в конце 2024 года и в начале 2025 года Банк России зафиксировал существенный рост реструктуризаций.

В то же время АКРА отмечает устойчивое качество обеспеченного портфеля, которое, например, в ипотечном сегменте поддерживается низкой стоимостью обслуживания кредитов, сложившейся в период широкого использования льготных программ и позволяющей обслуживать кредиты в том числе за счет доходов от размещения денежных средств на вкладах.

Кроме того, в отличие от корпоративного кредитования в рознице невелика доля кредитов, предоставленных под плавающую ставку, что обуславливает низкие риски ухудшения качества обслуживания долга из-за роста процентных расходов заемщика. Эти тенденции в розничном сегменте в совокупности привели к тому, что прирост доли ссуд IV–V категорий качества (следовательно, и просроченной задолженности) в 2024 году и в начале 2025-го составил 1,3 п. п.; в среднем данный прирост сопоставим с приростом, который наблюдался в 2020 году во время пандемии.

Рисунок 37. Динамика качества активов российских банков (доля проблемных активов в % от портфеля)

Источник: Банк России, оценка АКРА

Стабильная социально-экономическая ситуация, а также снижение рисков по выдаваемым кредитам, по мнению АКРА, должны обеспечить устойчивость качества розничного портфеля в ближайшие месяцы.

Кроме того, Агентство отмечает, что в розничном кредитовании относительно высоким остается уровень резервирования по проблемным и потенциально проблемным кредитам (кредиты IV–V категорий качества). Если в корпоративном кредитовании этот показатель в конце 2024 года был равен примерно 72%, то в рознице он составлял 83% (несмотря на некоторое снижение на фоне роста обеспеченного кредитования). Данный фактор и наличие макропруденциального буфера капитала также позволяют говорить об относительно низкой чувствительности кредитоспособности банков, специализирующихся на розничном кредитовании, к возможному ухудшению качества портфеля.

При этом АКРА обращает внимание на то, что даже при значительном росте кредитного риска в розничном сегменте крайне низкой остается вероятность ухудшения кредитоспособности банков, специализирующихся на тех или иных видах кредитования физлиц.

Ликвидность и ресурсная база

По мнению АКРА, ликвидная позиция российской банковской системы с учетом возможностей привлечения ликвидности регулятора является устойчивой. По состоянию на 01.01.2025 общий объем ликвидных активов был выше 31,1 трлн руб., что соответствовало 24,3% всех клиентских средств и почти вдвое превышало объем средств клиентов, размещенных на срок до 30 дней. Кроме того, банковская система практически постоянно находится в структурном профиците ликвидности — состоянии, при котором объем требований к Банку России превышает объем обязательств перед ним (на конец мая 2025 года профицит превышал 1,6 трлн руб.).

Агентство отмечает, что по мере развития системы страхования вкладов, механизма финансового оздоровления проблемных кредитных организаций, а также совершенствования подходов кредитных организаций к управлению клиентскими пассивами в значительной мере сократились риски так называемого набега на банки, что, в свою очередь, позволяет кредитным организациям более гибко управлять ликвидными активами.

С учетом успешного опыта прохождения банковской системой периодов активного оттока клиентских средств, в том числе в феврале — марте 2022 года, когда наблюдалась наибольшая нестабильность операционной среды, а также в результате введения санкций против отдельных банков, АКРА считает, что самостоятельно или с помощью регулятора банковская отрасль способна минимизировать последствия реализации риска оттока ликвидности.

В 2024 году ряд кредитных организаций демонстрировал повышенный спрос на ликвидные ресурсы для выполнения регуляторных нормативов (прежде всего норматива краткосрочной ликвидности), однако в настоящее время влияние данной проблемы на обеспечение отрасли ликвидными ресурсами снизилось.

Рисунок 38. Динамика отношения ликвидных активов к клиентским средствам

В значительной мере сократились риски так называемого набега на банки, что, в свою очередь, позволяет кредитным организациям более гибко управлять ликвидными активами. С учетом успешного опыта прохождения банковской системой периодов активного оттока клиентских средств, в том числе в феврале — марте 2022 года, когда наблюдалась наибольшая нестабильность операционной среды, а также в результате введения санкций против отдельных банков, АКРА считает, что самостоятельно или с помощью регулятора банковская отрасль способна минимизировать последствия реализации риска оттока ликвидности.

В 2024 году ряд кредитных организаций демонстрировал повышенный спрос на ликвидные ресурсы для выполнения регуляторных нормативов (прежде всего норматива краткосрочной ликвидности), однако в настоящее время влияние данной проблемы на обеспечение отрасли ликвидными ресурсами снизилось.

Источник: Банк России

Что касается структуры ресурсной базы, АКРА подчеркивает, что на протяжении ряда лет она отличается относительной стабильностью. Доля клиентских средств в большинстве периодов составляет около 70%, эта группа пассивов достаточно равномерно распределена между физическими и юридическими лицами. В отдельные периоды кредитные организации активизируют использование средств государственных органов для финансирования операционной деятельности.

Агентство отмечает, что для средств клиентов характерна повышенная концентрация ресурсной базы на крупнейших финансовых институтах. В значительной мере это определяется тем, что в работе со средствами, перечисляемыми государством в рамках бюджетных выплат, а также с зарплатными проектами большинства юридических лиц участвует ограниченный круг наиболее крупных кредитных организаций. Кроме того, крупные корпоративные клиенты предпочитают размещать свободные средства на счетах банков — лидеров отрасли.

Несмотря на то что происходящие в последние годы регуляторные нововведения создают определенные предпосылки для изменения данной ситуации, принципиального влияния на концентрацию клиентских средств они не оказывают. При этом АКРА обращает внимание, что планируемое в ближайшие годы введение цифрового рубля и перевод отдельных бюджетных платежей на его использование могут повлиять на стабильность клиентских средств, размещенных на банковских счетах, а также на стоимость фондирования. Вместе с тем Агентство считает, что при наличии спроса на кредитные ресурсы банки смогут обеспечить достаточный объем фондирования, перенеся рост его стоимости на заемщиков.

Конкурентная среда

Отличительной особенностью национальной банковской системы является довольно высокая концентрация активов. По оценкам Агентства, доля десяти наиболее крупных банков в совокупном объеме активов в середине 2025 года превышает 80% и имеет тенденцию к росту. Схожий уровень концентрации демонстрируют и другие показатели кредитных организаций, в том числе объем располагаемого капитала и объем привлеченных средств физических лиц.

Такая ситуация приводит к тому, что успешное развитие большинства прочих банков возможно лишь в рамках ограниченного числа бизнес-моделей: например, работа в периметре крупных финансово-промышленных групп, фокус на региональном присутствии (с акцентом, в частности, на взаимодействие с региональными органами власти), работа с продуктами, не требующими дешевой ресурсной базы и большого объема капитала. При этом доступ к работе с высококлассными заемщиками — юридическими лицами имеет относительно небольшое число организаций. Связано это прежде всего с тем, что даже среди крупных банков лишь ограниченное число располагает достаточным капиталом для удовлетворения потребностей таких заемщиков в кредитных средствах без нарушения нормативов концентрации.

Кроме того, крупные федеральные банки обладают большими возможностями по осуществлению инвестиций в развитие инфраструктуры, а также по привлечению квалифицированного персонала и масштабированию новых продуктов.

Параллельно с ростом доли активов, контролируемых крупнейшими кредитными организациями, усиливается влияние банков, которые находятся под прямым или косвенным контролем государства. Согласно оценкам АКРА, на долю таких кредитных организаций на конец 2024 года приходилось около 70% активов и свыше 75% чистой прибыли отрасли. При этом, по мнению Агентства, рост рыночной доли банков, находящихся в собственности государства, не приводит к снижению конкуренции между ними. АКРА отмечает, что большинство таких организаций по своей сути являются инструментами реализации государственной политики в тех или иных сферах, что дает им определенные конкурентные преимущества за счет развития профильных компетенций, центрами которых они выступают. Как правило, государство не ограничивает деятельность таких банков работой в узком сегменте, что поддерживает довольно высокую конкуренцию между ними на уровне команд топ-менеджеров.

Агентство считает, что описанная выше ситуация в целом позитивно сказывается на развитии банковской системы. По мнению АКРА, лидеры отрасли обладают достаточно сильной мотивацией к созданию и внедрению новых продуктов, связанных с повышением цифровизации и расширением каналов банковского обслуживания в том числе. Наряду с этим наличие специализированных банков (АО «Россельхозбанк», АО «Банк ДОМ.РФ», АО «МСП Банк» и т. д.) позволяет государству за счет своевременного наращивания их капитала обеспечивать ускоренный приток кредитных ресурсов в те сферы экономики, развитие которых является приоритетным для государственных интересов.

Рисунок 39. Доля десяти наиболее крупных банков в активах банковской системы страны

Источник: Банк России

Проведенный АКРА анализ показывает, что в большинстве направлений на долю пяти наиболее крупных игроков может приходиться свыше 80% банковского бизнеса, а наиболее выраженной остается концентрация в сегменте работы с физическими лицами (как в кредитовании, так и в работе с клиентскими средствами).

Лидирующие позиции в большинстве сегментов занимают универсальные банки, но специализация на ограниченном числе направлений позволяет получить достаточно большую долю рынка. Это видно на примере АО «Банк ДОМ.РФ» и АО «ТБанк» в ипотечном и необеспеченном кредитовании.

Рисунок 40. Наиболее крупные кредитные организации страны по величине активов (по состоянию на 30.06.2025)

Источник: отчетность банков по МСФО и РСБУ, оценка АКРА

Хотя ряд кредитных организаций, как отмечает АКРА, активно развивают новые направления бизнеса, стремясь получить доступ к премиальным клиентам, Агентство не ожидает принципиальных изменений структуры рынка в ближайшие годы, но считает возможным усиление позиций отдельных банков, не относящихся к числу лидеров.

По мнению Агентства, российский банковский сектор сохраняет большой потенциал роста, обусловленный в том числе относительно низким отношением объема кредитных требований и других показателей к ВВП по сравнению с рядом развитых и развивающихся стран (при этом опережает некоторые страны с сопоставимым объемом ВВП на душу населения). АКРА полагает, что возможности роста сохраняются во всех основных направлениях кредитования и могут быть реализованы в зависимости от ситуации в экономике.

Рисунок 41. Требования банков к компаниям и населению, % ВВП

Источник: Банк России, World Bank, оценка АКРА

Агентство полагает, что дальнейшие изменения ДКП станут ключевым фактором, определяющим параметры развития экономики в ближайшие 24–30 месяцев. Хотя различные индикаторы состояния операционной среды — санкционное давление, размер экспортных поступлений с учетом колебаний цен на рынке углеводородов, а также динамика валютных курсов — по-прежнему важны, степень их влияния во многом зависит от того, насколько их проявление будет определять темпы роста цен и последующие действия регулятора.

Среднесрочный прогноз Банка России предполагает, что возвращение ключевой ставки к отметке 7,5% возможно не ранее 2027 года. Регулятор также сохраняет цель снижения инфляции до 4% к концу 2026 года и планирует удерживать ее на этом уровне в последующие периоды.

Агентство полагает, что на развитие банковской системы до 2030 года существенное влияние также будут оказывать приведенные ниже факторы.

Устойчивая ситуация в экономике, для которой будут характерны умеренные темпы роста основных показателей

Прогнозируемые темпы роста экономики, по мнению АКРА, станут причиной сдержанного роста банковской отрасли.

Сдерживающая макропруденциальная политика Банка России

Политика регулятора нацелена на обеспечение стабильности банковской системы. С одной стороны, она направлена на недопущение избыточного роста долговой нагрузки юридических и физических лиц, с другой — обеспечивает достаточную устойчивость системы при нестабильности операционной среды путем создания макропруденциального буфера, возможного смягчения регулирования ряда направлений деятельности банков, предоставления ликвидности для выполнения кредитными организациями текущих обязательств и т. д.

Как было указано выше, в отрасли продолжается восстановление надбавок к нормативам достаточности капитала, отмененных в 2022 году. Кроме того, АКРА ожидает, что повышенные надбавки к риск-весам по отдельным категориям кредитов останутся важным элементом регулирования, что будет сдерживать темпы роста кредитования в корпоративном и розничном сегментах.

АКРА отмечает, что в 2025 году Банк России представил концепцию нового подхода к определению СЗКО и регулированию их деятельности, которая, как ожидается, начнет применяться в 2027 году. Агентство считает, что в результате требования к капитализации как всей отрасли, так и отдельных ее участников в перспективе могут превысить указанные выше значения; кроме того, будет перераспределяться избыток капитала.

К элементам смягчения регулирования можно отнести введение в 2026 году нового норматива краткосрочной ликвидности, который позволит банкам расширить количество инструментов, признаваемых высоколиквидными, что станет фактором, ограничивающим влияние риска нормативной ликвидности в дальнейшем.

Усиливающи

Усиливающиеся позиции банковской системы по показателям достаточности капитала

АКРА отмечает, что в последние годы банковская система продемонстрировала способность адаптироваться к существенным изменениям операционной среды и может, по мнению Агентства, выдерживать негативные сценарии ее возможного ухудшения в будущем. Такое усиление капитала обусловлено как умеренными темпами роста активов при их стабильной рентабельности, так и политикой регулятора по повышению капитализации отрасли.

По оценкам АКРА, существующий избыток капитала позволяет банковской системе выдержать обесценение кредитного портфеля в размере около 7% даже при нулевой прибыльности. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что банковский сектор сохранит устойчивость даже в случае значительного ухудшения качества активов.

Усиливает отраслевую позицию по капиталу наличие макропруденциального буфера, который сформировался в результате введения Банком России повышенных надбавок к коэффициентам риска по отдельным видам высокорисковых продуктов. Так, например, на конец первой половины 2025 года только по потребительским кредитам банками был накоплен буфер в размере 863 млрд руб. (около 7,6% портфеля потребительских кредитов). АКРА ожидает, что по мере введения мер, ограничивающих кредитование в других сегментах, этот буфер будет только увеличиваться.

Значимыми факторами при определении показателей достаточности капитала в период до 2030 года останутся рентабельность бизнеса кредитных организаций, а также размер дивидендных выплат. С учетом прогноза АКРА по рентабельности и темпам роста кредитного портфеля, а также сохраняющихся требований Банка России по восстановлению надбавок до конца 2027 года Агентство ожидает, что отраслевое значение норматива Н1.0 в прогнозном периоде будет плавно расти и в 2030 году достигнет 15%. Фактические темпы роста будут в значительной мере определяться дивидендной политикой банков. В настоящее время кредитные организации, находящиеся под контролем государства, должны распределять 50% чистой прибыли в форме дивидендов. АКРА не ожидает снижения доли отчислений в последующие годы. Кроме того, по мере выполнения требований Банка России по показателям достаточности сопоставимая доля прибыли будет направляться на выплату дивидендов и прочими кредитными организациями.

Рисунок 42. Прогноз значения норматива Н1.0

Источник: Банк России, оценка АКРА

Ограниченное влияние кредитного риска на финансовые результаты банков

Общая устойчивость платежеспособности заемщиков на фоне стабильной социально-экономической ситуации, в том числе исторически низкий уровень безработицы (2,3% на конец 2024 года) и рост реальных доходов, приближенный к историческим максимумам (8,4% на конец 2024 года), а также действия Банка России по недопущению роста закредитованности юридических и физических лиц ограничивают возможную реализацию кредитного риска.

В то же время АКРА прогнозирует умеренный рост показателя CoR как в корпоративном, так и в розничном кредитовании, что окажет определенное давление на показатели рентабельности в 2025 году. Однако в перспективе значение показателя будет находиться на уровнях, близких к средним показателям 2018–2024 годов.

Агентство ожидает, что в результате некоторого ухудшения качества розничного кредитного портфеля, связанного прежде всего со снижением платежеспособности заемщиков, имеющих несколько кредитов, стоимость кредитного риска в данном сегменте по итогам 2025 года составит 2,7% против 2,4% в 2024 году. В последующие периоды данный показатель будет постепенно снижаться до средних уровней, характерных для 2018–2024 годов, и окажется в диапазоне 2,1–2,2%.

В корпоративном сегменте долг организаций, которые, по оценкам регулятора, сталкиваются с проблемами в обслуживании обязательств, может превышать 20% капитала банковского сектора (что сопоставимо с величиной его чистой прибыли за 2024 год). АКРА полагает, что, хотя повышение эффективных процентных ставок по имеющимся кредитам до уровня, присущего новым выдачам, при прочих равных не приведет к тому, что значительное количество заемщиков потеряет способность обслуживать свои обязательства, такая ситуация увеличит их чувствительность к реализации иных рисков, связанных с изменением операционной среды (волатильность валютного рынка, снижение поступлений от операционной деятельности и т. д.).

Агентство ожидает, что при реализации базового сценария Банка России по снижению ключевой ставки рост стоимости риска в корпоративном сегменте в 2025 году составит 1%, после чего показатель начнет снижение до средних уровней, которые были характерны для 2018–2024 годов.

Рисунок 43. Прогноз стоимости риска (CoR)

Источник: Банк России, оценка АКРА

При этом АКРА считает, что растущие расходы на создание резервов не станут фактором снижения устойчивости отрасли. Риск возникновения убытка из-за увеличения резервов в масштабе отрасли становится актуальным, если значение CoR превышает 2,5% при прочих неизменных условиях, что является экстремально высоким показателем (последний раз стоимость риска, превышающая данный уровень, фиксировалась в 2015 году и составляла более 5%).

В связи с этим АКРА ожидает, что на горизонте прогноза до 2030 года влияние кредитного риска на устойчивость банковской системы останется контролируемым, рост вновь создаваемых резервов на фоне возможного негативного влияния изменений операционной среды не приведет к потере банками значительного объема капитала. Согласно прогнозу Агентства, на указанном временном горизонте создаваемые резервы будут полностью покрываться за счет операционной прибыли.

Таким образом, учитывая все перечисленные факторы, АКРА прогнозирует плавное восстановление кредитной активности по мере снижения ключевой ставки, но считает, что темпы роста кредитования в ближайшие годы останутся умеренными и будут сопоставимы с темпами роста показателей социально-экономического развития. Прогнозируемая Агентством динамика основных показателей отрасли представлена в таблице ниже.

Таблица 4. Прогноз основных показателей развития банковского сектора на период до 2030 года

Источник: Банк России, оценка АКРА

АКРА отмечает, что в 2023–2024 годах на фоне роста бюджетных выплат по отдельным программам, а также под влиянием высоких ставок был зафиксирован существенный прирост средств физических лиц на банковских счетах. При этом основной приток пришелся на вклады, размер которых превосходит страховое возмещение, в том числе на вклады, размер среднего остатка на которых превышает 20 млн руб. Начавшееся смягчение ДКП может стать фактором перетока денежных средств из банковских в другие финансовые инструменты, что особенно актуально в связи с тем, что крупные вклады, как правило, принадлежат клиентам, активно управляющим благосостоянием. Возможен также отток средств на рынок недвижимости как в связи с приобретением жилья, так и с увеличением объема досрочно погашаемой ипотеки. В базовом прогнозе АКРА ожидает, что соотношение клиентских и заемных средств в прогнозном периоде будет в целом устойчивым, что отчасти определяется достаточно умеренными ожиданиями относительно темпов роста портфеля. В то же время в отдельные периоды отток средств физлиц может создавать определенное давление на маржинальность.

Оценка способности российских банков к получению чистой прибыли в целом поддерживает позицию АКРА в отношении того, что отрасль обладает достаточно высокой устойчивостью и способна выдержать возможный рост кредитных убытков без возникновения значительного давления на показатели достаточности капитала.

Агентство ожидает, что среднегодовая рентабельность активов российской банковской системы по итогам 2025–2026 годов составит около 1,6%. После этого показатель начнет расти на фоне дальнейшего снижения процентных ставок и стоимости риска, а также в связи с более умеренным давлением операционных расходов на финансовый результат. В результате к концу прогнозного периода данный показатель стабилизируется на уровне 2,2%. Схожую тенденцию будет демонстрировать и рентабельность капитала, стабилизация которой, однако, ...

прибыли в целом поддерживает позицию АКРА в отношении того, что отрасль обладает достаточно высокой устойчивостью и способна выдержать возможный рост кредитных убытков без возникновения значительного давления на показатели достаточности капитала. Агентство ожидает, что среднегодовая рентабельность активов российской банковской системы по итогам 2025–2026 годов составит около 1,6%. После этого показатель начнет расти на фоне дальнейшего снижения процентных ставок и стоимости риска, а также в связи с более умеренным давлением операционных расходов на финансовый результат. В результате к концу прогнозного периода данный показатель стабилизируется на уровне 2,2%. Схожую тенденцию будет демонстрировать и рентабельность капитала, стабилизация которой, однако, может наступить несколько раньше и будет зависеть в том числе от дивидендной политики кредитных организаций, влияющей на уровень отношения капитала к активам. В целом, как полагает АКРА, среднегодовая рентабельность капитала в 2025–2027 годах составит 17–19%, а в 2028–2030 годах — 19–20%.

Согласно ожиданиям Агентства, по итогам 2025 года отраслевое значение NIM окажется не ниже прошлогоднего. Наметившуюся тенденцию к снижению стоимости привлеченных средств банки могут использовать для смягчения долговой нагрузки заемщиков посредством снижения ставок по кредитам. Одновременно АКРА учитывает, что, хотя стоимость привлеченных средств может снижаться быстрее стоимости размещенных средств, потенциал снижения стоимости фондирования более ограничен из-за высокой доли условно бесплатных пассивов в обязательствах. С учетом этого АКРА допускает вероятность некоторого снижения маржинальности бизнеса кредитных организаций, которая в дальнейшем, однако, стабилизируется на отметке 4,2–4,3%.

По мнению Агентства, замедление роста банковского бизнеса в 2025 году приведет к тому, что темпы увеличения расходов на персонал будут сближаться с общеэкономической тенденцией повышения номинальных заработных плат. Прочие операционные расходы будут расти со скоростью, близкой к инфляции. АКРА отмечает, что для значительного числа кредитных организаций такая ситуация окажется весьма позитивной: рост операционных расходов будет замедляться быстрее, чем возможное снижение темпов роста операционных доходов, которое ожидается на фоне общего ослабления динамики в отрасли.

Таблица 5. Прогноз финансового результата российских банков на период до 2030 года

Источник: Банк России, оценка АКРА

По мнению АКРА, к отклонению от базового прогноза развития отрасли могут привести перечисленные ниже ключевые риски:

• Относительно медленное снижение ключевой ставки может вызвать рост неплатежей (в первую очередь в корпоративном сегменте) и повышение кредитного риска на фоне замедления экономики и снижения рентабельности из-за высокой инфляции. Кроме того, это может сократить возможности банков по наращиванию операционной прибыли в связи с уменьшением спроса на кредитные ресурсы.
• Усиление санкционного давления может вызвать сокращение экспортных поступлений и доходов бюджета, повлиять на рентабельность и платежеспособность компаний, ориентированных на экспорт, а также снизить способность кредитных организаций получать доходы от операций в сфере внешнеэкономической деятельности.
• Сворачивание льготных программ кредитования, поддерживающих кредитную активность банков по некоторым направлениям (ипотека, автокредитование, кредитование МСП и т. д.), также может стать причиной сокращения доходов кредитных организаций от операционной деятельности.
• Опережающий рост операционных расходов при увеличении затрат на оплату труда и иных административно-хозяйственных расходов.

Агентство отмечает, что последствия снижения поступлений от экспорта могут оказать наиболее сильное негативное влияние на состояние банковской системы, в связи с чем потребуется наибольшая поддержка банков со стороны государства. Прочие риски могут быть купированы как за счет имеющегося в российской банковской системе буфера абсорбции непредвиденных убытков (избытка капитала), так и благодаря возобновлению действия ряда регуляторных послаблений. Значимость риска снижения операционной эффективности при этом может заметно возрасти, если замедление роста отрасли приведет к уменьшению операционных доходов.

Оценивая последствия возможной реализации этих и других рисков, АКРА учитывает опыт прохождения российской экономикой кризисных периодов и ожидает, что даже в случае значительного ухудшения операционной среды ей удастся сохранить устойчивость и обеспечить тем самым стабильное развитие банковской отрасли.

2.2. Развитие проектного финансирования застройщиков

Как было указано выше, основной объем жилищного строительства в настоящее время осуществляется с использованием механизма проектного финансирования. Суть данного механизма заключается в аккумулировании средств участников ДДУ на банковских эскроу-счетах, а финансирование строительства проводится за счет банковских кредитов, параметры которых привязаны к условиям реализации проектов. Застройщики получают доступ к средствам дольщиков после завершения строительства и ввода объекта эксплуатацию, при этом текущее финансирование в рамках совокупного лимита договора проектного финансирования зачастую привязано к продажам и объему средств, накопленных на эскроу-счетах. По состоянию на июнь 2025 года порядка 98,5% всех проектов по строительству многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков реализуются в рамках данного закона.

Темпы роста банковских портфелей проектного финансирования жилищного строительства, как и объем средств, привлекаемых на эскроу-счета, зависят от ряда взаимосвязанных факторов, в числе которых:

• объем ипотечного кредитования ДДУ; * объем продаж квартир в строящихся многоквартирных домах; * количество запускаемых проектов; * объем ввода жилья в многоквартирных домах.

Рисунок 44. Объем задолженности и лимиты по проектному финансированию, трлн руб.

Источник: ДОМ.РФ

До сих пор сектор проектного финансирования застройщиков демонстрировал исключительно положительную динамику. Рост кредитования проектных компаний и застройщиков наблюдался постоянно с начала реформы ДДУ. Важную роль в развитии рынка сыграли программы льготной ипотеки, предотвратившие существенное снижение показателей отрасли в период высокой ключевой ставки. По итогам 2024 года совокупный объем лимитов проектного финансирования достиг 20 трлн руб., а фактическая задолженность превысила 8,2 трлн руб. Росту кредитного портфеля способствовала высокая интенсивность выдачи ипотечных кредитов, а также активность застройщиков в части поддержания темпов роста проектных портфелей.

Степень выборки кредитных линий оставалась довольно стабильной — 38–40%. Это объясняется особенностями договоров проектного финансирования, которые содержат условия для определения процентных ставок в зависимости от соблюдения графиков строительства и заявленной скорости продажи жилья. Механизм проектного финансирования предполагает, что ставка по проектным кредитам формируется как средневзвешенная из специальной ставки банка и стандартной ставки для корпоративных заемщиков, соотношение весов которых зависит от наполняемости счетов эскроу (Подробнее см. https://telegra.ph/Kak-formiruetsya-stavka-po-proektnomu-finansirovaniyu-11-27). Одно из преимуществ механизма проектного финансирования — обеспечение возможности продолжения проектов строительства жилья даже в условиях повышения ставок.

Объем текущей задолженности по проектному финансированию в целом пропорционален величине средств на эскроу-счетах. Однако совокупный уровень обеспеченности проектно-финансовой задолженности заметно снизился. Так, если на начало 2024 года он составлял более 94%, то по итогам года — не более 77%, а по результатам первого квартала 2025 года оказался на уровне около 75%. Основной причиной этого стало заметное снижение темпов продаж жилья на фоне замедления ипотечного кредитования.

Условия предоставления заемных средств способствовали более быстрому росту портфеля проектного финансирования по сравнению со средними темпами роста кредитного портфеля корпоративного сектора. Если на конец 2024 года общая доля кредитов, предоставленных в рамках проектного финансирования, составляла 9,3% общего портфеля кредитов, выданных корпоративным заемщикам, то на конец первого квартала 2025 года она выросла почти на 1 п. п. и достигла 10,2% (для сравнения: в 2020 году доля таких кредитов в портфеле составляла лишь 2,2%). При этом рост доли произошел за счет абсолютного роста портфеля проектного финансирования на 0,5 трлн руб. (до 8,7 трлн руб.) на фоне снижения совокупного объема корпоративного портфеля на 2,3 трлн руб. (до 85,6 трлн руб.).

Переход на систему финансирования жилищного строительства с использованием механизма проектного финансирования и эскроу-счетов оказал радикальное влияние на качество банковских портфелей требований к строительным компаниям. Если в конце 2018 года доля ссуд IV–V категорий качества, предоставленных строительным компаниям, достигла 21,4 и 31,5% (по валютным кредитам), а предоставленных компаниям, которые осуществляют операции с недвижимостью, — 21,4 и 24,0% соответственно, то в настоящее время доля проблемной и потенциально проблемной задолженности в обоих сегментах, по оценкам АКРА, находится на уровне ниже 10%.

Качество кредитов, предоставленных в рамках проектного финансирования, остается стабильно высоким: на протяжении всего периода действия данного механизма доля кредитов, отнесенных к IV–V категориям качества, составляла менее 1%. Доля просроченной задолженности в портфеле кредитов, которые были предоставлены

го строительства с использованием механизма проектного финансирования и эскроу-счетов оказал радикальное влияние на качество банковских портфелей требований к строительным компаниям. Если в конце 2018 года доля ссуд IV–V категорий качества, предоставленных строительным компаниям, достигла 21,4 и 31,5% (по валютным кредитам), а предоставленных компаниям, которые осуществляют операции с недвижимостью, — 21,4 и 24,0% соответственно, то в настоящее время доля проблемной и потенциально проблемной задолженности в обоих сегментах, по оценкам АКРА, находится на уровне ниже 10%. Качество кредитов, предоставленных в рамках проектного финансирования, остается стабильно высоким: на протяжении всего периода действия данного механизма доля кредитов, отнесенных к IV–V категориям качества, составляла менее 1%.

Доля просроченной задолженности в портфеле кредитов, которые были предоставлены компаниям, осуществляющим операции с недвижимостью, в первом квартале 2025 года оказалась немногим более 3%. При этом доля таких кредитов, отнесенных к IV–V категориям качества, составила 8,4%. Усиление вовлеченности кредитных организаций в предоставление финансовых ресурсов, сопровождавшее переход на новые правила строительства с долевым участием, стало фактором роста ответственности застройщиков к привлечению и использованию денежных средств. Банки внедрили систему постоянного контроля над всеми стадиями реализации строительных проектов и могли своевременно менять условия предоставления средств (путем смягчения срока погашения задолженности или прекращения финансирования). Период роста процентных ставок и снижения продаж нового жилья пока не оказал существенного влияния на качество портфеля проектного финансирования, однако, по мнению АКРА, риски определенного ухудшения кредитоспособности сохраняются.

Проектным финансированием занимаются в основном крупные банки. Доля пяти наиболее активных кредиторов по величине портфеля проектного финансирования застройщиков, а следовательно, и по балансу эскроу-счетов превышает 90%. Лидером рынка выступает ПАО Сбербанк, финансирующий строительство около 60% всех строящихся площадей жилой недвижимости. АО «Банк ДОМ.РФ» входит в тройку лидеров по данному направлению с долей около 12%.

Рисунок 45. Площадь жилья (млн кв. м), строящегося в рамках реализации проектов с привлечением проектного финансирования (в разрезе пяти ведущих банков-кредиторов на 31.06.2025)

Источник: ДОМ.РФ

Основным фактором, определяющим динамику развития сектора проектного финансирования застройщиков в 2024 и 2025 годах, является высокая ключевая ставка. В июне 2025 года наметилась тенденция снижения ставок, в связи с чем АКРА ожидает постепенное восстановление сектора с точки зрения увеличения объемов проектного кредитования и наполняемости счетов эскроу. Сохранение обеспеченности проектно-финансовой задолженности на уровне 70–80% в краткосрочной перспективе будет не только поддерживать активность отрасли жилищного строительства, но и предотвратит чрезмерный рост кредитных рисков. По мере снижения процентных ставок и увеличения объемов ипотечного кредитования к 2029–2030 годам уровень покрытия вернется к более устойчивым значениям (до 85–90%).

Размер портфеля продолжит расти как по объему лимитов, так и с точки зрения фактической задолженности. По итогам 2025 года ожидается некоторое замедление темпов прироста портфеля с последующим восстановлением, что коррелирует с оживлением ипотечного рынка и запуском новых проектов. При этом рост совокупных лимитов по проектному финансированию может ускориться в результате отложенного воздействия инфляции и соответствующего повышения стоимости реализации строительных проектов. Средние темпы роста кредитного портфеля на пятилетнем горизонте в умеренно консервативном сценарии ожидаются на уровне 10–11%.

АКРА ожидает, что в на пятилетнем горизонте совокупный объем лимитов по договорам проектного финансирования может приблизиться к 40 трлн руб., в то время как сумма задолженности может превысить 13 трлн руб. Фактическая динамика будет зависеть прежде всего от показателей ипотечного рынка и жилищно-строительной отрасли.

Таблица 6. Прогноз динамики счетов эскроу и проектного финансирования в России на период до 2030 года

* Отношение общего долга к рыночной стоимости вложений. Источник: оценка АКРА

АКРА отмечает, что любой фактор, потенциально способный негативно повлиять на ипотечное кредитование в будущем, будет сказываться как на объемах проектного финансирования застройщиков, так и на общих показателях отрасли (на объемах ввода жилья, на динамике запуска новых проектов). Основными рисками, которые могут привести к снижению доступности новых заемных средств, необходимых как для старта новых, так и для завершения начатых проектов, на данный момент являются более длительный период повышенных ставок и более медленное восстановление ипотечного кредитования, чем ожидалось ранее. Снижение инфляции более медленными темпами будет сказываться на стоимости реализации проектов, дополнительно усиливая потребность в кредитовании. Однако это сопряжено с ростом кредитных рисков в среднесрочной перспективе, если среднее покрытие текущей задолженности опустится ниже отметки 65–60%. АКРА считает такой сценарий маловероятным. При текущем финансовом положении крупных застройщиков Агентство не ожидает заметного снижения качества портфеля проектного финансирования, но допускает вероятность того, что государство может оказать поддержку застройщикам для поддержания устойчивости отрасли, учитывая ее значимость для развития экономики в целом.

2.3. Ипотечное кредитование

Обзор рынка

В последние годы ипотечное кредитование было одним из наиболее динамично растущих сегментов банковского бизнеса. К традиционным факторам роста ипотечного кредитования можно отнести общий дефицит качественного жилья в стране и высокий спрос населения на улучшение жилищных условий. Увеличение ипотечного кредитования сопровождалось значительной структурной трансформацией строительной отрасли, основным элементом которой можно считать переход на строительство жилья с использованием механизма проектного финансирования и эскроу-счетов.

На протяжении нескольких лет, предшествовавших текущему году, рост ипотечного портфеля в среднем составлял почти 20% ежегодно, а в отдельные периоды превышал 25%. В результате доля ипотечного портфеля выросла с 38 до 52% в общем объеме розничного портфеля и с 8 до 15% — в совокупном кредитном портфеле банков. При этом объем ипотечного портфеля в 2022 году составил 14,1 трлн руб., в 2023 году — 18,2 трлн руб., в 2024 году — 20,1 трлн руб. Одновременно с наращиванием объема банки активно развивали механизмы выдачи кредитов, что способствовало ускоренной обработке заявок на получение кредитов и развитию электронного документооборота между кредитором и заемщиком, а также внедрению цифровых закладных.

Рост ипотечного кредитования сопровождался увеличением размера среднего кредита, что во многом было следствием роста цен на рынке недвижимости, который в 2020–2024 годах стимулировали льготные программы.

Рисунок 47. Динамика средней величины ипотечного кредита, млн руб.

(В источнике представлен график динамики средней величины кредита) Источник: ДОМ.РФ

Новой тенденцией этого периода стал заметный рост спроса на ипотечное кредитование на ИЖС. Это стало следствием распространения на ИЖС льготных программ, а также внедрения на этот рынок механизма эскроу. Если пять лет назад для ИЖС в основном использовались накопления или потребительские кредиты (например, по итогам 2021 года было выдано всего порядка 9 тысяч кредитов под строительство ИЖС), то начиная с 2022 года начался бурный рост использования ипотеки в данном сегменте, в результате которого по итогам 2024 года доля ипотеки под ИЖС в общем объеме выданных ипотечных кредитов выросла до 20,4%, а общее количество таких кредитов превысило 265 тысяч.

Рисунок 48. Доля ИЖС в общем объеме ИЖК

Источник: Росстат, АКРА

Начиная со второй половины 2024 года наблюдалось существенное снижение количества и объема выдаваемых кредитов при замедлении темпов роста ипотечного портфеля. Основными причинами такой динамики стали: – Произошедший на фоне повышения Банком России ключевой ставки рост ставок по рыночной ипотеке до фактически запретительного уровня;

(в первой половине 2025 года рыночные ставки в среднем по отрасли приближались к 30%). Помимо роста стоимости обслуживания кредита повышение ключевой ставки привело к тому, что очень высокие процентные ставки по вкладам и накопительным счетам стимулировали население к наращиванию сбережений и отказу от крупных трат.

Источник: Росстат, АКРА

– Прекращение действия и/или изменение условий (повышение адресности) льготных программ (семейная, дальневосточная и ИТ-ипотека) с 01.07.2024 привело к сокращению льготных выдач и сокращению спроса на ипотечные кредиты, в том числе за счет ограничения инвестиционного спроса. – Снижение ценовой доступности жилья, обусловленное ростом среднего размера ипотечного платежа вследствие роста рыночных ставок, а также накопленного прироста уровня цен за период действия массовой программы господдержки.

Описанные выше тенденции усилило одновременное влияние таких факторов, как ужесточение макропруденциального регулирования ипотечного рынка и принятие дополнительных мер по недопущению системных рисков со стороны Банка России.

Быстрый рост ипотечного кредитования при повышении стоимости жилья темпами, существенно превышающими темпы роста доходов населения в течение длительного периода времени, а также увеличение размера среднего ипотечного кредита позволили Банку России говорить о возникновении дисбалансов на рынке и его перегреве в сегменте первичного жилья.

На фоне мягкого (в сравнении, например, с потребительским кредитованием) регулирования произошел рост доли задолженности заемщиков с высокой долговой нагрузкой и с использованием низкого первоначального взноса (LTV 80+), также вызвавший обеспокоенность регулятора.

С целью ограничения роста долговой нагрузки населения и ограничения связанных с этим системных рисков Банк России начал активно внедрять меры макропруденциального регулирования, которые ранее применялись для охлаждения рынка необеспеченного кредитования.

В рамках принятых мер в конце 2024 года и в начале текущего регулятор установил повышенные надбавки к коэффициентам риска по кредитам с низким первоначальным взносом. С третьего квартала текущего года Банк России ввел прямые ограничения на выдачу кредитов с повышенным риском, в том числе кредитов, выдаваемых с LTV менее 80.

В рамках развития механизмов защиты прав ипотечных заемщиков Банк России с 01.01.2025 внедрил ипотечный стандарт, цель которого — препятствовать недобросовестным практикам завышения стоимости жилья.

Фиксируя замедление темпов роста ипотечного рынка в 2024 и 2025 годах, АКРА отмечает относительный характер данной тенденции. Так, если рассматривать 2023 год в качестве пикового (7,8 трлн руб. выдач), то 2024 год уже не кажется таким «провальным» (4,9 трлн руб.), поскольку по среднему объему выдач он в целом соответствует показателям 2020–2022 годов.

Внедрение с третьего квартала 2025 года макропруденциальных лимитов произошло на фоне снижения надбавок к коэффициентам риска, что может отражать мнение Банка России об уменьшении рыночных дисбалансов. Некоторое смягчение регуляторных требований окажет поддержку рынку ипотечного кредитования.

Рисунок 49. Объем ипотечных выдач, трлн руб.

Источник: ДОМ.РФ, оценка АКРА

АКРА отмечает, что доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле остается низкой, несмотря на ее рост с 0,6% на 01.07.2024 до 1% на 01.05.2025. Подобная динамика вполне ожидаема в силу мягких требований к выдачам со стороны банков в более ранние периоды, а также из-за вызревания «старых» кредитов и относительно невысоких объемов новых выдач. Тем не менее, сопоставив ипотеку и другие кредитные продукты на российском рынке, АКРА отмечает, что кредитное качество ипотечных кредитов по-прежнему оценивается как высокое, а данный продукт — как один из самых низкорискованных.

Рисунок 50. Доля кредитов, просроченных на срок свыше 90 дней, в различных сегментах розничного кредитования

Источник: Банк России, оценка АКРА

При этом высокие рыночные ставки ведут к серьезным структурным изменениям рынка жилья. Все больше сделок на данный момент заключается без использования кредитных средств (как за наличные, так и в рассрочку от застройщиков). В то же время ипотечные кредиты используются, как правило, на приобретение жилья в новостройках в рамках льготных программ (в основном семейной ипотеки). Ипотека под рыночную, по сути, запретительную, ставку также выдается, но фактический срок таких кредитов значительно меньше договорного. Этому способствует стремление заемщиков быстрее погасить «дорогой» кредит, зачастую взятый на срок до момента продажи имеющихся активов, в том числе иных объектов недвижимости.

Ландшафт российского ипотечного рынка не претерпевает серьезных изменений: основными игроками на данном рынке являются банки, занимающие ведущие позиции и в других сегментах. Лидерами на рынке ипотечного кредитования остаются ПАО Сбербанк и Банк ВТБ (ПАО), на которые стабильно приходится примерно три четверти объема ипотечных выдач (58,4 и 13,2% соответственно по итогам первой половины 2025 года, по данным ДОМ.РФ). Тройку основных ипотечных кредиторов замыкает АО «АЛЬФА-БАНК» (7,8%); АО «Банк ДОМ.РФ» занимает четвертое место (3,2%), а доли остальных участников не превышают 3% выдач (и 2,5% ипотечного портфеля).

Характерно, что ключевыми игроками на рынке ипотеки выступают СЗКО. У банков-лидеров есть такие очевидные конкурентные преимущества, как размер бизнеса, широкая клиентская база в розничном кредитовании, а также доступ к финансовым ресурсам и в первую очередь к средствам физических лиц, что не только обеспечивает доступ к стабильному фондированию, но и позволяет расширить количество потенциальных клиентов.

Рисунок 51. Доля крупнейших банков на рынке ипотечного кредитования на 01.08.2025

Источник: ДОМ.РФ, оценка АКРА

Кроме того, существует ряд специфических факторов, обеспечивающих ведущие позиции данных кредитных организаций в анализируемом сегменте. К таким факторам, в частности, относятся быстрая скорость принятия решения по одобрению ипотечного кредита за счет цифровизации процесса (у некоторых банков скорость принятия такого решения не превышает одной минуты), возможность предложить относительно низкую процентную ставку по рыночной ипотеке (за счет меньшей стоимости ресурсной базы), а также сотрудничество кредитных организаций с застройщиками, в том числе в части финансирования строящихся проектов. Последний фактор дополнительно усиливает позиции крупных банков в сегменте ипотеки, поскольку именно такие банки являются лидерами рынка проектного финансирования.

Оценивая перспективы ипотечного кредитования на горизонте до 2030 года, АКРА считает, что ключевыми факторами, определяющими его развитие, будут:

– Высокий потенциальный спрос на жилую недвижимость Результаты комплексного наблюдения условий жизни населения, проведенного Росстатом в 2024 году, показали, что почти 10%, или 6,5 млн домохозяйств, хотели бы улучшить жилищные условия на горизонте следующих двух-трех лет; примерно 30% от этого числа планируют купить или построить жилье. При этом около 70% домохозяйств в городской и почти 60% домохозяйств в сельской местности планируют для этого брать ипотеку. С учетом данных Росстата потенциальный спрос на ипотечные кредиты может находиться в диапазоне от 2 до 4,5 млн ед. (или от 660 тыс. до 2,25 млн ед. в год). Согласно данным альтернативного исследования, проведенного в 2025 году ДОМ.РФ и ВЦИОМ, 12,2 млн семей планируют улучшить жилищные условия в течение ближайших пяти лет и обладают необходимым для этого доходом. Если предположить, что ипотечное кредитование будет использовано в той же пропорции, что соответствует данным Росстата, потенциал спроса на ипотечные кредиты может достигать 8 млн ед. При этом, согласно данным Росстата, около 48% домохозяйств, желающих улучшить жилищные условия, планируют сделать это по причинам, не связанным со стесненностью условий проживания. Таким образом, большой потенциал спроса на ипотечное кредитование может сохраняться и по причинам, не связанным с площадью жилья.

– Сохранение льготных программ Льготное кредитование в ипотеке стало ключевым фактором развития рынка в последние годы, поддерживавшим спрос в том числе в период высоких ставок. АКРА не...

до 2,25 млн ед. в год). Согласно данным альтернативного исследования, проведенного в 2025 году ДОМ.РФ и ВЦИОМ, 12,2 млн семей планируют улучшить жилищные условия в течение ближайших пяти лет и обладают необходимым для этого доходом. Если предположить, что ипотечное кредитование будет использовано в той же пропорции, что соответствует данным Росстата, потенциал спроса на ипотечные кредиты может достигать 8 млн ед. При этом, согласно данным Росстата, около 48% домохозяйств, желающих улучшить жилищные условия, планируют сделать это по причинам, не связанным со стесненностью условий проживания. Таким образом, большой потенциал спроса на ипотечное кредитование может сохраняться и по причинам, не связанным с площадью жилья.

Сохранение льготных программ

Льготное кредитование в ипотеке стало ключевым фактором развития рынка в последние годы, поддерживавшим спрос в том числе в период высоких ставок. АКРА не ожидает восстановления льготных программ в масштабе, существовавшем до 01.07.2024, при этом программа семейной ипотеки и другие действующие в настоящий момент программы сохранятся.

Рисунок 52. Доля льготных кредитов в общем количестве ипотечных выдач

Источник: ДОМ.РФ, оценка АКРА

Возобновление инвестиционного спроса на приобретение жилья

Снижение количества выдаваемых ипотечных кредитов в период после 01.07.2024 обусловило формирование отложенного спроса. Одновременно фиксировался быстрый рост средств на банковских вкладах физических лиц не только из-за увеличения доходов населения, но и в результате эффекта высоких ставок. По мере снижения ключевой процентной ставки и реализации отложенного спроса может возобновиться быстрый рост стоимости жилья на фоне снижения привлекательности банковских вкладов. Такая ситуация может стать стимулом к приобретению жилой недвижимости в инвестиционных целях, в том числе с использованием заемных средств.

Сохранение высокого кредитного качества ипотечного портфеля

Оценивая перспективы изменения качества ипотечного портфеля, отметим, что платежеспособность ипотечных заемщиков, как и заемщиков в других сегментах розницы, в первую очередь зависит от стабильности ситуации на рынке труда, а также от устойчивости и темпов роста реальных доходов населения. АКРА полагает, что в дальнейшем высокое качество ипотечного портфеля сохранится, поскольку в течение прогнозного периода ощутимого роста безработицы не ожидается, а также прогнозируется умеренный, но устойчивый рост доходов в реальном выражении.

С учетом перечисленных выше факторов АКРА ожидает, что темпы роста ипотечного портфеля в 2025 году не превысят 5%, при этом общий объем выдач составит около 3,4 трлн руб. При этом экономическая целесообразность не погашать досрочно льготную ипотеку (в том числе частично), взятую под низкую ставку (на фоне ключевой ставки около 20%), сохраняется — доля досрочно погашаемого портфеля за истекший период 2025 года составила около 10%, что стало достаточно низким показателем за историю наблюдений.

По мере снижения ключевой ставки и реализации отложенного спроса в 2026–2027 годах рост ипотечного портфеля составит около 12% при достаточно быстром увеличении выдач. Вместе с тем, поскольку при снижении ставки будет расти доля досрочно погашаемых кредитов, АКРА ожидает замедление темпов роста ипотечного кредитного портфеля, которое может быть преодолено уже в 2030 году. Объем выдаваемых кредитов в период после 2027 года будет расти темпами, превышающими 10% в год.

По мере снижения процентных ставок АКРА прогнозирует опережающий рост ипотечного кредитования на вторичном рынке по сравнению с сегментом ДДУ, что прежде всего будет определяться относительно низкой стоимостью жилья на этом рынке. При этом объемы выдаваемых кредитов в обоих сегментах будут постепенно выравниваться.

Таблица 7. Прогноз ипотечного кредитования в России на период до 2030 года

Источник: Банк России, оценка АКРА

Ключевым риском для реализации потенциала роста ипотечного кредитования остается замедленное смягчение ДКП в том случае, если возвращение инфляции к целевому уровню будет происходить не теми темпами, какими ожидает регулятор.

Другими рисками для реализации потенциала роста ипотечного кредитования, по мнению АКРА, остаются:

Возобновление снижения ценовой доступности жилья

Стабильный рост цен на рынке недвижимости, поддерживаемый в значительной мере льготными программами, привел к увеличению среднего размера ипотечного кредита. По данным ДОМ.РФ, в первом квартале 2025 года средний размер кредита на покупку жилья по ДДУ составлял 4,5 млн руб., прочей жилой недвижимости — около 3 млн руб. С учетом оценки прогнозного размера средней заработной платы в 2025 году и доли доходов, остающихся на руках у населения после произведения всех необходимых расходов, срок накопления на первоначальный взнос для приобретения жилья по ДДУ для домохозяйства, состоящего из двух человек, превышает 3,5 года, прочего жилья — более 2,5 лет. В крупных городах, где стоимость жилья и размер кредита еще выше, срок еще больше.

Рисунок 53. Соотношение среднего размера ипотечного кредита и среднемесячного среднедушевого дохода, %

Источник: Банк России, ДОМ.РФ, оценка АКРА

АКРА отмечает, что ускорение роста доходов населения в 2023 году, связанное в значительной мере с увеличением дефицита кадров и ростом государственных выплат по ряду направлений, а также с индексацией зарплат в условиях инфляции, способствовало некоторому росту доступности жилья в масштабах страны. Однако в перспективе Агентство ожидает снижение темпов роста номинальных доходов населения до 7% в год. Если стоимость жилья будет расти быстрее, чем доходы населения, срок накопления первоначального взноса будет увеличиваться, что негативно отразится на росте ипотечного рынка.

Сохранение сдерживающей макропруденциальной политики Банка России

В отношении кредитования направлений с повышенным риском. Повышенные надбавки к коэффициентам риска могут стать фактором смещения спроса на ипотечные кредиты в сторону сегмента вторичного рынка, что может привести к опережающему росту размера кредита на вторичное жилье по отношению к первичному и, как следствие, к снижению количества ипотечных сделок из-за повышенного давления на капитал банков.

Рост конкуренции со стороны арендного жилья

По данным опроса, проведенного в 2025 году Level Group, до четверти россиян, состоящих в браке, живут в съемной квартире, причем почти половина из них не планируют приобретать собственное жилье. С учетом роста срока накопления первоначального взноса, сворачивания ряда программ льготного кредитования, а также небыстрого возвращения ставок по ипотечному кредитованию к приемлемому уровню АКРА не исключает, что арендное жилье (где размер платежа составляет 5–7% от стоимости объекта недвижимости) будет пользоваться большей популярностью.

2.4. Секьюритизация и ипотечные ценные бумаги

Инструменты секьюритизации широко распространены на международных финансовых рынках и являются важным источником ликвидности для банковской отрасли и (опосредованно) для реального сектора. Уровень проникновения секьюритизации в финансовые системы разных стран варьируется в зависимости от класса секьюритизируемых активов и особенностей местного регулирования.

По данным рейтингового агентства S&P и Ассоциации финансовых рынков Европы, в 2024 году совокупный объем выпусков инструментов структурированного финансирования в США составил более 1675 млрд долл. США, в Европе — около 265 млрд евро, в Китае — свыше 282 млрд долл. США. При этом совокупный объем обращающихся на финансовом рынке Китая инструментов секьюритизации превысил 1,5 трлн долл. США, хотя сегмент структурированного финансирования начал активно развиваться здесь на несколько лет позже, чем в России.

Доля выпуска структурированных обязательств на зарубежных рынках составляет от 20 до 45% совокупного объема выпуска долговых инструментов. За период с 2021 по 2024 год доли секьюритизации в общих объемах выдач кредитов соответствующего типа были следующими: для кредитов субъектам МСП — 15–20%, корпоративных кредитов — 8–12%, ипотечных кредитов — до 45%, прочих активов — 5–7%.

Популярность инструментов структурированного финансирования неудивительна, принимая во внимание их преимущества для кредитных организаций, инвесторов и экономики в целом, а именно:

• преобразование неликвидных финансовых активов в обращающиеся на финансовом рынке долговые ценные бумаги; * снижение нагрузки на банковский капитал; * управление процентным риском; * диверсификация источников долгосрочного финансирования; * надежное направление инвестирования для рыночных инвесторов; * возможность достижения более высокого кредитного качества выпусков по сравнению с кредитоспособностью оригинатора активов, составляющих обеспечение; * повышение уровня прозрачности финансовой отрасли; * возможность снижения стоимости фондирования для ряда игроков финансового рынка и т. д.

Хотя инструменты структурированного финансирования пока далеки от полной реализации своего потенциала, рост интереса к секьюритизации становится более заметным, а ежегодные объемы выпуска показывают положительную динамику. Даже при крайне высоких купонных ставках совокупный объем сделок многотран_

...шевой неипотечной секьюритизации в 2024 году составил порядка 50 млрд руб., что является лучшим показателем за последние несколько лет. Наибольшая доля — более 75% — пришлась на облигации с залоговым обеспечением в виде прав требований по необеспеченным потребительским кредитам. На втором месте оказалась секьюритизация кредитов, выданных субъектам МСП (порядка 8%).

Новой тенденцией в 2024 году стало использование обеспеченных облигаций для финансирования проектов. Как правило, такие выпуски представляют собой переупаковку финансового требования, то есть секьюритизацию единичных активов под залог денежного потока по нему или с привлечением гарантий со стороны третьих лиц. Яркий пример подобных долговых обязательств — выпуск ООО «ФО ВСМ ИНВЕСТ — ПЕРВЫЙ», посредством которого финансируется часть бюджета проекта строительства высокоскоростной железнодорожной магистрали между Москвой и Санкт-Петербургом. Размер дебютного выпуска составил 122 млрд руб., исполнение обязательств по базовому активу гарантировано в рамках концессионного соглашения, концедентом по которому выступает Российская Федерация.

Преобладающим в мире секьюритизированным активом являются ипотечные кредиты. Более того, поскольку ипотека выступает основным источником финансирования покупки жилья, секьюритизация опосредованно способствует развитию отрасли жилищного строительства. Из преимуществ, присущих секьюритизации, в том числе ипотечной, можно особенно выделить привлечение долгосрочного финансирования, высвобождение капитала для дальнейшего кредитования, улучшение банковских нормативов. Для банков ипотечная секьюритизация — это эффективный инструмент управления структурой баланса, процентным и кредитным рисками. Торги ипотечными ценными бумагами (ИЦБ) на развитых финансовых рынках находятся на втором месте по объему после торгов государственными облигациями.

Рисунок 54. Средний ежедневный объем торгов в США в 2024 году, млрд долл. США

Источник: SIFMA

Будучи главным источником финансирования жилищного строительства и ипотечного кредитования, банки также являются основными приобретателями ИЦБ. Так, в США банки покупают 40–50% ипотечных бумаг, иностранные инвесторы — еще примерно 30–40%, управляющие компании и пенсионные фонды — около 5–10%.

На российском финансовом рынке наиболее значимым инструментом секьюритизации — с учетом как масштаба и объемов выпусков, так и социально-экономической значимости — также является ипотечная секьюритизация. Совокупный объем выпусков ИЦБ в 2024 году превысил 540 млрд руб. (порядка 3% от объемов выдачи ипотечных кредитов за прошлый год). Объем ИЦБ в обращении составил 1 761 млрд руб., или около 8% всей задолженности по ипотечным кредитам. Инструмент служит важным механизмом развития не только сегмента секьюритизации, но и рынка ипотечного кредитования в целом. ИЦБ являются инструментом рефинансирования ипотечных банковских портфелей и высвобождения капитала, который может быть использован для дальнейшего наращивания кредитования. Поскольку ипотека выступает основным источником наполнения средств на эскроу-счетах, от совокупного баланса которых зависят в том числе объемы проектного финансирования застройщиков, секьюритизация отчасти способствует развитию отрасли жилищного строительства.

Рисунок 55. Динамика выпуска ИЦБ

Источник: ДОМ.РФ, оценка АКРА

Практически монопольное положение в анализируемом сегменте рынка занимает ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», которое осуществляет эмиссию жилищных облигаций с ипотечным покрытием под поручительство ДОМ.РФ. По состоянию на июнь 2025 года было выпущено 72 эмиссии указанного типа совокупной номинальной стоимостью 3 трлн руб. Сейчас их доля составляет более 99,5% всего рынка ИЦБ, или 1,72 трлн руб. в абсолютном выражении. Инструмент служит важным механизмом развития не только сегмента секьюритизации, но и рынка ипотечного кредитования в целом.

ИЦБ ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» выпускаются по схеме однотраншевой секьюритизации (многотраншевая секьюритизация в основном распределена на рынке секьюритизации иных видов кредитов). В отличие от многотраншевых сделок, где банк-оригинатор выступает держателем младшего транша, компенсирующего потенциальные потери по покрытию, получая при этом остаточную доходность, однотраншевая структура предполагает полную передачу портфеля эмитенту без удержания риска и получения доходности. С этой точки зрения уровень купонной ставки ИЦБ не влияет напрямую на экономику сделки и позволяет провести полную деконсолидацию балансов ипотечного агента и банков-оригинаторов.

Прямое влияние высоких процентных ставок на объемы размещений ИЦБ, по мнению АКРА, является ограниченным: существенная доля инвесторов в облигации ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» — до 91% по итогам прошлого года — приходится на банки, включая оригинаторов секьюритизированных активов. Привлекательность инструмента для инвестиций связана не только с особым режимом регулирования (в соответствии с которым ИЦБ, выпускаемые ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», при расчете нормативов достаточности капитала взвешиваются с льготным риск-весом в 20% благодаря поручительству ДОМ.РФ), но и с возможностью использования ИЦБ в сделках РЕПО.

Высокое кредитное качество ИЦБ, выпускаемых ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», обеспечивается поручительством от ДОМ.РФ, обязательством по выкупу дефолтов со стороны АО «Банк ДОМ.РФ», а также качеством ипотечного покрытия. Условиями поручительства предусмотрено полное исполнение обязательств по облигациям в случае дефолта по ним. ДОМ.РФ несет солидарную с эмитентом ответственность по его обязательствам. При этом обязательный выкуп дефолтных закладных с баланса эмитента де-факто исключает любые сценарии дефолта по финансовым инструментам, поскольку заранее компенсирует любые возможные потери. Кроме того, для включения в ипотечное покрытие ИЦБ кредиты должны соответствовать определенным стандартам. В отношении индивидуальных активов, например, предъявляются требования не только к их объему, долговой нагрузке заемщика или отсутствию просрочек сроком более 90 дней, но и к уровню текущего показателя LTV, то есть к соотношению размера кредита и суммы залога (должно быть не более 80%). По состоянию на 31.05.2025 фактическое среднее значение показателя по всем выпускам составляло не более 49,5%, что является признаком весьма умеренного кредитного риска обеспечения. О высоком качестве отбора кредитов для включения их в ипотечное покрытие говорит низкий уровень дефолтности в портфеле: средний объем обратных выкупов дефолтов по всем выпускам не превышает 0,5% в годовом выражении. Принимая во внимание высокий уровень ликвидных активов ДОМ.РФ, его особый статус как единого института развития в жилищной сфере, степень поддержки со стороны Правительства Российской Федерации, закрепленную на законодательном уровне, АКРА оценивает вероятность реализации дефолтных сценариев, при которых может потребоваться исполнение обязательств по поручительствам, как крайне низкую.

Росту спроса на секьюритизацию способствует внедрение цифровых решений в процесс выпуска ИЦБ и развитие биржевой инфраструктуры. С момента появления возможности выпуска ипотечных закладных (1 июля 2018 года, № 328-ФЗ) упростились процедуры по сбору данных, предоставлению документов, переводу на депозитарный учет и т. д. Сокращение операционных расходов на оформление закладной и значительное упрощение процесса секьюритизации открыло возможности по привлечению новых оригинаторов и увеличению объемов сделок.

С учетом анализа состояния рынка АКРА выделяет следующие факторы, которые будут влиять на развитие рынка ИЦБ.

Ситуация на рынке ипотечного кредитования

Объемы выдачи ипотечных кредитов — основной фактор развития рынка ИЦБ. Поскольку в портфель включаются кредиты с разными уровнями амортизации, объем годового выпуска ИЦБ — это функция от объемов выдачи ипотечных кредитов за два или три года до момента формирования ипотечного покрытия. Период высоких ставок, который привел к охлаждению ипотечного кредитования на фоне сокращения программ льготной ипотеки с господдержкой, негативно скажется на объемах эмиссии ИЦБ в период с 2025 по 2026 год, продолжая тренд 2024 года.

Примечание: Показатель LTV (Loan-to-Value), или К/З, выступает основным драйвером кредитного риска для ИЦБ. Показатель является обратной величиной от покрытия кредита стоимостью залога и снижается по мере погашения задолженности. Существует прямая статистическая зависимость между величиной LTV и уровнем дефолтности в портфелях: чем меньше значение показателя, тем ниже уровень ожидаемых потерь в секьюритизируемом портфеле.

Заинтересованность кредитных организаций в улучшении структуры баланса

С учетом происходящих...

изменений в банковском регулировании (внедрение национального норматива ликвидности, восстановление требований к капиталу после послаблений и т. д.) кредитные организации будут использовать секьюритизацию ипотечных кредитов для повышения ликвидности при сохранении премии к доходности обычных облигаций со схожим кредитным качеством, а также снижения давления RWA на капитал. На текущий момент доля проникновения на рынке секьюритизации относительно невысокая, что указывает на возможности по увеличению объема ИЦБ на рынке, в том числе через появление новых оригинаторов.

Повышение эффективности процесса выпуска ИЦБ

Продолжение цифровой трансформации рынка ипотечного кредитования упрощает сбор информации по секьюритизируемым активам с помощью ипотечных закладных. Это позволит оптимизировать процессы, связанные с подготовкой портфелей ипотечных кредитов к секьюритизации.

С учетом обозначенных факторов АКРА ожидает краткосрочное снижение объемов ежегодной эмиссии ИЦБ по сравнению с рекордным уровнем 2023 года (около 670 млрд руб.) с последующим восстановлением динамики. Наибольший спад ожидается по итогам 2025 года — до 19% год к году, что объясняется существенным снижением выдач ипотечных кредитов в 2024 и 2025 годах.

Кроме того, высокие процентные ставки влекут за собой сокращение объемов рефинансирования кредитов: средний текущий уровень досрочного погашения ипотечного покрытия облигаций ООО «Ипотечный агент ДОМ.РФ» составляет 9,5% (против 15–20% в среднем по рынку в 2021–2022 годах). С учетом этого объем новых выпусков ИЦБ покроет уровень амортизации портфелей обеспечения выпусков, находящихся в обращении. Иными словами, динамика совокупного баланса ИЦБ в обращении останется положительной даже при снижении темпов роста — с 17,4% в 2024 году до 5,5%, прогнозируемых по итогам 2025 года.

Как полагает Агентство, доля секьюритизации относительно выдачи ипотеки возрастет, в результате чего увеличится объем ИЦБ в обращении — средний прирост годовых объемов ИЦБ на горизонте пяти лет составит около 11–12%. При этом увеличение ежегодного объема выпуска может составить до 20%. Динамика эмиссии ИЦБ будет напрямую определяться темпами восстановления ипотечного кредитования. С 2026 года АКРА ожидает рост объемов выпуска ИЦБ по сравнению с 2025 годом, однако для обеспечения положительной динамики сегмента годовой выпуск ИЦБ должен существенно превышать объемы амортизации уже существующих секьюритизированных портфелей. Агентство считает, что при благоприятных условиях на рынке ипотечного кредитования к 2030 году объем ИЦБ в обращении может превысить 3,2 трлн руб., при этом средний годовой объем эмиссии ИЦБ может составить около 800 млрд руб. Доля ИЦБ, выпускаемых ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», будет стабильной и останется на уровне, близком к 100% (в общем объеме ИЦБ).

АКРА ожидает, что по мере смягчения денежно-кредитной политики Банка России и снижения ставок по вкладам будет расти интерес физических лиц к приобретению долговых ценных бумаг, что, в свою очередь, будет способствовать усилению позиций розничных инвесторов в сегменте ИЦБ.

Среди факторов, которые могут сдержать развитие рынка ИЦБ, можно отметить как факторы, оказывающие сдерживающее влияние на рынок ипотеки, так и факторы, которые могут ограничить рост банковского сектора. Ключевыми из них для рынка ИЦБ являются более медленное снижение ставок, а также более жесткое регулирование.

Таблица 8. Прогноз динамики рынка ИЦБ

Источник: ДОМ.РФ, оценка АКРА

Часть 3. Инфраструктурные облигации как механизм финансирования строительства и реновации инфраструктуры

Инфраструктура играет важную роль в развитии рынка жилой недвижимости. Успешная реализация любого проекта по строительству жилья зависит в том числе от доступной инфраструктуры. Очевидно, что обязательным элементом, без которого невозможен ввод объекта жилой недвижимости в эксплуатацию, является локальная коммунальная инфраструктура, которая включает в себя инженерные сети, необходимые для функционирования жилого дома, а также подразумевает обустройство придомовой территории, подъездов к дому и т. д. Стоимость ее строительства априори включается в бюджет любого проекта, следовательно, и в стоимость объектов недвижимости. Доступность и качество внешней инфраструктуры, представленной социальной, инженерной, дорожной, транспортной, рекреационной, коммерческой и другими видами, не только влияют на цену недвижимости, но и определяют скорость и объемы продаж в целом.

Анализ международного опыта показывает, что роль государства значительно возрастает в вопросах, касающихся привлечения средств для финансирования инфраструктурного строительства, прежде всего в сегменте развития ЖКХ. В значительной мере это определяется длительными сроками реализации таких проектов, их относительно низкой рентабельностью и высокими рисками. Хотя доли финансового участия коммерческих (частных) организаций в осуществлении инвестиций в инфраструктуру значительно различаются не только в зависимости от страны, но и от конкретного проекта, в среднем больше половины инвестиций осуществляется государственными организациями. Доля расходов, направляемых на ЖКХ, в государственных расходах стран ЕС достигает 2–3% ВВП.

Рисунок 56. Доля расходов на ЖКХ в бюджетных расходах отдельных стран ЕС (2023 год) и России (2025 год)

Данные (в %): 4,4%; 3,3%; 2,4%; 2,2%; 1,9%; 1,5%; 1,4%; 1,1%; 0,9%; 0,8%; 0,7%. Источник: Евростат, Минфин России, оценка АКРА

Помимо непосредственно финансирования ЖКХ, государства на регулярной основе предоставляют участникам инфраструктурных проектов такие меры защиты, как гарантии, субсидии, различные налоговые и нефинансовые льготы и др.

Достаточно часто участие государств в инфраструктурных проектах осуществляется через механизмы институтов развития. К институтам развития, деятельность которых направлена на предоставление заемного финансирования в целях реализации проектов в области городской инфраструктуры, в частности, можно отнести существующие в США револьверные инфраструктурные фонды, которые получают средства из государственного бюджета, а также за счет размещения облигаций на публичном рынке. Кроме того, такие фонды гарантируют и рефинансируют долговые обязательства муниципальных образований, связанных с инфраструктурными проектами. Аналогичные институты существуют в Канаде.

Помимо того, что институты развития предоставляют заемное финансирование участникам инфраструктурного строительства, существенная часть их деятельности связана с гарантированием отдельных элементов инфраструктурных проектов, что среди прочего предполагает гарантирование доходности займов, предоставленных частными инвесторами. К таким институтам можно отнести, например, Корейский инфраструктурный кредитный гарантийный фонд, Индийскую инфраструктурную финансовую компанию, Индонезийский гарантийный инфраструктурный фонд. Предоставляемые гарантии не только обеспечивают возвратность средств инвесторов, но и позволяют снизить банкам нагрузку на капитал при расчете RWA.

В России ключевыми институтами развития в сфере инфраструктуры являются ВЭБ.РФ, включая Фабрику проектного финансирования, и ДОМ.РФ, на базе которого для развития механизмов финансирования инфраструктуры было создано ООО «СОПФ ДОМ.РФ». Эти институты в значительной степени дополняют друг друга. Если ВЭБ.РФ сконцентрирован на масштабных системообразующих федеральных и региональных инфраструктурных проектах, таких как строительство магистралей, железных дорог и мостов, то ООО «СОПФ ДОМ.РФ» специализируется на инфраструктуре локальной значимости — городских инженерных сетях и освещении, очистных сооружениях, социальных объектах и др.

Уровень износа основных фондов, к которым относятся и объекты инфраструктуры, хоть и имеет тенденцию к сокращению, остается на достаточно высоком уровне: по данным Росстата, средний по стране показатель износа за 2022–2023 годы составляет порядка 47%. Учитывая высокие темпы ввода жилья, нагрузка на объекты инфраструктуры растет (особенно в крупных городах), что приводит к необходимости не только возводить новую инфраструктуру, но и обновлять существующую.

В рамках механизма КРТ застройщик обязан возвести не только объект жилой недвижимости, но и сопутствующую инфраструктуру, например, социальную (учебные и медицинские учреждения), дорожную или инженерную, с последующей компенсацией затрат от конечного правообладателя (муниципального образования или региона). Распространение с 2022 года практики заключения КРТ на все регионы России, а также законодательные нормы, вступившие в силу в марте 2025 года (в соответствии с Федеральным законом от 26.12.2024 № 486-ФЗ) и призванные упорядочить процесс заключения и исполнения договоров КРТ, со временем позволят разграничить ответственность за локальную инфраструктуру_

между подрядчиками и органами местной или региональной власти. Это позволит последним сосредоточить усилия на модернизации инфраструктуры более высокого уровня. порядка 47%. Учитывая высокие темпы ввода жилья, нагрузка на объекты инфраструктуры растет (особенно в крупных городах), что приводит к необходимости не только возводить новую инфраструктуру, но и обновить существующую.

В рамках механизма КРТ застройщик обязан возвести не только объект жилой недвижимости, но и сопутствующую инфраструктуру, например, социальную (учебные и медицинские учреждения), дорожную или инженерную, с последующей компенсацией затрат от конечного правообладателя (муниципального образования или региона). Распространение с 2022 года практики заключения КРТ на все регионы России, а также законодательные нормы, вступившие в силу в марте 2025 года (в соответствии с Федеральным законом от 26.12.2024 № 486-ФЗ) и призванные упорядочить процесс заключения и исполнения договоров КРТ, со временем позволят разграничить ответственность за локальную инфраструктуру между подрядчиками и органами местной или региональной власти. Это позволит последним сосредоточить усилия на модернизации инфраструктуры более высокого уровня.

Проекты по строительству или реконструкции объектов инфраструктуры могут реализоваться несколькими способами. Исходя из объемов финансирования, масштаба проекта и принадлежности объекта тому или иному собственнику, строительство может реализоваться на принципах концессий, государственно-частного или муниципально-частного партнерства.

Финансирование инфраструктурных проектов муниципального и локального уровней на стадии строительства в подавляющем большинстве случаев осуществляется частным партнером за счет привлечения заемных банковских средств через проектное финансирование или прямое кредитование. Все большее распространение получают механизмы, связанные с выпуском облигаций. Один из таких механизмов — инфраструктурные облигации, выпускаемые ООО «СОПФ ДОМ.РФ». В рамках программы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2020 № 2459, действует двухуровневая система одобрения. К участию допускаются проекты, прошедшие экспертизу ДОМ.РФ на основании критериев эффективности и качества, а также одобренные правительственной комиссией по региональному развитию. Финансирование осуществляется на льготной основе за счет средств, которые привлекаются от размещения облигаций с залоговым обеспечением. Покрытие облигаций состоит из прав требований по займам, выдаваемым застройщикам. Основной вид обеспечения, определяющий кредитное качество выпускаемых облигаций, — поручительство со стороны ДОМ.РФ и обязательство по выкупу дефолтных активов в портфеле. При этом кредитование заемщиков по льготной ставке осуществляется за счет субсидий со стороны ДОМ.РФ.

По состоянию на июнь 2025 года ООО «СОПФ ДОМ.РФ» выпустило 11 эмиссий инфраструктурных облигаций на общую сумму 140 млрд руб. Количество финансируемых проектов по итогам 2024 года достигло 46, а число одобренных проектов составило 53. Совокупная стоимость реализуемых проектов превышает 190 млрд руб. Наибольшая доля портфеля — порядка 49% — приходится на проекты дорожной инфраструктуры, еще 49% — на объекты инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. Нововведением 2025 года стало льготное финансирование лизинговых компаний, приобретающих коммунальную, дорожно-строительную или сельскохозяйственную технику и оборудование, что демонстрирует универсальность и масштабируемость указанного финансового инструмента.

Динамика выпуска инфраструктурных облигаций ООО «СОПФ ДОМ.РФ»

Источник: оценка АКРА

По мнению АКРА, потребность в инвестициях в инфраструктуру и возможность привлекать финансирование по льготным ставкам делают инфраструктурные облигации привлекательными для сегмента инфраструктурного строительства. Среди факторов, которые будут непосредственно оказывать влияние на развитие этого инструмента на пятилетнем горизонте, можно выделить несколько ключевых:

Рост жилищного строительства

Постепенное увеличение темпов ввода жилой недвижимости будет увеличивать потребность в строительстве новой сопутствующей инфраструктуры.

Развитие программ КРТ

Программа КРТ требует дополнительных затрат на расселение и проведение инженерной инфраструктуры в период, когда застройщик еще не получил доступ к механизму проектного финансирования. Оформление дополнительного кредита на эти цели не всегда возможно, а если возможно, то приводит к росту стоимости жилья. При этом региональный бюджет не всегда обладает требуемой суммой. Софинансирование таких проектов в рамках механизма инфраструктурных облигаций позволяет одновременно решить как вопросы подготовки территории для будущего девелопмента, так и проблему нехватки средств у застройщика или региона.

Высокая потребность государства в развитии новой и обновлении устаревшей инфраструктуры

Необходимость обновления устаревающей коммунальной и инженерной инфраструктуры, а также потребность в создании новой инфраструктуры отмечены в ряде государственных планов и стратегий, в том числе в национальном проекте «Инфраструктура для жизни». Большой объем требуемой инфраструктуры формирует потребность в разнообразных механизмах ее финансирования.

Отсутствие сопоставимых по характеристикам инструментов

Хотя на рынке существует похожий механизм финансирования инфраструктурных проектов, предлагаемый в рамках программы «Фабрика проектного финансирования» Государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ», конкуренция с ООО «СОПФ ДОМ.РФ» отсутствует, что связано с отмеченной выше разной направленностью этих двух механизмов. Кредитное качество, обеспечиваемое поручительством ДОМ.РФ, который несет солидарную ответственность с эмитентом по его обязательствам, способствует росту интереса к этим финансовым инструментам и со стороны инвесторов. Возможность льготного финансирования, обеспечиваемого государством, по мнению АКРА, делает инструмент привлекательным для участников рынка строительства объектов инфраструктуры.

С учетом относительно малой доли, занимаемой ООО «СОПФ ДОМ.РФ» на рынке, АКРА ожидает умеренное ускорение прироста портфеля при понижении среднего уровня ставок на горизонте двух или трех лет.

Основным фактором, сдерживающим темпы развития инфраструктурных облигаций, является повышенный уровень ставок. Вместе с тем даже в текущих условиях динамика выпуска этих долговых обязательств и портфеля проектов остается положительной. Другими значимыми рисками, способными оказать заметное негативное влияние на динамику выпуска инфраструктурных облигаций, являются ухудшение экономической конъюнктуры или изменения бюджетной политики (например, перераспределение полномочий между регионами и центром), которые могут привести к снижению общего уровня государственных затрат на инвестиции в основные фонды как на федеральном, так и на региональном уровне.

Таблица 9. Прогноз динамики выпуска инфраструктурных облигаций

Источник: ДОМ.РФ, оценка АКРА

Информация об агентстве

Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство (АКРА) создано в 2015 году. Акционерами АКРА являются 27 крупнейших компаний России, представляющие финансовый и корпоративный сектора, а уставный капитал составляет более 3 млрд руб. Основная задача АКРА — предоставление качественного рейтингового продукта пользователям российского рейтингового рынка. Методологии и внутренние документы АКРА разрабатываются в соответствии с требованиями российского законодательства и с учетом лучших мировых практик в рейтинговой деятельности.

Представленная информация предназначена для использования исключительно в ознакомительных целях. Настоящая Информация не может модифицироваться, воспроизводиться, распространяться любым способом и в любой форме ни полностью, ни частично без предварительного письменного согласия со стороны АКРА и ссылки на источник. Кредитные рейтинги АКРА отражают мнение АКРА относительно способности рейтингуемого лица исполнять принятые на себя финансовые обязательства на момент опубликования соответствующей Информации. АКРА не осуществляет аудита или иной проверки представленных данных и не несет ответственности за их точность и полноту. Единственным источником, отражающим актуальную Информацию, является официальный сайт АКРА: www.acra-ratings.ru.

в соответствии с рейтингуемым лицом. Присваиваемые кредитные и некредитные рейтинги отражают всю относящуюся к рейтингуемому лицу и находящуюся в распоряжении АКРА существенную информацию (включая информацию, полученную от третьих лиц), качество и достоверность которой АКРА сочло надлежащими. АКРА не несет ответственности за достоверность информации, предоставленной клиентами или связанными третьими сторонами. АКРА не осуществляет аудита или иной проверки представленных данных и не несет ответственности за их точность и полноту. АКРА проводит рейтинговый анализ представленной клиентами информации с использованием собственных методологий. Тексты утвержденных методологий доступны на сайте АКРА по адресу: www.acra-ratings.ru/criteria.

Единственным источником, отражающим актуальную информацию, в том числе о кредитных и некредитных рейтингах, присваиваемых АКРА, является официальный интернет-сайт АКРА — www.acra-ratings.ru. Информация представляется на условии «как есть». Информация должна рассматриваться пользователями исключительно как мнение АКРА и не является советом, рекомендацией, предложением покупать, держать или продавать ценные бумаги или любые финансовые инструменты, офертой или рекламой. АКРА, его работники, а также аффилированные с АКРА лица (далее — Стороны АКРА) не предоставляют никакой выраженной в какой-либо форме или каким-либо образом непосредственной или подразумеваемой гарантии в отношении точности, своевременности, полноты или пригодности информации для принятия инвестиционных или каких-либо иных решений. АКРА не выполняет функции фидуциария, аудитора, инвестиционного или финансового консультанта. Информация должна расцениваться исключительно как один из факторов, влияющих на инвестиционное или иное бизнес-решение, принимаемое любым лицом, использующим ее.

Каждому из таких лиц необходимо провести собственное исследование и дать собственную оценку участнику финансового рынка, а также эмитенту и его долговым обязательствам, которые могут рассматриваться в качестве объекта покупки, продажи или владения. Пользователи информации должны принимать решения самостоятельно, привлекая собственных независимых консультантов, если сочтут это необходимым. Стороны АКРА не несут ответственности за любые действия, совершенные пользователями на основе данной информации. Стороны АКРА ни при каких обстоятельствах не несут ответственности за любые прямые, косвенные или случайные убытки и издержки, возникшие у пользователей в связи с интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с такой информацией.

Информация, предоставляемая АКРА, актуальна на дату подготовки и опубликования материалов и может изменяться АКРА в дальнейшем. АКРА не обязано обновлять, изменять, дополнять информацию или уведомлять кого-либо об этом, если это не было зафиксировано отдельно в письменном соглашении или не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации. АКРА не оказывает консультационных услуг. АКРА может оказывать дополнительные услуги, если это не создает конфликта интересов с рейтинговой деятельностью. АКРА и его работники предпринимают все разумные меры для защиты всей имеющейся в их распоряжении конфиденциальной и/или иной существенной непубличной информации от мошеннических действий, кражи, неправомерного использования или непреднамеренного раскрытия. АКРА обеспечивает защиту конфиденциальной информации, полученной в процессе деятельности, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.